仲達兄，祝您新年進步，身體健康。上次未能見面，有點可惜，希望下次能與見面暢談樓市，對於您今篇講出招的文章，我也寫了一篇關于收紧按揭的文章
截至2013年2月15日，以我所知，金管局的收緊按揭措施詳情，但不排會有錯漏。如有錯漏，煩請閣下指正。其實我只是想 recap 一下目前收緊按揭措施，有幾咁嚴厲，一來可以估下将來再收緊按揭的作用；二來，過去收緊按揭招數太多，没有一份文 summarize 目前所有 up-to-date 的招数。其實睇晒所有目前的招數，基本可發現今天物業按揭已經是超嚴緊，能入場的人根本已是強者，係這些措施下，大跌風險不高。不過今次冇寫 implications 出來。
1. 5成按揭成數上限將會適用於所有價值1,000萬港元或以上的住宅物業。
2. 所有價值700萬至1,000萬港元住宅物業的最高按揭成數調低至6成，但貸款額不可超過500萬港元。
3. 所有價值在700萬港元以下的住宅物業最高可以做7成按揭，但貸款額不可超過420萬港元
4. 若果按揭貸款申請人的主要收入並非來自香港，貸款的最高按揭成數，不論物業的種類和價值，亦需按照所適用的標準下調至少1成。
5. 按揭保險計劃 (即：7 – 9 成按揭) 下的住宅物業價格上限由680萬港元調低至600萬港元。故此，七成按揭以上的貸款部分獲得按揭保險計劃保障之貸款，最高貸款額上限將由612萬港元調低至540萬港元。此外，按揭保險計劃將不接受主要收入並非來自香港的人士之申請。
6. 新造(包括住宅、工商) 物業按揭供款年期收緊至最高30年。
7. 上述第1 – 6 點的情況下，借款人的供款與入息比率劃一為5成，以及假設按揭利率上升至少2 厘， 對借款人還款能力進行壓力測試， 並將壓力測試下借款人的供款與入息比率限於6成以內。
8. 非自住物業、以公司名義持有的物業、工商物業的最高按揭成數，若按揭貸款申請人以其入息為依據的按揭貸款及能符合 + 2 厘壓力測試的情況下，不論物業的價值，最高按揭成數一律下調至5 成。
9. 以按揭貸款申請人資產淨值為依據所批出的按揭貸款，最高按揭成數下調至3成。
10. 收緊第二套物業按揭措施，新造物業按揭供款人，如持有一個或以上未完成償還按揭的物業(包括住宅、工商)，供款與入息比率上限由現時的5成，下調至4成；在 + 2厘的壓力測試下，貸款人的供款與入息比率上限亦下調1成由6成至5成。
11. 正面按揭信貸資料庫，起清借貸人的借貸記錄，以及過往還款情況等資料
其實第8 - 11點已經等同限制第二套物業按揭貸款，再出招根本冇咩特別意思，可以有什麼作用。將來下一招有可能連 $600萬以下的住宅7成按揭也再收緊 , 甚至再提高 7 – 9 成按揭的入場門檻。
其次，現在有很多人利用股市幹升去形容今天的樓市，有升幅但低成交，所以往後樓高升幅會無以為繼。這一點我是不認同的，因為系股市入面，基本上成交是完全自由且不會有任何限制 , 沒有限制股市只能由強者入場 , 弱者企理一邊 , 所以股市去到危險高位時 , 一定會少人入場 , 所以股市出現價升成交跌的時候 , 就真係要睇路。
樓市就唔同 , 上述11項按揭收緊措施基本上系一道保護傘 , 阻止弱者、防力低的人進場 , 成交跌只因為入場條件提高 , 強者用家的抗逆能力會較強，一齊大幅劈價及 被人foreclosure 的機會會較低。價升量跌可以、但並不一定代表已到危險高位 , 因為這一道保護傘股市是沒有的 ; 今天 , 再加上屋真系唔夠住、有強大自住剛性需求的情況下 , 再收緊按揭只會導致用家由買轉租 , 租金上升而吸引強者進場 (因為只有強者才能符合按揭收緊措施 , 甚至 full pay) , 從而支持樓價。
系SSD、BSD存在的今天 , 基本上入市的全是住宅用家、或者長線投資者。按揭收緊措施有另一更重要的保護作用 , 迫有需要的用家 「向下流」、「向下買」。此話何解？
舉一個例子，由於700萬至1,000萬港元住宅物業的最高按揭成數調低至6成，但貸款額不可超過500萬港元；系這些措施下，要付出的首期會比沒有措施時多出很多。
例如：買1000萬物業時，今天新措施下要付500萬首期，約40萬厘印費，10萬傭金，未計裝修已先要付550萬；如果可以按7成的話，入場費只是350萬。系低息環境下，今天好多高收入家庭可以供得起1000萬樓，但他們卻沒能力支付550 - 600萬入場費 (買樓後起碼仍要 keep 有100 – 200 萬流動現金)，就算他們是月入10萬的家庭。但是，今天房屋供應不足，租金持續颷升，有可能迫使他們仍要入市，他們買唔起1000萬樓，但買800幾萬樓就卓卓有餘，買些較平的物業時出價可能會較狠。但是，原先最多只能負擔800幾萬樓的買家，除多了一批實力較強的競爭者外，也要面對收緊按揭措施，他們只好轉去買些600 - 700幾萬的單位，如是者，原本的買家會被上一層更強的買家趕走而向下買。
綜合來說，這些收緊措施的好處，是使到買樓的人必須預留更多準備，以及有更強的實力，這樣對整體樓市及銀行系統都有利，減低市場爆破的風險，萬一將來爆破，也能減低影響。但壞處是，使到人們的居住水準降低，迫使他們「向下流」、「向下買」。
