貨幣貶值尋出路，只懂打遏非正道。

香港有十萬個社會精英份子(當然包括梁振英,曾俊華)此類社會精英份子每個家庭成員約為4--6名,此類社會精英份子過往一直以家長形式持有房產物業5間--10間,作為家族發展及繁衍,所以現在多了新首次購置房產人士就是這個解釋現象......此類社會精英份子已經把資產分配化,用以適應: 梁振英/曾俊華政府推出各項社會主義計劃經濟,限帶奶粉令,限購房產令,特別各項附加稅......羅湖海關警示標語豬乸咁大個字: 違反限帶奶粉令,將會最高判罰款500,000元,及入監獄二年,.....此類型罰在毛澤東年代也不會出現,毛澤東年代官員最多主張充公貨物,自我批評思想教育........鄧小平年代把毛澤東的人民公社都廢除了.......睇來未來香港要改變走向: 發展香港人民公社路向施政,社會主義計劃經濟,等待出現一位強而有力政治競爭者,結合香港強大中產議政力量,替換新一届反: 梁振英/曾俊華施政政府.......

香港政府擁有土地的絕對擁有權 (除了中環聖約翰座堂的所在地), 都是屬於政府, 政府賣地其實只是將土地出租一定年期, 而建於土地上的樓宇亦屬於土地的一部份, 所以業主其實只購入地契年期內該單位的權益. 地契到期後, 政府可以收回土地及建於其上的所有建築物, 如果政府決定這樣做, 單位便不再屬於業主, 而有別於重建收地的情況, 政府沒有法定責任要給予賠償.例如地契快將到期嘅九龍倉期下嘅海運大廈！當然, 政府亦可以將土地續租, 若政府決定續租, 那業主可繼續持有單位.

對於住宅用地, 為免擾民, 政府目前的政策是一般也會續租,  至於接近地契到期時買樓, 其實交易時買賣雙方都會知道這情況, 有關的風險自然會在價錢上反映出來, 而政府通常做法，係容許土地在地契到期後，不需再付地價而獲續期五十年，而地租只是差餉租值的3%，屬偏低水平，間接令地價居高不下。

我喺呢度提出一個合理而可行的新土地政策，由今日開始，每年喺政府土地庫中抽出 5千個單位，或揼地產商心口「捐」地亦得，然後以免地價嘅方式，叫發展商起樓俾啲年青人，而地價就用分期付款方式，於樓宇建成入伙之後，由呢班業主分期繳納，以一個新界市值 2百萬嘅單位為例，建築成本連地產發展商利潤當一百萬，可以去銀行用 9成半上會，首期連使費十萬應有找，1百萬地價當地租咁每月收 3千，咁置業人士可望付出一個較低的樓價「上車」，而政府又可以收租代賣斷，而地產發展商同銀行可以繼續做佢哋嘅生意，請行政長官 CY考慮有關想法。

喺現行居屋/公屋補地價機制之下，政府可使到一半居屋業主補回地價差額俾佢哋，我喺中環倒吊十分鐘都仲得！但實行我嘅 (Hire-purchase) 方案，咁就担保收翻曬所有地價收益，我十幾年前嘅提議係同應課差餉租值掛勾，大約係新界 3 成，市區 4-5 成。

如果有日政府等錢洗，仲可以將上述資產打包，發行債券或單位信託基金俾人收息或搏殺，以 5 千個單位，每個一百萬來計，總數係 50 億！又當平均每個單位每月分期支付地租 3 千銀，年收益係 3.6 厘，扣除成本都有 3 厘息，最重要係派息可隨市值租金升跌或有資產增值機會，仲唔合曬香港投資者嘅口味？

現在香港樓價之高，連住喺非洲嘅土人都知道！

咁點解樓價高？小學 2 年班都知因為地價貴呀嗎！

點解地價貴？因為政府唔能夠將啲珍貴土地平賣囉！

點解平價賣地唔得？其一平賣會俾人話官商勾結、其二政府等開飯、其三嗰啲小業主會嘈！

咁地價唔平得，年青人如果無呀爸呀媽照住，咪唔使旨意買樓？拒哋隨時聚合起來攪事，天下大亂可期喎！

面對呢個情況，我呢度提出呢一個將部份土地(例如每年 5 千個 ) ，以分期支付地價方式 (Hire-purchase)，來取代現在要地產發展商一筆過購入地契年期內使用權方式(Pay in advance)，咁政府可以唔使上身，而用者自付不存任何補貼。

政府如推行此方案，有下列好處 –

香港嘅大型地產發展商都識得强化收租物業組合，以防每年盈利因售樓收益起落而大幅波動，咁政府用穩定收入來源已經攪掂好多議員把口！

年輕人點解未畢業就走去申請公屋？主因係佢哋恐怕成世都上唔倒車，臨老都過唔倒世，咁現在有條路，俾你十萬八萬就上倒車，係咪打定個底先！

而現在持有物業嘅小業主，呢個 (Hire-purchase) 方式對你哋嘅影響已經係最少，除非你係一個持有大量中小型單位出租嘅包租公！

銀行同發展商因為免除左地價大幅波動風險，可以做到薄利多銷，而因為呢啲屋只係用來住，無投資價值，咁就唔驚同胞將這些住宅炒到反轉！

最重要嘅係，現在樓價已經喺高水平，無論你係發展商或小買家，如要入市嘅話，都面對好大風險！發展商唔係第一日出來做生意，風險大---咁就大大聲、細細注，唔好玩咁大囉！

咁本來可以做一萬個單位嘅胃納，都變成七千或六千啦！

升市本應增加供應，但地產商因為避險而減少供應，你話係咪攪笑呢？

但實行分期支付地價方式賣出土地，樓價升降風險由政府負責，咁發展商就可以有數圍！

打後樓市唔係升就係跌，睇吓對買左呢啲樓嘅業主有乜影響？

樓市兩年之後大跌，咁小業主就可以俾少啲分期付款(補地價金額) ！

樓市繼續上，咁因為補地價金額係同應課差餉租值掛左勾，理應同市民負擔能力有重大互動關連，就算租金要升，都升得無咁離譜！

在實施咗分期補地價之餘，再攪埋我原帖 於 2011-9-5  發表嘅樓房單位信託基金及其生工具藍圖，咁就等如一隻出奇蛋，全方位滿足曬各持份者的願望！

在拾多年前，中原城市指數初初成立，施永青講過，不排除指數會成為各金融衍生工嘅参考指標。而現在香港有幾班人對往後嘅樓市有唔同睇法，他們可分6大類：-

1)好想買樓，而且好努力儲蓄，但點都追唔倒樓價升幅，例如初出道嘅大學畢業生。

2)乜都炒一餐嘅人仕。

3)中長綫極度看好香港樓市嘅人。

4)有1-2個物業，無乜按揭又有百幾萬嘅小業主，而中綫認為樓市波幅有限；(而最希望樓市唔好再大起大跌嘅係政府)。

5)想買樓但又驚自己成為負資產，或者租緊樓住，中長綫看淡香港樓市嘅人。

6)手持幾佰萬流動資金，放在銀行會蝕息，股票又難玩，做收租佬又怕租霸。

香港作為世界金融中心，有識之仕多得很，點解唔可以想個方法，一次過滿足上述人仕嘅需求呢？

小弟不才，現希望拋磚引玉，提出香港發展以中原城市領先指數(其實用美聯指數都得)為基礎嘅樓市基金單位、樓市期指及樓市期權市場。

首先由政府發行樓市基金單位，用中原城市領先指數做單位，每單位當100，每手50，總計5千銀1手，在交易所上市，每日報價，方便上車人仕用平均買入法儲首期，理論上樓市升，基金單位都會升，基金持有人會對冲部份樓市上升風險，而如果樓市不升反跌，咁層樓買入價平左，基金輸就當買保險。

樓市中有唔少短炒人仕，年幾前俾人千方百計整治，咁就開個樓指市場俾拒地玩到夠。

樓市期權如能夠實行，咁就可以全面照顧曬市場參與者：-

看好樓市-認購長倉 VS 樓市平穩-認購短倉；樓市大跌-認沽長倉 VS樓市平穩-認沽短倉。

政府應將樓市基金收翻黎嘅錢，分別放係認購同認沽2個短倉度收期權金，唔好想住大賺，只求業主有個逃生門。

中短期政府從3個市場盤路會揾倒供求嘅平衡點，加上土地供應控制權係手，咁政府想樓市平穩發展，就會求仁得仁！

 至於期權市場，普通散户做好做淡都好，做長倉交期權金當買保險，致於投資常識豐富，又擁有數個無按揭物業嘅人仕，可在認購期權做短倉，例如現在中原做100點，2013年9月認購110點做5點，咁你放低其中一層樓做抵押品，2年收5點期權金(可能有1點收費)，咁如果用歐式行使，到期個日111點以下，咁短倉全取期權金；而長倉對手可能係上車客，交5點當保險但買倒平樓。

如果有個老C，睇200點做認購長倉，俾拒全中，同一例子短倉就有殺有賠，收人5點賠足86點(1點費用)，咁低押層樓賣硬，但點都好，人地100點賣，你可以115點賣，老C好眼光抵拒賺到笑 。

小業主驚負資產睇淡緊係買認沽長倉，但有收租客幾千萬未開頭唔同意，咁當現在中原都係100，大家同意2013年9月在90點建立合約，期權金又當5點，收租客放低1-2百萬保証金當收息，如果2年後樓市真無穿無爛，咁就大家Happy囉。

同樣例子小業主換作大C，但今次樓市真係跌足1半，咁呢個本來好有好有錢嘅人，就會變成有錢人咋，但如果拒重有彈藥，係低位入翻1件2件跳樓貨，長綫可能反敗為勝都唔定。

而政府想樓市平穩發展，點都要做啲嘢，起居屋、收緊信貸、打壓炒家....但如果用樓市基金加衍生工具，會容易好多，記住收倒基金供款之後，要將啲錢做沽空馬鞍式期權組合，同時調整地皮供應，咁樓市就平穩好多。

本人對衍生工具嘅知識只係小學程度，還望專業人仕指正。

很高興能和你討論。

這工具的確能對沖，你說的只是怕他們不懂運用這工具去對沖。

問題不是出在「工具」上，而是使用工具的人。

但我們不會因為怕有人開快車而有交通意外，所以禁止車輛在馬路上行走吧！

PP兄---你提出上車客一般都是低收入、低投資、低房產知識水平、低資本水平的人，我絕對同意，我年半前就有一個八十後嘅朋友，向我請教點上車嘅問題，他做採購，月入都有近兩萬，加埋女朋友都有成叁皮過外，我就說你月入 ok 喎，點解唔聯名上車呢？順便問吓拒有無幾拾個，點知佢女朋友話，爭銀行咭數就有！

如果係你會點答覆佢哋呢？根本他們想上車嘅唯一目的，就係想借買樓揾大錢斷窮根，所以我上述復方亦可醫埋呢啲有眼紅症嘅人！