居於自置物業比率非常高，DSD 只會使到租盤更缺

其次，根據2011年人口普查(簡要報告 p.72 – p.77)，香港有237萬個家庭，居住情況如下:

假設1個家庭佔用1個單位(這個假設是與現況相符，請參閱人口普查簡要報告 p.72)，如剔除公屋及其他居住情況之82萬個單位，所有私樓、居屋及其他非公屋住宅有154萬個，其中123萬個單位(123/155萬戶= 79%) 是由自置物業家庭自行居住，只有20%的私樓、居屋及其他非公屋住宅用作投資及收租之用。8成非公屋的住宅由用家自行居住的話，基本上很難說賣便賣，用家不能不兼顧自身家庭需要而草摔賣樓。若非自身經濟情況不許可，自住樓理應是他們最後一根稻草，不會隨便賣出。

7成多至8成的非公屋的住宅單位由用家自用，曾俊華經常講樓市炒風嚴重，我真的想問 「有幾嚴重」？如果8成單位買左擺響度任由空置等升值，這才叫炒風嚴重！！ 居於自置單位家庭的比例非常高及低空置而導致樓價上升的現象，我認為這是強大的自住剛性需求。處理剛性需求的唯一方法，就是增加供應。

政府出住宅DSD 去趕走長線收租客，其實會有另一個副作用，今天8成住宅單位已由用家自己使用及只有2成放租，今後仍有能力入市的人絕大部份一定是自用。在更多人用其單位自住及在低空置率的情況下，放租的單位只會比以往更少，租客要比以往花更多工夫、時間、金錢才能覓得心水租盤。

加新造按揭息率無助冷卻樓市，只會阻礙2手供應及流轉

很多人認為，加新造按息便可以冷卻樓市，其實這只是答對一半。我認為要加息，必須要同時加新造按揭、舊有貸款利息，即是須要加銀行同業拆息及最優惠利率才有效。今日只加新造按揭，對很多舊業主來說，根本無影響及出貨壓力(因為很多2011年3月之前造的按揭大多是H + 0.65厘至0.7厘，即1厘按息；其後所造的按息約有1.5 - 2厘之間)。

有聯滙制度下，銀行同業拆息及最優惠利率不能隨便調整，香港的貨幣政策必須要跟隨美國。滙豐、揸打剛剛加新造按揭息率0.25厘。假設若撇除SSD、BSD及DSD的因素，舊業主當考慮賣樓時，他們便要放棄之前較低息的按揭計畫(例如：H + 0.7%)，再換另一層樓就是較高的2.4 – 2.6厘按揭息率。在高租金回報(自住或收租) 的情況下，這樣只會使到舊業主在考慮賣樓時更惜售，2手住宅流轉速道更慢，這也是另一導致地產代理「食西北風」的原因。

從下表的數據得知，今天香港淨儲蓄的水平非常高，銀行體系内淨儲蓄金額已達香港2012年GDP的兩倍。要疏導資金從樓市撤出，最有效及最快的方法就是同時再加存款利率。試想想，如果定期存款有3 - 4厘利息，買樓收租的吸引力便會大大降低。但是在聯滙制度下，香港放棄自行制定利率的權利。要真正有效理順樓市，今天看來只剩下增加供應一途。

截至1997年12月及2012年12月，香港银行體系內的存款及貸款狀況：

1997年12月份貨幣統計數字http://www.hkma.gov.hk/eng/key-information/press-releases/1998/980126.shtml

2012年12月份貨幣統計數字http://www.hkma.gov.hk/chi/key-information/press-releases/2013/20130131-5.shtml

限呎、限量盤

近兩年，政府推出一定數量的限呎、限量地，而大部份限呎、限量盤單位的建築面積約500 – 600呎，即屬B類單位。根據差餉物業估價處〝香港物業報告2012〞，2012年及2013年預測落成量分別為11,888個及14928個，B類單位分別佔45.3%及55.9%。

截至2011年年末，香港有111.1萬個私人住宅，按單位大小分佈如下：

A – B 類細單位佔總存量的80.6%，而將來供應主要亦集中在B類單位，細單位大多由收入、財富水平較低的人持有。這類細單位的存量過度集中，再加上該批業主防守力又較差，萬一將來樓市週期逆轉，這類細單位將有很大機會成為樓價下跌甚至負資產的重災區。其實，政府若能平衡各類不同大小單位的比例，在樓市下跌週期時，對穩定整體樓市會起一定作用。

C類單位的存量只有13.3萬個(佔總存量的11.9%)，這類面積上一級的C類單位相對A - B類細單位，反而自然變得非常罕有。若於逆週期下，C類單位一定會有較強的抗跌力，以及在樓市復甦階段，中、上層收入人士的收入水平回復會較快，對換樓改善生活的需求會較大，以致這類面積較大、但存量較少的單位樓價會跑贏大市。

政府兩年前開始賣限呎、限量地時，當時大單位熱賣，以致當時市場對限呎、限量地有較低的估值，而政府當時亦願意以較低呎價出讓土地。隨後樓價持續上升，市場需求從而轉向面積較小及銀碼較低的單位，以致細單位今天能以較高呎價熱賣。當日以限呎、限量條款賣地，不但使到政府庫房少收不少地價收入，亦反映有關官員完全掌握不到市場的狀況及發展趨勢。

另一方面，有調查發現，今天香港的人均居住面積約140平方呎，僅僅只及新加坡的一半。如果政府長遠想改善市民居住環境，理應增加3房或以上的大單位供應，讓一部份有能力但仍住在細單位的住戶搬往大單位，改善居住環境，同時讓他們騰出現居，將細單位售予收入較低的人士及家庭，改善換樓鏈流轉的情況及保持讓有能力人士向上流的階梯。但是，特區政府在這方面仍採取大幅增加细單位供應的政策，這無助長遠改善香港人居住面積小的問題。

總結

看到這裹，我認為目前政府的調控招數及房屋政策是不能有效地解決市民居住及高樓價的問題。歸根究底，問題是十分簡單，就是供應不足，而唯一可用的方法就只有增加供應。但政府在增加供應方面，卻好像”冇咩貨交”， 到處碰壁，先有環保人士提出反對填海，再有政府未經城規會同意前變更土地用途前便推出土地作住宅用途，後有浸會大學就李蕙利的土地用途提出爭議，這倒使人有點擔心，若然樓價再因供應不足而升，政府又會再透過去出招而避開自己無法開闢新土地的事實，最終樓市及香港經濟在政府不斷打壓下，終會爆煲，香港危矣…