地產博客
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蔡志忠
2022年5月18日

最壞的時代 最好的商機?

 

蔡志忠

亞洲地產創辦人
香港專業地產顧問商會會長
香港東區工商業聯會首席會長

  “這是最好的時代,也是最壞的時代”— 英國著名作家狄更斯在其小說《雙城記》的第一句開場白。這是智慧的年代,也是愚蠢的年代。說得太好了,在如今紛亂的世界,悲觀者看到的是黑暗一面,樂觀者看到的卻是光明未來。

 

  近來遇見兩位高人好友,一個是著名投資人,他說時代愈是紛爭就愈有機會,所謂亂世出英雄,人棄我取,對於我們來講這是好時代;另一位是在內地經商的中港商人,他認為下半年中港有機會局部通關,越洋查詢香港樓市情況,顯然他感到通關後會有不少內地資金投入本港樓市,早著先機入市,便可找到理想家園。

 

  最近幾個月有好幾萬人移民或移居他國,外資和外企人員也有流走跡象,有人擔心因為移民而放盤的現象增加,會對樓市帶來壓力,筆者則認為這是屬於暫時性和在可控範圍內的。看事物要兩面看,當到處都是壞消息,市場充滿悲觀情緒的時候,或許就是入市的良機。以上兩位朋友的觀點代表了另一類智者的想法,這種看法預期下半年整體氣氛向好,股市會從低位反彈,樓市也會掉頭向上,沉寂的豪宅市場也將再度活躍起來。

 

放寛防疫措施   下半年股樓向好

 

  香港是國際金融中心,沒有人比中央政府更有捍衛香港一國兩制的決心。世上所有的紛爭,皆因利益而來,沒有擺不平的關係,沒有打不完的戰爭,最終一切都會結束。一個繁榮的國際都市,是世上最自由經濟體,擁有健全的法律制度,保障人民的私有產權,這些優勢一直吸引海內外資金流入,香港投資市場的蓬勃,也會繼續讓投資者取得豐盛的成果。

 

  至於近期有部分外資流走,主要是外資高管來港隔離的時間較長,產生一些不便所致。此外,歐美國家和東南亞地區之間的出入境幾乎不用隔離,這使部份外資短期內將辦事處移至新加坡、東京等地。不過,也不必過於悲觀,商業社會以盈利為目標,香港除了有自身的優勢外,更是國家對外經貿發展的重要橋樑,相信只要香港疫情不再爆發,確診個案保持在三位數字內,死亡率也不再上升,那麼下半年就有條件進一步放寬防疫措施,外資和高管最終都一定會回來。

 
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1. 正確 2022-05-18 11:39:16
非常認同蔡生文章,最好最壞一念之差,因人觀點而定吧.
正面係好嘅.
2. 正確 2022-05-18 11:41:34
下半年好市況,起碼有改變同改善.
3. 講真話 2022-05-18 12:08:11
我睇下半年會復甦,經濟行先,人人有抗體就唔怕有事.唔好俾專家嚇倒.
4. 真相 2022-05-18 12:12:03
專家講嘢都講嚴重啲,習慣來嘅.
6. 高水離 2022-05-18 13:50:39

專玩踼爆高追者難以高水離場......


港島單幢半新樓連錄蝕讓成交。鰂魚涌君豪峰5月暫錄至少兩宗買賣,均屬帳面貶值成交,其中一個開放式單位,僅以約500萬元售出,持貨僅約3年帳面跌價逾110萬元。
消息指,上述單位實用面積約238方呎,曾開價550萬元,減價50萬元沽,呎價約21,008元,單位於2019年5月中購入,辣招期滿即沽,跌價近19%。同項目另一個低層兩房戶,開價1,038萬元,降價後售955萬元,呎價約21,175元,不足5年間帳面跌價近30萬元。
君譽峰持3年損手離場
市場人士稱,北角君譽峰一個中層一房戶,實用面積約257方呎,減價30萬元,成交價約670萬元,呎價約26,070元。原業主持貨約3年帳面蝕約26萬元。
另一方面,半新盤樓價升幅輕微。香港仔登峰‧南岸中低層單位,實用面積約451方呎,以828萬元沽出,成交呎價約18,359元。單位約5年半帳面只升值約5.8%...



7. 樓唔爆煲 2022-05-18 15:07:20
近排蝕讓盤唔少.保重.哈哈!
8. 分身要出動洗版 2022-05-18 17:34:02
9叫淡冇機會蝕,畀心機排公屋啦。😂
9. 世界進入銀紙無限貶值的年代,超級通脹已來臨。 2022-05-18 18:08:15
世界進入銀紙無限貶值的年代,超級通脹已來臨。

過去一年,英磅對美元或港元,已下跌 10%。日元也一路在跌。世界已進入錢紙無限貶值的年代。英國朋友交開 enegry bill $2000, 現在要交$8000。香港物價,也會一路在脹。

世界再亂也只得一方法解決,最終就是無限量寬,即是銀紙無限貶值!

永遠記住,六九年美孚一個成交單位,是港幣 2 萬多元。叉燒飯 0.6元一碟。現在租五年樓,租金成一百萬元。樓價為何只升不跌,大家明白啦!

2017時美國開始加息,加了八次,香港才加 0.125厘。幾年後,還要行無限量寬, 印 28 萬億去(補回)先前加息的收緊政策。今次美國加息,為的是通脹過高。當通脹可控,即時 倒轉減息,更可能要行負利率。即是放錢入銀行,銀行收取你的利息,即是銀紙無限貶值。

過去幾年,世界各地樓價已升 15 % ~ 30 %。香港很有條件追落後 10%~20 %。香港每年新單位只有 一萬多個。可是,抽居屋人士有幾十萬。他們都是有能力買私樓的。

(星島日報報道)新一期居屋及「白居二」前晚七時截止申請。房委會表示,連同網上申請及親身交表,累計收表二十五萬一千份,暫超額認購約二十七倍,相關數字尚未計及日內會收到的郵遞申請。房委會預料,最終申請數字會較上述公布數字多。
11. 香江人 2022-05-19 18:32:38
商舖行先,來緊睇升.
12. 好奇 2022-05-19 18:36:22
最好或最壞,有危就有機.
13. 通關 2022-05-20 00:51:46
局部閉環式通關,俾商界先行.
啱經濟發展.
15. 向饭民说不 2022-05-20 09:01:44
11樓,商舖已經係明日黃花啦,越來越多人網購,加上自由行好難返回疫情時期,就是完全開關,最多也是回去80%疫情之前的狀態,地舖價值不會太高啦。
16. 香江人 2022-05-20 14:32:38
商舖開始好了,內地谷內需,本地谷本土消費.疫情放緩放寬防疫措施,消費一樣好番啦.
17. 得最甘 2022-05-21 00:17:43

專玩踼爆叫你高追當然好開心......



新冠病毒自2020年初在港爆發至今,持續逾兩年,期間斷斷續續推行的限聚令、禁堂食等防疫措施,均令零售、餐飲商戶生意受重創,舖租跌至谷底,連帶舖位價值亦「大插水」。據《香港01》統計,自2020年起,街舖市場已錄得超過100宗蝕讓個案,個別蝕幅高達六成,亦有旺區街舖業主損手逾2億元。業界人士認為,零售市況前景仍然未明,舖市跌勢未止,料今年餘下時間蝕讓個案只會愈來愈多。四大零售區錄40宗蝕讓 九龍成重災區翻查2020年1月至今的街舖成交紀錄,發現街舖市場兩年間共錄得至少約104宗蝕讓成交。其中,2020年及2021年分別錄約42宗及55宗,今年1月至3月份則暫錄7宗。按地區劃分,重災區為九龍區,佔整體個案約52%,港島及新界區則分別佔約32%及16%。-Advertisement-Skip若集中計四大核心零售消費區,合共有約40宗蝕讓個案,當中九龍兩區、即旺角及尖沙咀佔最多,分別有約15宗及12宗蝕讓買賣;銅鑼灣及中環則分別有7宗及6宗。疫情持續兩年多,街舖錄得不少蝕讓個案,個別蝕讓幅度高達六成。11宗帳面貶值逾30% 栢麗大道舖蝕2億至於以蝕讓幅度計算,帳面蝕30%或以上的街舖買賣個案有11宗;蝕幅超過50%的個案有2宗,其中一宗為灣仔堅彌地街3號置樂台地下4號,面積約290平方呎,2月份以550萬元易手,較2012年11月買入價1,330萬元,帳面勁蝕780萬元或58%,以蝕幅計,成為近年「蝕得最甘」之地舖。而另一宗蝕逾50%的個案,為由資深投資者李耀華持有的尖沙咀彌敦道栢麗購物大道地下29至30號舖連一樓15號舖,在2020年10月以約2.1億元沽出予另一投資者林子峰,較2012年買入價約4.398億元,八年間帳面蝕近2.298億元,暫為疫情期內蝕讓金額最多的個案,貶值幅度52%。

原文網址: 疫情肆虐兩年 全港街舖爆逾百宗蝕讓 有業主慘輸2億離場 | 香港01 https://www.hk01.com/sns/article/742754




18. 專玩踢爆 2022-05-21 09:29:54
9叫淡你從來都冇得參與樓市,使乜咁緊張樓市,皇帝唔急太監急,去關注下地球暖化可能都同你有些La Lung。

樓呢樣野,對你來說係幻想,業主,只係你眼紅對象,上宅谷網C&P飛機文和9叫,就係你人生,真係可悲。
19. 又有摘 2022-05-21 10:46:10

專玩踼爆又有摘錄......


雖然樓市交投氣氛好轉,但近期二手市場屢錄蝕讓成交。不過,要留意的是,近年樓價升幅驚人,多數業主賣樓仍有錢賺,而近期市場上錄得的蝕讓買賣,多數是近年高位買入。 

利嘉閣鮑允中稱,牛頭角淘大花園B座低層7室,實用面積375平方呎,原業主急需資金周轉業務,不惜蝕讓套現,原開價588萬元,終以572萬元售出,實用呎價約15,253元。資料顯示,原業主於2018年5月以590萬元購入上址,現帳面蝕讓18萬元。 

新界區方面,中原地產歐偉基說,大埔嘉豐花園4座高層D室,實用面積930平方呎,三房套間隔,早前連車位以1,110萬元易手,實用呎價約11,935元。資料顯示,原業主於2018年7月以約1,200萬元購入單位,持貨約4年,現帳面蝕約90萬元離場。【蝕讓買賣】大埔私樓連車位易手 業主止蝕慘輸90萬【下一頁

此外,個別業主不惜蝕使費離場。中原地產溫旭銘說,元朗尚悅6座高層C室,實用面積約442平方呎,屬兩房樓王,因私人原因賣樓,原叫價670萬元放盤,不足一星期,便以652.8萬元沽出,實用呎價約14,769元。資料顯示,原業主於2018年7月以640萬元購入單位,雖然帳面賺12.8萬元,但扣除使費後,料要損手。

中原地產陳輝麟說,青衣翠怡花園9座高層F室,實用面積368平方呎,兩房間隔,望青衣運動場及海景,景致開揚,原叫價635萬元,放盤一個月,終以600萬元沽出,實用呎價約16,304元,屬市場價。資料顯示,原業主於2019年5月以653萬元購入單位,持貨3年,現帳面蝕53萬元。不過,代理透露,業主曾有一段時間出租單位,料抵消部分損失。 

港島單幢半新樓再錄蝕讓。中原地產劉子峻透露,北角君豪峰低層F室,實用面積451平方呎,兩房連儲物室間隔,早前以955萬元易手,實用呎價約21,175元。資料顯示,原業主於2017年12月以982萬元買入單位,持貨4年多,現帳面跌價約27萬元。【蝕讓買賣】港島單幢半新樓再錄蝕讓 4年多損手27萬離場【下一頁


戲院模式關閉


20. 樓唔爆煲 2022-05-21 23:53:57
睇淡唔一定冇樓,分分鍾多樓過專玩爆,有時唔好過於自大,會笑死人.
21. 樓唔爆煲 2022-05-21 23:56:50
睇淡係保守表現,係一種警惕,唔好忘記金融風暴嘅教訓.
23. 樓玩玩 2022-05-22 14:42:09
專玩踼爆又叫人買樓玩玩......

14. 蔡生粉絲 2018-11-08 00:47:51
蔡生真係放個屁都特别香嘅!
15. 各有志 2018-11-08 09:09:01


目前並非遊說他人買樓的好時機,  未來走勢,  將會是觀望趨勢,  人各有志.


41. 放空槍 2018-11-10 12:56:45


心口得個勇字,目前樓市進入觀望期, 向前衝鋒沒有意思,  當你的面前沒有敵人,  放空槍是沒有意思的, 




43. 滿興奮 2018-11-11 12:58:42


香港是一個充滿生命力的市場, 當大多數人睇好樓市,  負重債去追買貴價樓的時候, 大市靈魂就會反手覆雨, 追殺此類實力不足的貪婪者, 俗話所說的叫做殺好友, ......有趣的事就是2012年至2015年間, 當有一群專家名人睇淡...當大多數人睇淡樓市時,  大市靈魂就會反手借力推高樓市,  捉弄遊玩此類沽空資產......叻仔叻女群,......所以,香港永遠是一個充滿興奮的遊戲場所......





44. 有可能 2018-11-11 21:56:53

目前香港樓市, 有可能形成一個殺好倉的震盪...讓實力不足者退下來.




47. 必須由 2018-11-13 15:06:49


買樓不是死牛一片頸的理論......所有買樓者都必須由另一位出更高價位買入你手上的物業才會產生盈利的功效......


【本報訊】二手樓價回調,個別急變現的業主選擇蝕讓離場。有指大埔逸瓏灣一個特色單位以8,200萬元易手,業主損手逾400萬元離場。

市場消息透露,大埔逸瓏灣2座高層A室,實用面積2,505平方呎,連逾



承價能力高的內地買家減少,中價豪宅造價乏支持,市場連錄4宗蝕讓個案,其中飽受低價批地影響的大埔豪宅比華利山別墅,業主料實蝕逾300萬元離場。

市場指出,大埔比華利山別墅萊茵大道單號屋,實用面積1,902平方呎(建築面積3,118平方呎),原業主2007年以2,180萬元購入單位,持貨7年以1,950萬元沽出,帳面蝕230萬元,另加上交易費用支出,料需蝕逾300萬元離場。


嘉御山複式 蝕120萬售

事實上,白石角低價批地下,對新界東區豪宅樓價有壓力,沙田嘉御山2座複式戶,實用面積2,580平方呎,以3,280萬元沽出,較2012年時買入價3,400萬元,帳面蝕120萬元離場。


48. 開玩笑 2018-11-13 19:33:15


現在叫人買樓,似乎開玩笑多啲...


「收租王」永倫集團削價17%賣樓,以935萬元沽出觀塘麗港城單位。

近期二手市場不乏大幅降價或低市價成交,並開始出現賬面蝕讓個案。東堤灣畔錄得近年首宗「出血」成交,為2座頂層複式戶,屬區內罕有附設雙平台特色戶,單位實用面積1159方呎,三房一套間隔,附有兩個面積共456方呎平台,剛以1188萬元成交,呎價僅10250元。原業主於2015年1月以1200萬元購入,持貨3年多,賬面蝕12萬元,虧損1%,若連使費計算料蝕逾80萬元。。。