RTHK 窮富翁大作戰III 建築師大作戰 - 香港人的「蝸居」夢 2013

寫一些前瞻性的題材。租管已有不少筆者寫了很多很多了。

拾人牙慧不如自創題材。

房產學人——「限呎限量」的計劃經濟錯配

政府自從2011年初推出「限呎限量」房屋供應措施，新批地的地契條款上，限制住宅單位數量下限和單位尺寸上限，以增加小型單位數量供應，可能政府自覺效果良好，將會把「限呎限量」制度變成長遠房屋政策。

        從宏觀數據看來，細單位（以面積400方呎以下計）現存（2012年尾）數量已很多，有353,023間，是大單位的14倍；但其空置率卻最低，只有2.3%，是大單位的七分一；樓價也升得特別快，5月份的年升幅高達21%，為大單位的10倍；過往新增供應量也很低，2009年只有373間，比大單位供應數量還要少，直至2012年才回升至1,511間。

        這一切都說明細單位供不應求，在新批地加入「限呎限量」條款，正好為細單位增加供應。事實上，在2012-2013年財政年度，超過九成新批土地均有限呎限量條款，都集中九龍和新界。但以這種計劃經濟方式增加供應，成功機會微乎其微。因為小型單位的真實需求，並不是一個數字，可以隨便到處找塊地增加些單位就解決，而是有強烈的地區選擇偏向和買家群組特質。

根據差餉物業估價署發表的《香港物業報告2013》，就五千多間私人住宅單位調查發現，細單位出租率高達68%，比大單位高出近一倍，反映細單位需求實屬租賃需求主導，即是投資需求（非自住的投資者先買入再放租），而非自置居所需求。但當投資需求已被辣招所壓，投資者大部份早已離場，新落成的小型單位恐怕會變成「有租客、無業主」。

        這些租賃需求是有明顯的地區偏向，譬如位於港島的小型單位，出租率多年來一直冠絕全港，超過八成，反映租住細單位的租客都以返工便利為先決條件，即使呎租較高，亦不作他區想。

        這與自置居所買家的考慮因素有天淵之別，事實上，根據2011年人口普查資料，就規劃大綱分區內各區的私人住宅出租率與自置率分析，出租率（15%或以上）愈高的地區，其自置率則愈低，兩者的負相關系數竟高達-64%，譬如以最高和最低的兩區為例，出租與自置比例分別是16%對82%及66%對21%，反映自置需求與租賃需求的地區互相排斥，實不宜以長官意志胡亂干預，造成錯配。

        房產發展研究中心研究員

        姚松炎

一係唔該行得徹底D，唔好只係行租管，唔該管埋糧油價格，唔好俾豬肉牛肉午餐肉一支箭咁加價，仲有管埋兩電啦水費煤氣費仲有巴士公司的士同地鐵，再管埋香港打工仔加人工唔可以加少過通賬喎，條數咁計先啱你話係唔係先，政府只係識得針對D小業主。

喇而家綜援又唔洗住滿七年先有，政府直頭係變相鼓勵香港人唔好上進唔好努力唔好投資啦，啱喇咁咩都管晒大家食阿公咁就天下大平喇!~

租管扭曲市場 租客最終受損

最近不論是特首抑或是張炳良局長，每當出席大小的地區諮詢會，必定有不少居民提出重新引入「租金管制」的要求。

據差餉物業估價署顯示，租金指數已創歷年新高，去年年底租金指數為151.3，按年升11.4%，較2010年更升18.8%。私人住宅的租金三年來上升了近50%，升幅跑贏薪金水平，令市場重提租管的建議！然而政府卻三申五令的明確表明反對恢復租管的任何可能性。

出租單位減 租管恐「愈幫愈忙」

事實上，樓價一路攀升、租金瘋漲，面對着這樣的居住問題的城市並非香港獨有，內地和歐美等大城市也可謂同病相憐。對於年輕一輩來說，樓早就買不起了，但政府卻一直呼籲大家接受「先租後買」的現實，例如：房協位於青衣的綠悠雅苑。但問題是以目前的租金水平，恐怕他們連租也不一定租得起，因此筆者亦相當理解為何年輕人、劏房戶、低收入居民對租金管制重現的盼望！如何能處理這個難題，着實是對現屆政府執政者能力的一大考驗！

福利主義國家 亦倡取消租管

那政府可有甚麼措施去解困呢？從政府的取態來看，似乎較傾向自由經濟學派對租金管制的不認同，理由是租金管制將扭曲價格機制，使供求更加不平衡；特首在相關的討論中，多次表示過不會考慮，原因是他認為這樣會使業主減少出租單位的數量，並且不願維修管理，更甚者，業主巧立名目向租客收取各式各樣收費，令政府監管更困難，所以租管只會「愈幫愈忙」。

最近瑞典國家房屋局發表了一份「斯德哥爾摩租金管制」報告，指摘租金管制導致房屋短缺，報告稱目前瑞典至少缺4萬個租住單位。報告另一方面亦反映出不少瑞典人不滿意現時高樓價和政府的租金管制政策，這正好作為支持香港政府反對租管的一個現成的例子：「樓價」及「租金承擔力」的問題恐怕不能夠單單以高壓的租金管制解決，即使奉行福利主義的瑞典，社會上亦都開始出現取消租管的輿論。不過瑞典當局也在報告中指出，在目前情況下要取消租金管制實在仍是言之過早！原因是當租金瘋狂飈升之時，不管是甚麼國家的經濟體系，執行租管這種措施，當可在一定時期內確保租賃市場的穩定性。

其次，美國的經驗亦表明租管會引致資源錯配及浪費的問題出現，原因十分簡單，租金管制會導致出租樓宇供求不平衡，換句話說，不論是「豪宅」還是「實而不華」，「大」抑或是「細」單位，由於租金受管制，業主不能以租金多寡來選取租客，最後會令一些願意付高價的租客被拒諸門外。從經濟學角度看，政府若能有效地推行租金管制，把租金固定在某一個百分比的市值租金內，租管只會令實質租金減少，租客因為租管而被錯配到更大或更小的單位，肯定不符合社會及經濟效益。

因此，從租金管制實施的經驗來看，租管政策的目標固然值得肯定，但其結果往往卻是事與願違，這主要因為租管既抑制了租住房屋數量的增加，也阻礙了房屋維修及質素的提升，長遠而言，最終損害的是承租人的利益。有鑑於此，租管只可應對非常的情況下的一種非常的措施，不應視之為長遠解決低收入市民租住房屋的方法！盡管近年香港的租金持續上漲，增加了市民的居住成本，給生活帶來一定的困難，但特區政府決定是否再恢復租金管制政策需慎重考慮。事實上，租金管制自20世紀80年代以來，歐美國家便逐步解除租金管制政策，其他國家若不解除也在不斷進行改革，使之更溫和、更為靈活，以減輕該政策對業主乃至整個住房租賃市場的危害。

提供財務策略 補貼租屋開支

然而，筆者相信現屆政府着實無意再推行租管政策，若要協助解決低下階層住房的需要，重點是在多建公屋的供應策略（Supply Strategy）外，提供財務策略（Fiscal Policy）來補貼他們租住房屋，例如租金津貼，租金券（Rent Voucher）等，但更重要的是向市民說明，政府是有責任協助他們在可負擔的租金水平下安居，但並不負責在甚麼時候，甚麼情況下為他們做人生最大的投資決定——購買房屋。

撰文:吳家鎚 城市大學專業進修學院講師