租：賣 = 100%：0%   仲達 2013年3月13日

根據地產代理龍頭中原地產日前的新聞稿，踏入三月，首十天中，二手十大屋苑僅錄35宗買賣成交，較上月同期大跌57.8%，縱使各屋苑造價維持平穩，猶如樓市探熱針、極具樓市指標性的部份大型屋苑的成交卻少得可憐，像太古城及海怡半島竟然於首十天仍未錄得成交，康怡花園及新都城也僅錄一宗成交，真的可以「死寂」形容六辣招後二手樓市的境況。

就算不買樓，總得找地方住，原來大部份準買家決定「睇定D」，寧願先租樓等待樓價回調，所以出現了港島龍頭屋苑、總伙數達一萬二千多的太古城竟也在三月份的首十天中，連一宗買賣也做不了，反而有不少租賃個案，令租賣比例出現了驚人的100%：0%的極懸殊比率。

令地產代理最憂心的，是利潤豐厚的買賣成交低迷現象，並非個別地區之問題，而是全港性的---三月份首周的租賣比例，除了太古城的100%租賃外，新界東的沙田第一城也達80%，新界西的嘉湖山莊為73%，離島的東涌區也高達79%，如此境況，即使不計員工薪酬也付不起昂貴的舖租，教地產代理如何生存？

造成買賣交投極為疏落的主因，當然是六辣招的威力令投資者離場、換樓者三思，即使初期估計、理論上持有收租物業者不會為了DSD(雙倍印花稅)而放賣，實際上樓市的氣候一變，春江水暖鴨先知，個別劈價成交的個案也可以使一眾業主們的心態改變，尤其是現時買賣成交極為疏落，任何成交也會引起注意---所以，任憑業主們如何「按兵不動」，要是越來越多劈價成交出現，想出貨者唯有更狠地劈價、而準買家還價時更會毫不留情，霎時間強弱逆轉。

補充一句，執筆之時，剛看到太古城終於破蛋，卻也是在首十天之後，為翠湖台洞庭閣中層A室，建築面積641方呎，實用面積545方呎，該單位業主於政府推出六辣招當天放盤，叫價670萬，等了十多天無人問津，主動降價至620萬，終於有客還價，再減至618萬才成功賣出，成交價比叫價大減52萬、約7.8%---據近期類近成交資料，政府出招前這類單位可輕易以680萬至700萬賣出，取其平均數690萬作市價，即是該單位竟然比市價大幅低約一成(9%)賣出，等於劈價才有成交。

這宗交易，給我們帶來數項啟示：

1. 縱使是龍頭屋苑，人人都趨之若鶩的太古城，要是樓市轉勢，要有成交也十分困難
2. 劈價一成絕對不是一個小數目，以上述成交作例子，業主只因政府出了辣招而平白損失了52萬元，而買家卻輕易地省掉52萬元，等於一個月入三萬元家庭十七個月左右的收入
3. 樓市已位處高峰，任何風吹草動也可使業主變成驚弓之鳥，認為市況逆轉，不惜劈價五十多萬也要出貨
4. 即使理論上本港樓市狀況多麼穩健，人心虛怯也可以使劈價湧現，與宏觀的樓市健康程度無關，然而劈價一旦成為趨勢，「市價」可以在短時間內大幅下跌

誰能預料，原本只有發展商有出貨壓力，小業主大可「按兵不動」的狀態，剎那間形勢逆轉，使剛買樓者坐立不安、持重貨者認真審視出貨必要？想不到上一篇文章的預言「當新盤以貼市價開售，二手住宅的優勢頓失，欲出貨者倒要認真考慮應否減價。」竟然如此快便成真。

各位小業主們，不知你們的部署如何？

一言蔽之：租賣比例趨極端，劈價出貨起暗湧。