白石角流標啟示   仲達 2014年3月19日

想不到，筆者上周初剛在仲達言談及發酵貴過麫粉之危機，不久便發生白石角科進路豪宅地皮流標事件，使所有曾作估價的測量師大跌眼鏡。按道理，包括這幅地皮在內的6幅同區地皮，並無限呎限量條款，可以自由發揮，按地積比率3.5至3.6倍左右計算，興建中低密度豪宅頗為合適。雖然可以將流標歸咎於正在發售的同區私樓銷情不濟，惟銷情不濟是否只是叫價太高及市場缺乏興趣？會否與建築成本日增及辣招對豪宅打遏力度最高有關？相信各位心知肚明，值得官員們反思。

有趣的是，客觀的流標結果，引發市場上一眾看淡者如斯解讀：以此作為發展商看淡數年後樓價的證據，其推論是樓價下跌，發展商預先低價投地(甚至不惜流標)以對沖風險，不少「專家」、「券商」、「經濟學家」都以此確認跌勢；然而，同時公佈招標結果的西貢住宅地以高於市場預期(每呎地價一萬至一萬五千元)、近兩萬元一呎樓面地價批出，又應如何解釋？何況高價中標不是個別事件，早前啟德批出的數幅地皮，都以接近甚至高於市場預期價格出售，為何其時一眾淡友又鴉雀無聲？

平心而論，不同地皮的發展及升值潛力不能一概而論，個別地區的單一地皮流標，指標作用不大，只能以較宏觀的角度審視之：流標，即是該地皮的住宅供應未能如期落成，要再次招標，即是拖慢住宅供應進度。近數年政府的住宅供應均未能達標，現在流標，是火上加油，令住宅供應更見緊張，這是客觀事實，不容置疑。

這幅、這區地皮要成功出售，容易嗎？

不易，現時該區的新盤銷情一般、半新盤成交呆滯，令發展商猛然發覺要打造一個豪宅區，並非想像般容易，縱使出盡九牛二虎之力，借外國著名建築師設計，市場的接受程度，終究不由政府及發展商說了算。故此，發展商預期數年後落成的樓價未能有明顯升幅，而建築成本卻不斷上升，為了對沖風險，極其量只能給予每呎樓面地價三千多四千元，比07年時首幅推出的同區地皮呎價(四千六百多元)更低------這個地價政府可以接受嗎？

恐怕不可，像今次流標，市傳有入標的發展商中，最高者每呎樓面地價約四千元，政府因而不批，可能對比上一幅同區D1地皮約七千一百多元的呎價，低了差不多一半，認為是賤賣資產，所以寧願讓其流標。

才思敏捷的讀者，可能已經發現，現在政府與發展商之間對地價的分歧如此大，未來新界區多幅地皮怕是難以成功出售，住宅供應更難達標------加上改劃地皮作住宅用途阻力甚大、建築成本高昂、實質負利率依然、本港銀行存款高於貸款、失業率創歷史新低、近乎全民就業之餘，高收入人士數目急升，甚至，政府的一系列打遏樓市政策，趕走了輕易劈價走貨的炒家，而現時業主得享極低利息，負債不高......不用繼續寫下去了，樓價走勢如何，呼之欲出。

一言蔽之：地價分歧如此大，縱有仲裁亦無用；住宅供應未達標，樓價走勢不難料。