科技巨擘入市 甲廈注入強心針

　　近日市場盛傳科技巨擘阿里巴巴（9988）斥資70億元，洽購銅鑼灣甲級商廈「港島壹號中心」最高的13層單位，涉及樓面面積約27萬平方呎，每平方呎呎價約為2.6萬元。這個消息對商廈市場帶來振奮作用，就像打了一劑強心針一樣。過去幾年，工商市場在一片風聲鶴唳的情況下，幾乎一直被媒體瘋狂唱跌，直到今天，市場出現不同的變化，買家開始用行動表達了他們的態度。

　　近年大額的工商物業成交不斷，如港交所斥資63億元收購交易廣場一期14.7萬呎樓面作永久總部；京東以約18億元港幣收購位於香港沙田石門的利豐中心全幢物業；香港都會大學豪擲約26.5億元購入紅磡祥祺中心自用；著名天使投資人蔡文勝以近20億元（加上建築費）購入天后和銅鑼灣兩幢辦公樓；內地證券公司以逾10億元購入中環皇后大道中「尚至醫療大樓」全幢商廈等等。而上述阿里巴巴所購買的銅鑼灣商廈，可謂是一個震撼性的大銀碼成交，其釋出的意義十分深遠。

　　香港已進入業主交替大時代。在工商舖市場，買家來自不同行業，如證券公司、科技產業和教育機構等等，這些買家實力雄厚，他們都是長線持有自用為主。其實，香港有許多行業如日中天，他們都是商廈市場的生力軍，而類似的收購行動只是剛剛開始。此外，香港教育事業十分興旺，學生宿舍完全處於供不應求狀態，政府近期修改條例容許商廈改裝學生宿舍，加速單幢物業的轉售個案，粗略估計，去年至今10億元以下全幢商廈及酒店的成交多達20幢左右。

甲廈見底遇上M3貨幣供應量新高

　　除了全幢物業買少見少，港島核心商廈分層單位的成交也開始多起來，用家已紛紛進場。港島核心區分層甲級寫字樓只有10幢左右可供買賣，近期也不乏較高的成交價出現，例如中環中心中高層單位，每呎成交價$21,854元，上環信德中心高層單位成交價，也每呎高達$20,352元。筆者認為，作為國際金融中心的香港，自然應該與同樣的國際城市相比較，如果紐約、倫敦以及新加坡，這幾年樓價沒有怎麼跌，香港商廈卻跌了5至7成，顯然就是出現跌過頭的現象。

　　超跌的商業市場遇上了資金氾濫的年代，最近香港的M3貨幣供應量高達約19.89萬億港元的歷史新高，證明香港是世上最安全的資金避風港。隨著利率開始下降，住宅市場成交𣈱旺，樓價已出現回升跡象。那麼處於黃金地段的甲級寫字樓又將如何發展？我們來算一算核心區商業樓宇的地價、建築費和利息等開支，整體發展成本每平方呎1.5萬至2萬元，市場價格低於此價沒有人會蓋房。因此，樓價不會長期低迷，一個健康正常的市場，甲廈的平均價格每平方呎要在2萬元以上，才符合最低要求，相信此合理價格很快會再次重返。