地產博客
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功。德。言
預測未來短期樓價,估中亦意義不大(1)
 
王文彥
怡居地產常務董事及
中原地產創辦人
2020年9月26日

地產評論員A說 :

「樓價不會大跌 ,頂多跌5%」

多久才會跌去5%?之後樓價是重拾上升軌嗎?沒有進一步說明。

地產評論員B說:

「今年(2020年)樓價整體計算会升3至5%」

明年樓價會怎樣,繼續升還是轉跌?沒有說明。

地產評論員C說:「未來一年(2020年7月至2021年6月)樓價會跌10至15%!」

跌去10至15%後,是見底回升還是繼續跌?沒有說明。

上述評論員在他們的評論中全都迴避明確指出樓市仍處於上升軌還是進入下降軌。這種對短期樓價的預測,參考價值不大。在過去數年,我對這種預測多有評述,間接折射出我對未來樓市分析和預測的方法,說不定對此刻不知買樓好還是賣樓好的用家或投資者有一定啟發作用,今次大家讓我做文抄公,不是抄別人的見解,而是抄自己過去的。

2015年12月21日我說道:

『經濟有循環周期,樓市亦然,衰退、蕭條、復甦、繁榮,周而復始,循環不息。樓市周期的衰退、蕭條,兩個階段構成下跌浪,一般歷時三、四年;復甦、繁榮,兩個階段構成上升浪,一般歷時五、六年;1985年5月開始的上一個上升浪,終結於1997年10月,歷時超過12年,而上一個下跌浪由1997年10月迄2003年8月,歷時接近6年;今次的上升浪,由2003年9月起至今,亦不覺12年;近30年的上升和下跌浪,歷時之久遠超一般,這次的下跌浪,一旦開始,歷時看來不止三、四年。
 
在甚麼時候買樓,時機較能力更重要!在樓市周期中,最合算是在復甦期始初買,最要命是摸頂(繁榮期的頂峰)買。根據過去的紀錄,每一個循環從復甦期始初至繁榮期頂峰,樓價至少升3、4倍(1985年至1997年那個上升浪升幅特別厲害,竟然高達十四、五倍);相反地,見頂回落至見底,樓價往往最低限度跌去40%(1997年至2003年的下跌浪,跌幅高達67%)。我們此刻最重要的,是首先要弄清楚樓價是處於循環中哪一期,是繁榮期初階還可以,但如果是繁榮期的尾聲甚至已經進入衰退期,你還入市,豈不是把自己放在火爐上嗎?
 
近期樓價下調了5至10%,它是上升浪中的調整(大漲小回),還是下跌浪的開始?在準確分析和判斷了目前的樓市處於那一階段,我們便較易判斷樓市真正形勢。
 
判斷目前的樓市是仍處於上升浪還是踏入下跌浪後,評論者還要指出前者或後者未來三、四年的趨勢,以便讀者可以參考,趨吉避凶。
 
2015年12月24日我說道:

『「買來自用又負擔得來,不怕買。」

根據上述評論者的邏輯,買來投資又負擔得來,不怕買。但問題來了,面對相同市況(亦即相同的風險甚至利弊),為甚麼自用的不應買,投資的應該買呢?尤其面對樓市可能很快會進入下跌浪甚至已進入下跌浪的時候,那可意味著入市者(不管你是自用還是投資的)最終都同樣可能虧損三、四十個百分點的樓價。

在當前樓市處於轉折點時刻,一切負責任的樓評家不評則已,一評就該同時指出:

1.   目前的樓市是仍處於上升浪還是踏入下跌浪;
2.   未來三、四年樓市的趨勢,包括可能的樓價升幅或跌幅。

這樣人們才可以參考評論者的高見趨吉避凶,模棱兩可的說法很容易誤導讀者或聽眾!  』



~~  待續 ~~

 
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