六辣招   仲達 2013年2月26日

政府於上周五晚宣佈推出新一輪的樓市調控措施，目的是為了遏抑需求，主要透過全面增加物業印花稅率、減低按揭成數及壓力測試再加息着手，總共六招，以後簡稱六辣招。以往一直以不欲干預自由市場為由不作打壓的非住宅物業市場，即商舖、商廈、工廈、車位、分拆式酒店等，今次並無免死金牌，政府指過去一年上述非住宅物業炒風太熾熱，不少類別的價格在一年內竟大升三四成，決定此類物業買賣也要與住宅看齊，在簽臨約時已需要繳付印花稅，過往超長成交期無印花稅摸貨的神話已然破滅。

先談雙倍印花稅，唯一能豁免的就是首次置業者和有六個月換樓期的換樓者(後者要先付稅後退還，有殺錯無放過)，看似打壓了所有投資需求，但漏洞也有不少，如聯名置業而其中一名配偶之前並非住宅業主，涉及臨時及正式買賣合約簽訂時的加名手續，為免「教壞人」，恕不在此詳述細節。

雙倍印花稅(以下簡稱DSD)是否德政？將所有未來的投資需求扼殺於萌芽之前就只有好處嗎？

非也，正如一枚銀幣有兩面，凡事也有利弊，何況牽連極廣的樓市政策。筆者曾就DSD一事詢問身邊多位有投資物業的朋友，本來見樓價上升乏力，似乎接近樓市周期高位，欲趁機「減磅」沽貨作日後低位回購的子彈，豈料DSD一出台，賣出物業後他日欲買回則無端端被罰多一倍印花稅，甚為不值：調查的結果，幾乎所有朋友都封盤拒賣，政府的好意，又一次變成減少供應的藉口。

當然，假若樓市大幅調整，為了無需此刻繳付的DSD而放棄高位套現機會並非上策，只是低息高通脹環境長期持續，物業供應(也不只是住宅供應，工商舖大升的一個基本因素就是供應比住宅更短缺)短缺情況似乎數年內仍未能徹底改變，即使政府疑似為了2015年起供應逐步增加而推出辣招「Buy Time」，其時之供應量能否促使物業價格作出明顯調整，也是一大疑問---此之所以，有一位朋友表示，不是不想、不是不會高位套現，只是現時未有迫切需要套現，也不會因為DSD而賣樓。

雖然曾財爺聲稱現時住宅市場交投有一半為首次置業者，不會被DSD「殺錯良民」，既做到遏抑投資需求又不會阻人上車。然而，DSD的最大弊端在於換樓那部份：現時新盤平均樓花期長達19個月，而有能力買新樓的多為換樓客，樓花期這麼長，遠高於豁免期的6個月，又未收樓，怎能賣出自住的單位？雖說可以先賣樓，租樓住一陣子，再入住新樓，但今次DSD是按臨約簽訂時的身份決定繳付與否，難道要人先賣樓才可以買新樓？買不成怎麼辦？

所以，幾乎肯定的是，換新樓者必然被「誤殺」，大為減低買新盤意欲，而向來支持政府增加住宅供應而奉行貨如輪轉策略的發展商頓時有龐大出貨壓力，從六辣招實施起的周末和周日新盤銷情慘淡已可見一斑，或許要劈價推盤彌補因DSD而多出的印花稅吸引買家……又或者，這才是政府的真正意圖？

一言蔽之：雙倍印花有利弊，慘被誤殺真陰公。