特區政府在上星期五宣布了新一輪壓抑樓價的措施，過了幾天，其效果便出來了﹕一如我們在周六的社論中，根據已知的地產理論所預測，壓抑樓價的結果是成交數量先跌，至於樓價是不是會相應地下跌，那就得看一兩個月以後，才知結果了。 
然而，始料不及的是，細價樓非但不跌，樓價反而上升了少許。如果用事後孔明的眼光去看，這其實也離開不樓價的基本定律，如果事前經過小心推理，還是可以在事前，把結果推斷出來。 
事實是，樓價到了去年，已經是高處不勝寒了，豪宅已然升得太高，高於正常人的購買能力，再也很難繼續上升下去。但是，由於樓宇供應量持續短缺，而市場上的低息環境亦持續，在樓少錢多的客觀情況之下，樓價也就跌不下去了。

增印花稅 房子變相加價
於是，從去年開始，資金已經從豪宅，轉移到價格較低的細價樓上。一來，因為相對來說，細價樓的呎價較平，相對下較抵買。二來，細價樓的單價較低，絕對價格不高，購入的總成本也較低。 
所以，月來的樓價升幅，也是以細價樓為主要的「龍頭」，相比之下，升幅最高。由於細價樓牽涉到一般市民「上車」，對於民生的影響較大，因此政府用快速手段出擊，打壓樓價，這是正確的做法。 
政府出擊的手段，一來是收緊按揭；二來是大幅增加印花稅；三來則是新增加的印花稅，亦適用於工商物業，其中包括酒店，而且需要在簽訂臨時買賣合約之後，即時交付。 
問題就出現在增加印花稅之上。新增加的印花稅，200萬元或以下的交易，印稅率將由100元，增至交易額的1.5%，其他交易的稅率，則全面增加一倍，而由樓價2,000萬元或以上的樓宇，須繳付最高稅率，即從4.25%，增加一倍，達到8.5%。 
如果用數學理論去計算，增加印花稅，相等於樓價的升幅。你買一間2,000萬元的房子，本來連稅應交付2,085萬元。所以，其實樓價不是2,000萬元，而是你所付出的2,085萬元才對。但是，當印花稅加了之後，你便得使用2,170萬元去買樓了，這變相是房屋加了價。
如果房屋加價，當然會壓抑了購買的意慾，所謂的打擊樓價，就是這麼簡單的一回事。 
現在的情況，是豪宅的印花稅加得多，細價樓的印花稅加得少。在數學上，這相等於一天之內，豪宅升值了4.25%，而細價樓則只升了1.5%。而大家必須記得，在宣布增加印花稅之前，樓價的風眼中心所在，不是豪宅，而是細價樓，如今反過來是豪宅加得多，細價樓加得少，當然是壓制不住細價樓的加風了。 

炒家資金 轉投細價樓市場
更甚者，現在把壓抑樓價的措施，從住宅樓宇，一併牽連到工商樓宇及酒店，結果就是，這個部門的資金，亦轉移到交易成本最低的細價樓之上。 
這即是說，當政府增加了印花稅之後，細價樓固然是受到打擊，因為畢竟是從200元，增加了1.5%，加幅並不算少。但另一方面，原來炒豪宅和炒工商樓宇的資金，亦轉移到細價樓的市場來「避難」，一減一加之下，由於細價樓的單價較低，給這兩股洪水一浸，便又滿溢了。 
以上的分析，證明了樓價的走勢趨向，離不開那幾條簡單的理論，只要在推出政策之前，預先做好政策分析和沙盤推演，應可把失誤的情況減至最低。