永泰陳玉成﹕限發水項目 建樓成本增

 

【明報專訊】永泰地產（0369）伙拍南豐於2011年4月以逾15億元投得的首幅「限發水」地皮（發水比例由三成減至一成）、位處紅磡高山道的興建中豪宅，預計最快今年9月推出。

永泰地產執行董事陳玉成接受本報專訪時指出，由於原材料價格升，預料項目建築成本將上漲10％至15％，即每方呎建築費逾4500元。

陳強調「發水」比例雖減至一成，但物業設計與過往沒明顯分別，但不諱言物業預料不會有過於闊落的入口大堂，物業玻璃幕牆亦會「薄身」少少。

此外，3房戶擬採開放式廚房設計以增加時尚感，為市場罕見。

高山道地皮是當年港府規定新盤「發水」比例由三成減至一成、首幅拍賣的地皮。陳指出﹕「所謂『發水』三成還是一成，對地產商起樓沒大分別，（限一成後）最多是打造物業大堂不會太過闊落，物業玻璃幕牆亦會薄身少少」。

他續稱，單位圖則是否實用、內櫳佈局是否四平八穩、發展商品牌，才是買家關心焦點。

 

高山道項目 每呎總成本料1.35萬

 

由於建築成本連年上升，陳預計項目建築費將上漲10％至15％；南豐董事總經理蔡宏興當年成功投地後曾指項目建築成本約6億元，按此推算，即項目「埋單」時建築費將升至6.6億至近7億元。

以項目樓面15.35萬方呎計（未計發水因素），每方呎建築費約4560元，加上樓面地價9934元，推算總成本呎價逾1.44萬元。

若按過往「發水」三成，樓面地價可以降至7640元（見表），連同現時最新推算的建築成本呎價4560元，即總發展成本可降至1.22萬元；不過，如按現時「發水」一成計，樓面呎價則上升至9029元，連建築費總成本升至1.35萬元，意味比容許「發水」三成時上升近11％---------

 

明報記者 林可為

 

政府講白石角要 AV 4仟以上才正路-----

根據最新利比建築工程投標價格顯示，高檔次的分層住宅每平方呎建築面積 (CFA) 造價，係 2,239 元，不過當中未提及興建會所、泳池及園林等設施，要是加埋化作實呎計，每平方呎實用面積建造價，4仟以上係合理價！

叫得做富豪居所，咁豪華裝修同名牌家電當然不能求其，當建造價加一成啦，每呎 400元。

打後幾年你呢啲白石角「豪宅」，唔起到平頂都唔使旨意賣樓花，咁融資成本計 500元合理嗎？

打埋銷售支出及地代佣金等使費落去 400元。

地產商攪足幾年身水身汗，執毛利 3仟大元。

加埋就係 4,000+4,000+400+500+400+3,000=12,300 ------

即現在天賦發展商嘅實收呎價，仲要係地代跑數跑到嘔血，都清唔曬嗰隻！

咁要是後市有乜冬瓜豆腐，建築費用升多少少，利息加 DD-----咁發展商咪含包散？

 

 

根據 RLB 2013年第3季建築成本報告 (page 5)，建築成本不包括傢俱及設備、工地平整、室外工程、財務、法律、顧問公司等專業費用

http://rlb.com/....../rlb-hong-kong-cost-report......

發展局長陳茂波較早前指責港鐵推地不力，五次招標流標，言下之意係怪責港鐵連累政府在土地供應上，不能達到預定目標。好嘞，到咗三月十四日，在白石角政府地皮招標流標之後，陳局長又講到土地係公眾寶貴資產，政府不會賤賣土地。大佬，你講晒啦，想唔同佢拗頸都唔得。港鐵係上市公司，政府雖佔大股，董事會內嘅獨立非執董如鄭海泉、馬時亨皆是著名銀行家，識計數，要保護小股東利益，點肯賤讓港鐵土地？收唔到目標價，咪流標了事囉，陳局長做乜作晒狀去批評港鐵？依家你又唔係一樣？政府用三辣招壓抑需求，意圖㩒低樓價，但自己就點都唔肯接受地產商以較低價錢買地，仲唔係實行緊高地價政策？李克強在記者招待會講房地產供應有金句：「我認為幹一寸勝過講一尺」；特區之首梁振英係測量師，喺房地產方面，佢與官員往往講一尺做一寸。

查實成本數據存在最大盲點係...發展商因素.

PN 兄-------『不過當中未提及興建會所、泳池及園林等設施』，係來自 2014 年 3 月 10 日經濟日報 A10 呢句原文係-------『不過當中未提及興建會所設施、園林設計等因素，如果加入在內，建造費將升至 3,500 至 4,000元』。

發展商當然攞个有利拒嘅數啦，所以我呢一牌都用 4,000 元計就係咁解！

 

香港建築人才及設備供應緊張，成本上升；再加工3D辣招，地產商客源收窄至剩下用家，發展商賣樓售價下降，發展商面對賣樓售價下降及建築成本上升，肯定會減產，施工量及落成量一定會減慢

減產後 , 下一句唔使講

To 8/F PP兄 我之前講過樓價未來2~3年只有一個方向--------------同道人都明白啦。

我認為流標這招既可不低價賣地，又可令市場「認為」發展商看淡後市。二手樓自不然會再向下調整，達到政府效果，比加 xSDs 更乾淨利落。此外，發展商發覺落標價都未到政府底價，下次咪再落高啲。如果再流多三兩次標，好快就可放寬晒啲 xSDs。

事實擺明，各大發展商“圍標”鋤政府價！呢個現像會繼續發生，而政府又不願意再次出現流標，到最後 。。。只好賤賣！

【明報專訊】繼天榮站項目兩度流標後，上周白石角豪宅地也以流標收場，令市場嘩然。自2012年11月後再沒有在香港投得地皮的長實（0001），其負責建築事務的執行董事鍾慎強表示，天榮站和白石角地各有缺點，令發展商出價審慎，更重要的是現時建築費高企並繼續攀升，但樓價至少短期難看到上升空間，發展商買地起樓要賺錢極難，自然低價投地；他認為，若政府不改變對地價的評估，上述情惡化，則買樓起樓的風險增加，流標情將愈來愈普遍，甚至會影響政府房屋供應能否達標。

鍾慎強表示，天榮站地皮有融洞風險，估計地皮之上只有一半至最多三分之二可興建樓宇，令發展風險大增，發展商自然不會以高價投地。至於白石角地，則有噪音問題，且樓宇佈局「剪裁」不容易，也令發展商出價審慎，但政府似乎並沒有因應市調低可接受的地價水平，於是造成流標。

啟德地每呎成本1.25萬 難賺錢

長實已有接近一年半沒有成功在香港投得任何地皮，反映該集團取態審慎，鍾慎強以啟德有地皮為例，以每呎近6000元售出，在長實自己計算，實在難以賺得合理利潤，「地價每呎6000元，加上4000建築費，4至5年的利息及『燈油火蠟』要2500元，每呎已合共要1.25萬元，和現時同區樓價相若。那何來合理利潤？」

流標或趨普遍 政府應正視

鍾慎強續道，樓價主要受地價、建築費、利息及發展成本等多個因素影響。現時，建築費不斷上升，已較5年前增加超過一倍，並有持續上升之趨勢；發展期延長，亦往往令利息等成本增加，這些均是發展商在進行項目評估時，必須計算之成本預算，「發展商計唔掂數，除非政府願意調低可接受的地價，否則流標便會愈來愈普遍！」

他指出，現時建築費中，建築工人的工資約佔一半，四大原因會令其續有上漲空間，「一是十大基建陸續上馬；二是政府增建公屋和居屋；三是加推的地皮相繼動工；四是如澳門等也搶走不少建築工人」。他認為，要紓緩這情，便要考慮放寬政策，讓更多內地建築工人可到香港工作，「這不單是工資的問題，一些時候，就算有錢也請不到人，根本是人手短缺，且出現行業工人老化的問題」。他又說﹕「開頭，一或兩幅地皮流標，大家可能不在意，但若情愈來愈普及，那最終便會影響了房屋的供應。」

內房或不熟港情 搶貴地皮

「政府又想令樓價跌，令更多市民可置業，又不調低地價，如站在做生意的角度，那不算錯，但現實卻造成了矛盾，令到發展商難做，導致流標……一些內地發展商初來香港高價搶地，可能不了解香港的情，在香港經營已久的發展商，卻會知道計唔掂數，不會冒進買地。」他說。

他又指出，建築成本不斷上升衍生的另一些問題是，建築承判商容易蝕錢，便可能拖數甚至欠薪，建築工人又以為建築商仍可以很賺錢，便容易出現衝突和糾紛。

明報記者 陸振球

【明報專訊】相繼有地皮流標，但包括投標的發展商，以至外界都不清楚整體發展商的出價，亦不知道地府可接受的底價，到下一次招標地皮時，雙方仍可能要「估估」，增加流標的機會，也令地皮招標的透明度，低於直接推地拍賣。

鍾慎強說，新加坡每次招標後，都會將所有發展商的標價公開，透明度極高，如香港政府也能將所有標價公開，他對此「表示歡迎」。

港府拖長審批 增發展成本

鍾又指出，發展成本高漲，除了建築材料價格和建築工人薪金不斷升，政府在審批項目時愈來愈嚴謹，拖慢了建築進度，也會增加了項目的利息成本和涉及的風險。他說﹕「以前取得地皮，可能4年左右已可完成建築，但現在隨時要5年至6年，利息多付了，時間長了，也令面對的風險增加，則投地時自然更審慎，出價也會受壓，令流標的機會增加。」

他解釋﹕「其實，近年政府增加了一些的特別規劃要求，比如在地皮劃出『綠化帶』，將發展的樓宇『打散』，便增加了規劃和畫則的難度，也因而延長了所需的發展時間和增加發展成本。」