撰文:麥萃才 香港浸會大學工商管理碩士課程拓展總監
欄名:樓市出招
政府對樓市的加辣招出台之後，樓市已開始有反應。
按照地產代理所提供的數字，最近二手住宅物業成交大幅萎縮。而十大屋苑在早前的星期，有些更要捧蛋，沒有成交。地產代理預計，上月的總成交可能創回歸以來的新低，比沙士時期的樓市還要差。
出招減泡沫 恐變打爆泡沫
要明白做好樓市管理，要從供與求兩方面一起進行。政府的加辣招主要是需求管理、減少需求，希望樓市回落。但只要賣家是有實力，不甘心低價賣樓，那麼樓市的調整，便會先由成交量開始，成交量先下跌，直至賣家願意減價變現。這種先由量才到價的調整，便是香港樓市的特色。
二手住宅物業交投量大幅下跌，初步符合政府的預期，而樓市最終是否由量先調整，然後再由價調整，現在判別措施是否達到預期效果，似乎言之尚早。但市場的變化，往往是意料之外，這些辣招最終為市場帶來甚麼效果，仍有待觀察。
政府再出辣招的目的，是要扭轉市民對樓價上升的預期，而要改變市民的預期，單是辣招是不夠的，市民要看到樓價下跌，而且要跌得夠多，跌得夠快，人們的預期才會改變，而這亦是吊詭的地方。政府出招是希望樓市減少泡沫，但既然泡沫已形成，這些招數最終可能把泡沫打破，這樣反而對於市場有深遠的影響。
樓市的參與者有三類人，包括⑴投機者、⑵投資者及⑶用家。而現在的印花稅，就已經有好幾種，包括從價印花稅（SD），買家印花稅（BSD）及額外印花稅（SSD）。印花稅（Stamp Duty）原本是政府稅收之一，任何民間的資產買賣，政府也可以徵收印花稅。透過民間資產轉移的活動，政府能收到稅收，以支持政府運作，因此股票買賣要收印花稅，物業買賣也要徵收。但原本對物業買賣的印花稅，只有傳統的部分，而現在徵收的，多了BSD及SSD，以及擁有多於一個物業者須徵收的雙倍從價印花稅。而明顯地，推出這些稅項主要不是從政府收入來考慮，而是另有目的，要調控樓市。
要繳多款稅項 投機者已絕迹
幾種不同種類的印花稅，改變了不同人士的買賣成本。當然入市成本愈平，更有利他們與其他市場人士競爭，而買賣成本較高的，便有可能被擠出樓市之外。新辣招下，買賣成本最便宜的，就是只擁有一個物業的用家，他們在購買第一個自住物業時，只需繳付基本的從價印花稅。以一個500萬元單位為例，印花稅要繳付樓價的3%，亦即15萬元。但假若買家是投資者，已擁有一個物業，再買的話便要繳付雙倍的從價印花稅，亦即6%，相等於30萬元的成本。如果買家以公司名義持有，要額外繳付BSD 15%，亦即75萬元，加起來要繳交105萬元的稅款，是樓價21%。如果要在首3年把物業轉手，更要繳付SSD，例如在購買物業之後在首6個月轉手，便要繳付20%的額外稅率，亦即例子中的100萬。附表可見不同稅種對不同人士的影響。
基本上，以500萬元的物業為例，投機者的買賣成本最貴，如果以公司名義持有物業，在6個月內轉手，最高要付出41%樓價的稅款。要投資收益打和，要短期樓價（6個月內）上升四成幾！所以基本上投機者已經絕迹於市場。
至於投資者又分兩類，假設他是本港永久居民，他們可以個人持有物業或公司持有物業。附表可見，以公司持有物業比個人持有物業成本要貴15%，因為要繳付買家印花稅。如果投資者與用家比較，在購買物業之成本差距，本文例子是3%至18%不等。而現實上，最高的從價印花稅稅率是4.25%，那麼投資者比起用家多付的印花稅稅款，最高由4.25%至19.25%不等。而這批用家已假設會持有物業最少3年，避開了額外印花稅。
助用家上車 小心好心做壞事
透過增加不同人士的買賣成本，去幫助用家上車，降低投資者及投機者的需求，是出於好意的做法。但要小心措施的推行對經濟環境的影響，因措施最終可能變成好心做壞事。
投機者及投資者能為市場提供流動性。而現有的稅制，把他們的需求遏抑了。而用家則相反，他們的持貨能力往往較弱，而入市意願亦是較易變化的一群，如果樓市真的掉頭向下，大幅調整，最快消失的需求往往是這批實力較差的用家。如果用家不接貨，投資者又會否肯接？因為交易成本考慮，投資者所付印花稅比起用家多最多近兩成！這表示樓價要跌兩成，投資者所付成本才與現價的用家相若，那麼樓價要跌多少，投資者才肯入市？
退市政治成本高 看政府智慧
當跌市真的來臨的話，樓市下跌預期確定，那麼投資者更有大條道理不入市，於是在缺乏需求之下，樓市的下跌幅度可以更大。
政府推出這些措施較快較急，希望撤銷之時，也要快狠準。特別是當美國開始加息之時，要留意樓市的發展。因為市場有盛衰的周期，過往香港亦經歷過。這些措施在上升周期或適用；但在下跌周期就變成毒藥。可惜政府在推出措施之時往往是滯後的，因為在市場尚未確定轉勢，任何更改措施會惹來市場揣測，政治成本相當高。如果這些措施是短期的權宜之計，便要記住它的性質是短期，到要撤銷之時便要撤銷，能否做到這一點，便要看政府的智慧。（文章僅代表個人立場）
