行業半官方機構入市具有甚麼意義？

蔡志忠

亞洲地產創辦人
香港專業地產顧問商會榮譽會長及常務顧問
香港東區工商業聯會首席會長

　　日前一則商業樓宇成交個案，香港地產代理監管局（地監局）以 7,000 萬港元購入灣仔海外信託銀行大廈全層單位，建築面積約7,343平方呎，成交呎價$9,533，作為機構將來自用，是相隔5年再度入市置業。這宗交易看似一宗普通交易，實則具有多重意義。地監局屬於行業監管機構，不單對地產從業員監管專業，更對地產市道瞭如指掌，如今斥巨資入市買樓自用，當然是看好未來商業物業前景，是一種市場剛需的表現，打破市場總是盛傳商業前景堪憂，以及「在家辦公、AI代替員工」等等的言論。

　　商業市道回暖，除了吸引衆多中外大型企業入市租賃和購買，近年也有不少政府相關機構購買辦公樓自用，例如：香港交易所在2025年4月斥資63億港元購入中環交易廣場第一座共9層高層樓面，總面積逾14.7萬平方呎，平均呎價逾4.2萬港元，作為其永久總部；僱員再培訓局於2025年中斥資約4.78億港元，購入九龍灣宏照道23號第一集團中心6層全層作永久自用，總樓面面積約85,212平方呎，平均呎價約5,610港元；證監會在2023年11月斥資54億港元購入鰂魚涌港島東中心共12層辦公樓，總面積約29.6萬平方呎，平均呎價約1.82萬港元，作為其永久辦公地址等等。相關交易衆多，未能一一盡錄。

用家趁低吸納商廈市道回暖

　　以往商業地產長期缺乏支援，持份者受到多方壓力，手持物業不得不以非理性價格賤價而沽，如今到了汰弱留強局面。還好經歷多年的淡市衝擊，「筍盤」逐漸被市場消化，價格也開始見底回穩，可以說已經開始重新「洗牌」。過去幾年，言論看好樓市的中小地產商和資深投資者一直在沽貨離場，而長期唱淡樓市的電商巨擘和科技公司卻不斷在入市「撈底」，說明此等商業行為，言論不能完全代表心聲，行動才是真正關鍵所在。值得一提的反倒是官方機構的入市行動，是對市場的直接表態，更具商業市場指標作用。本次行業監管專家出手，有以下多重意義：

　　首先可以節省租金、穩定財政，新辦公室將取代現時的舊辦公室，該租約明年中左右到期，購入自置物業後，局方可省卻長期租金支出，令財政狀況更為穩定；其次可以作為資產保值，自置辦公室屬固定資產，長遠可抵銷租金上升壓力，避免日後租金波動影響營運成本；其三是對市場的象徵意義，是看好商廈市況，地監局作為行業監管機構入市，反映其判斷商廈市況已轉旺、物業具長線持有價值，對市場信心有一定指標作用；再者更是代表機構自用需求回歸，近年不少機構由租轉買、自置辦公室，這宗交易也是商廈市場回暖的其中一個信號。

　　行業監管機構是半官方機構，也是真正的用家，正如其他商業機構一樣，自己入市買樓是有實際需要，這次由「規管者」變成「市場參與者」，具有一定示範作用。相信未來用家大舉入市個案仍會繼續出現，隨著經濟開始復甦，人才、資金、企業的不斷湧入，香港商業市場需求增加，加上價格非常吸引，引來不同機構趁低吸納。經過一輪消化及打底，商業地產局面會出現很大變化。就如住宅市場一樣，去年初市場仍然一片淡靜，當時唱跌聲音高唱入雲，然而到了去年中就開始變天，剛需的出現讓市場出現翻天覆地的變化。

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1. 正確 2026-08-27 00:36:53

蔡生好文章,商業樓見底係事實.只是除咗中環開始反彈,其他地區仲需要一啲時間.

2. 正確 2026-08-27 00:42:07

用家大舉入市嘅啟示!

　　"首先可以節省租金、穩定財政，新辦公室將取代現時的舊辦公室，該租約明年中左右到期，購入自置物業後，局方可省卻長期租金支出，令財政狀況更為穩定；其次可以作為資產保值，自置辦公室屬固定資產，長遠可抵銷租金上升壓力，避免日後租金波動影響營運成本；其三是對市場的象徵意義，是看好商廈市況，地監局作為行業監管機構入市，反映其判斷商廈市況已轉旺、物業具長線持有價值，對市場信心有一定指標作用；再者更是代表機構自用需求回歸，近年不少機構由租轉買、自置辦公室，這宗交易也是商廈市場回暖的其中一個信號。"

3. 上車易 2026-08-27 00:47:03

大學生畢業有工做都可以買樓,只要肯每月撥3幾千供樓就得.

買居屋首期10萬8萬而已.唯有香港人可以.

4. 好現象 2026-08-27 01:34:29

住宅升得唔錯,帶動各行各業,有利香港經濟.

5. 樓市見青天 2026-08-27 09:29:50

截至2026年8月，港楼（香港住宅）的利好因素主要集中在成本下降、资金宽松、需求流入、供应收缩、租金破顶这几条线，跟前面说的“跨境税务合规”压力是两套逻辑——前者撑底价和情绪，后者压北水溢价，两边对冲。

1. 政策成本：全面撤辣后非本地买家税负大降

2024年2月底起，BSD（买家印花税）、NRSD（新住宅印花税）、SSD（额外印花税）全撤，内地买家与港人同线，按从价印花税（AVD）最高约 4.25%（千万级物业约3.75%）。
一套5000万港元物业，撤辣前后税费差可省约 750万港元，积压的跨区置业需求被一次性释放。
目前政策面无加码意向，普通住宅维持零辣招+差饷宽减基调。

2. 利率：H按回落，“供平过租”重现

美联储降息周期下，港元HIBOR下行，新造按揭利率由早年5.5%区间回落至 3.25%–4.1% 附近，定息按揭低见2.73厘。
核心区租金回报率 3.2%–3.6%，逾60%楼盘进入“月供低于同区租金”状态，高才/专才“转租为买”有账面依据。
即便美国下半年加息预期回温，香港银行“加慢减快”，按息大幅反弹概率不高。

3. 需求端：人才+内地客+回流三重增量

高才通/优才等计划累计获批签证超 45万宗，2026上半年高才通再批1.48万宗，续签率约94%，首批人才从“租房”转向“置业”。
内地买家撤辣后（2024.3–2026.2）一二手注册2.77万宗，较撤辣前激増1.63倍；5000万港元以上一手豪宅内地买家占比 72.4%；2026上半年内地客成交9776宗、金额破1071亿港元创纪录。
英国/加拿大“救生艇”近5年首批港人取得永居后部分回流，带动中高端住宅需求。

4. 供应端：潜在供应跌破10万伙，落成量连降

未来3–4年一手私人住宅潜在供应约 9.6万伙，自2022Q3后首破10万关，较2024Q1高位（11.2万）累减1.6万伙。
2026全年私人住宅落成预计 1.698万伙（同比跌8%），2027年再降至1.536万伙；库存去化月数由20+个月收窄至约13个月。
政府卖地节奏放缓、发展商投地审慎，中线优质单位稀缺预期强化。

5. 租金与财富效应：租盘紧、股市带人气

美联租金走势图连 7个月创历史新高，2026年5月私宅售价指数连升12个月（累升12.36%），租升价升互相印证。
2026首7个月港股日均成交按年+18%，IPO集资额超去年全年，家族办公室/基金税制优化吸引资金落户，金融从业与高管置业需求向中半山、启德、黄竹坑倾斜。
香港存款总额6月达 20.38万亿港元破顶，系统流动性宽裕。

6. 资产属性：联系汇率+普通法+实物避险

港币挂美元，在人民币波动周期里对内地高净值算“最近的安全岛”；地缘扰动下，核心豪宅被当家族资产配置工具而非纯居所。
物业信息透明、产权清晰、无资本管制，区别于内地房产的流动性结构。

机构当下判断（2026年8月口径）

美联黄建业：全年楼价看升 15%，下半年再升约5%，称“牛二期”。
利嘉阁：下半年中小型住宅+8%、豪宅+6%；中原陈永杰全年看升约两成。
中性派（CBRE、中大）：上半年已涨7.4%–11%，下半年转“健康整固”，价稳量调，全年涨幅收敛至5%–10%。