租務管制有效嗎？   仲達 2013年12月16日

近期，樓市熱話除了大小發展商在各區都有樓賣，一時間打破了一手新例實施後首數月的沉寂外，輿論亦開始蘊釀租務管制的討論，作為「大公無私」的傳媒，對於被加租的小市民，一定是比足同情分，而「財務負擔好像沒有租客那麼重」的業主，幾乎都被有意無意間抹黑，好像收租佬都是罪人似的……

在討論租務管制前，想引用一段備受世人尊敬的已故經濟學家佛利民的說話：「我們經濟學家所知不多，但我們絕對知道如何製造供應短缺。例如，若要番茄斷貨，就頒佈一道法令禁止分銷商每磅番茄售賣超過兩分錢------立刻能使番茄斷貨。同樣道理適用於石油和煤氣。」

物價的走勢，取決於眾多因素，由市場多番角力、交易之下所得，絕非任何一個持份者能說了算(除非該市場屬壟斷性質、或受政府的特殊監管干預)，即使是定下交易規則的政府，也未必能操控物價……偏偏，這個自古以來的簡單道理，人們就是不明白、就是不願意去明白，而會訴諸投訴：向傳媒投訴、向政府投訴，迫政府干預市場的運作。

政府干預市場，就能達成其所渴求之政經目的嗎？

未必，像前幾年內地政府為了減低營商成本、促進經濟增長，曾經規管成品油價格，使之降至低於市場合理價格，換言之，油商每賣出任何一公升油，都要蝕本，結果可想而知------油商經常以油槍、供油系統發生故障為由，只開放極少油槍供油，導致排隊入油的車龍竟可長達數百米，反而妨礙物流之正常運作，損失的總額，不論是有形的還是無形的，更為驚人。

提出了以上例子，是想證明無論輿論、政府基於好心，或者某些假設的善意政策，而漠視市場因素，一味強推管制，只會碰上一鼻子灰，在上有政策、下有對策的抵消下，無法達成政策目的。

本港樓市，在平均空置率只有4.3%，個別基層區域更低至2-3%的情況下，推出租務管制，直接後果就是減低業主放租意欲、租盤減少、拒絕維修，要麼造成租盤長期供應短缺，要麼就是製造黑市租務市場，業主以「鎖匙費」或各式另類收費收取原本應得之租金差額，甚或不拿租約打釐印，政府連原本應得的租約印花稅都收不了；至於好處，恕筆者以及史上大部份經濟學家愚昧，暫時未能找出。

重點是，真正合理的市價只能以市場供求決定：租務管制能增加供應嗎？不能，反而進一步減少供應，導致租金上升、黑市衍生及市場更不受控。政府唯一能做的，始終是增加供應。做不來又欲以辣招不公平地懲罰業主，只會受到市場的反撲。

一言蔽之：租務管制後患多，未能紓困反添禍。