曾sir說話有理
【iMoney智富雜誌—置業安居】
非牟利的公共機構房協推出「喜雅」的320個單位應市，每平方呎售價8,000元以上。據房協所說，「喜雅」是實而不華的住宅，是香港第一次出現「港人港地」的住宅，只限本港居民申請，而且每人只限買一個單位，不許用公司名義申請。如此高的價錢，如此苛刻的要求，「喜雅」仍然吸引了3,000人申請，要抽籤決定優先買樓的程序，結果開售那天就賣光了。
市區難覓新土地供應
實而不華，非豪宅包裝的「喜雅」暢銷說明了香港市區新樓的最低呎價就是8,000元，想買低過8,000元的新樓只能到新界較偏遠的地區。實際上，新界偏遠地區的樓房經過地產商的包裝後，以豪宅形式推出市場，呎價超過1萬元呢！
過去一段日子，候任特首梁振英數次接受傳媒訪問時都談房屋政策。他公開說，他不會以壓低樓價的方法來遷就購買力，但會集中力量搞公屋及居屋，讓沒有能力買私樓的人可以住公屋，可以買居屋，這個政策有點像新加坡；新加坡政府長期集中力量建「組屋」，私人房地產就由市場自己去決定。
當然，居屋建得多也會影響低價的私人房地產市場，而且如果居屋的定價模式與過去一樣，同樣以市場的七成為售價模式，我懷疑多少低收入的家庭買得起市區居屋？以「喜雅」這個實而不華、類似居屋的屋苑來計算，呎價8,000元，70%即5,600元，一個600平方呎單位的居屋要賣336萬元，低收入家庭如何買得起？
336萬元比目前新界偏遠地帶的樓價貴得多，如果連新界偏遠地區，呎價3,500元的住宅也買不起，卻要政府津貼，購買呎價5,600元的居屋是講不通的，而且除了拆舊樓之外，市區根本就沒有足夠土地建居屋、公屋。目前，新建公屋或集中於啟德舊機場，或將折舊公屋重建，否則很難在市區尋找新的土地供應。
新界市區樓價差距大
看來，梁振英新政府大力發展的新居屋與公屋，很可能集中於新界。
從1997年到現在，目前香港平均樓價與1997年高峰期差不多，但是市區樓價與新界偏遠地區樓價的差距拉寬了。如果梁振英集中力量開發新界的公屋與居屋，市區樓價與新界偏遠地區的樓價差距會進一步擴大。投資者要密切留意這個可能性。
要改變新界偏遠地區樓價與市區樓價的差距，唯一方法是改善交通，以及降低交通費，例如增加地鐵班次及降低地鐵票價，但是這會影響港鐵（00066）的利潤，如何處理呢？一個可能的方法就是政府津貼，梁振英不是說要動用港府6,000億元儲備的一部分來搞社會投資嗎？
撰文：曾淵滄
中原城市指數創辦人之一，現任中原城市指數首席研究員兼香港城市大學工商管理碩士課程（MBA）主任，熟悉本港樓市走勢與經濟的關係，憑創立中原城市指數奪得2001年城市大學最佳商業應用研究獎。為英國曼徹斯特大學管理科學博士及英國蘭卡士特大學運籌學碩士。
