現在香港樓價之高，連住喺非洲嘅土人都知道！

咁點解樓價高？小學 2 年班都知因為地價貴呀嗎！

點解地價貴？因為政府唔能夠將啲珍貴土地平賣囉！

點解平價賣地唔得？其一平賣會俾人話官商勾結、其二政府等開飯、其三嗰啲小業主會嘈！

咁地價唔平得，年青人如果無呀爸呀媽照住，咪唔使旨意買樓？拒哋隨時聚合起來攪事，天下大亂可期喎！

面對呢個情況，我呢度提出一個將部份土地(例如每年 5 千個 ) ，以分期支付地價方式 (Hire-purchase)，來取代現在要地產發展商一筆過購入地契年期內使用權方式(Pay in advance)，咁政府可以唔使上身，而用者自付不存任何補貼。

我呢個方案絕非突然喺石頭度爆出來，而係拾幾年前已經有此想法，而我亦將此想法公開咗無數次，歸納起來有呢幾個問題：-

1) 會影響私樓樓價-----如果大家求其捉一個香港人來問問，現在樓價貴唔貴？答案好明顯，大比數勝出嘅係貴啦！

再問啲年青人想唔想上車？答案好明顯，大比數勝出嘅喺想啦！

但再問一問嗰啲業主，如果政府以行政手段攪冧嗰樓市，好等年青人易啲上車，你又讚唔讚成呢？答案好明顯，大比數勝出嘅唔讚成啦！

咁問題來啦，月入萬多元樓下有公屋呢個安全網，叁萬幾銀樓上嗰啲人自己有對策上車，但中間呢班人點算？

政府現在用嘅藥係居屋同置安心，之前仲有夾屋、首置及租者置其屋，但以上各式各樣嘅資助房屋計劃，都同樓價有某程度上掛勾！

即係樓價升，政府就加大現金及土地資助力度、放寬多啲受助人仕限制、加大折扣成數就嗰個市場價！

通常樓價升得急，就算無迫切需要嘅人，都會一窩蜂地走去買樓，但政府嘅各種資助置業計劃，又間接上同樓價相互追趕，咁樓市唔升就真係有鬼！

世界唔少樓市泡沫爆破嘅原因，是因為信貸政策過度寬鬆，這會使到那些之前唔夠首期及缺乏供款能力嘅人，都可以入倒市！那些要政府幫手先可入市者，就係最後買家，咁連拒哋都出埋場，高位接曬火棒，購買力仲唔耗盡晒？

最惨呢班人因為實力不足，如果個市一回，拒哋唔少人會成為首批倒下來嘅犧牲者，攪得兩攪他們嘅物業會變成銀主盤，然後拖埋其他人落水，主政者愛你變成害你，世界就喺咁無可奈何！任何一個負責任及有少少良心嘅政府，都要防止樓市狂飆暴跌，最好當然係人人有屋住，個個樂安居，地價以分期支付方式收取，就係防止實力不足嘅人摸頂入市累街坊！

2) 會影響政府賣地收入-----現在四叔等地產發展商手上嘅農地，係講緊幾仟萬呎，而香港現行制度之下，呢啲土地想改變做住宅或其他商業用途，難度極高，而現實係地產商如果唔能夠將這些土地盤活，咁就會將之空置養草，政府喺呢啲土地上有何收益？但如果將這些土地起一啲樓，最少執翻啲啲補地價收入(我當你政府唔收足補地價以補貼低下層)！

3) 明益地產霸權-----在我心目中嘅構思，政府係定下一個限額，例如每年 5 千個，地產商你有農地喺手，就將之變成住宅整批賣俾政府分配，低價低者得！地產商只能執啲啲辛苦錢。

免地價政策根本不可行。

枉蔡顏棉身為長期房屋委員還大言不慚說可以研究，根本是廢柴。

道理好簡單，若是大量免地價，將來還要不要賣地？要不要有私樓？　沒有私樓，發展商何以為生？

若是小量，即等於要抽籤，行運者定以市價出售，根本不是真正解決住宿問題。

考慮以下問題：

1）免補地價起的樓，性質等同於居屋。既然房委會可以起，那麼發展商應該也可以起。這樣一來，有助於加快建屋量，而且房委會也將面對競爭，有助於提高居屋的質素。

2）日後可以如何補地價？方案有多種，既有現時的補價方案，也可以考慮亮劍兄提出的分期補價。

3）當然，上述形式的未補地價單位，名稱是否依然叫居屋？不必執著，性質一樣。由發展商興建的免補地價房屋，定位不一定是上車盤，也可以是較高級的換樓盤。地價部份可以分期攤還，如是，則整個樓市就合理運作起來。

多謝各位的回應！

俗務纏身夜已深，未能逐一詳回應，還望各位多賜教，遲些再給予意見。

如果能有一部時光機，可以將董建華送回九七年初，你估佢唔會周圍揾地去攪八萬五？

又如果同一部時光機，可以將曾蔭權送回零叁年初，你估佢又會唔會努力不懈地開發土地，以應 201X 之後香港發展所需？

但真實世界係無呢部時光機嘅，而事實上時光又翻唔倒轉頭，唔衰都衰咗，咁我哋係唔係要從歷史中吸取教訓，睇睇家政府應對樓市持乜嘢態度先？

就算一個有少少經濟常識嘅中學生，都知道現在應該要收縮銀行信貸，以防止實力唔夠嘅人在呢個高位接火棒？

而土地供應就要玩細水長流，以防數年後當這個樓市週期逆轉嗰陣，壹幢弍幢樓空置養曬小強？

但現在政府做緊乜？咪喺度火上加油囉！！

借足九成俾人上車是第一鑊！再想將首置貸款借屍還魂係第二鑊！！

港鐵有份嘅屯門新樓係一萬，置安心喺市價打折前係一萬，咁仲唔係証明呢個價就係合理價？

市建局收舊樓係一萬，柴灣補地價又係一萬，九肚山剛拍出嗰件嘢尺價又係一萬！咁一萬銀唔係地皮嘅市價係乜東東價？

政府高層唔好再掩耳盜鈴玩街坊啦，唔該將呢弍年香港樓市起伏因果，編張圖出來，再揾個荒郊野外收埋自己兩日，靜雞雞想清楚啦！

那些用每呎地價萬萬聲入地嘅發展商，有合理預期市區新樓是萬多弍萬，新發展區係壹萬，新界大西北係八九千以上嘅，咁如果政府仲唔做啲嘢防止情況惡化，到真爆鑊嗰陣又唔知要死幾多人！

以後批出嘅土地，一半免預先補地價，而此筆款項繼後向小業主分期收取，就係可行方案！

最後我極之痛恨自己細個嗰陣唔努力讀書，文筆唔好，所以唔能夠將我呢個方案用簡單方式表達出來，對不起各位！

現在香港政棍當道之下，政府官僚同大地產商釐訂補地價，如果少收一毫子即人頭落地！

地產商想將生地變成熟地，一般要以年計時間文件往來，那一口價「互相切磋」，係講緊億億聲上落，家樓市係天花板價，補地價金額那會便宜？所以如果今時今日仲有地主攞塊地去傾價，佢個腦肯定灌咗水！

絕大部分可以達成協議嘅個案，係地主在市場低沉之時入紙，而政府官僚就開出市價同地產商講古，攪得幾攪樓市轉向，舊日市價變筍價，地主喺「半推半就」之下俾錢，以下就係實例一宗！

四叔撐樓市年漲兩成            (太陽) 2009年10月30日

恒地（00012）宣布以95.97億元與政府達成落禾沙項目補地價協議，為歷來最大宗一次過補地價個案。

落禾沙項目由恒地及新世界（00017）共同發展，是次補地價的95.97億元當中，恒地所佔應付部分約為65.26億元，該土地將發展為住宅項目，總樓面面積不多於295.06萬方呎，擬接納之補地價約為每平方呎樓面地價3,253元。

中價樓供應無斷層

李兆基表示，是次補地價合理，計及建築成本估計每呎成本價約5,000元，經「發水」後相信有錢賺。該項目已進行打樁，料一年後可推樓花。他預期，下個落實補地價項目將為元朗大棠項目，現就補地價金額上訴。

尚悅首批擬推逾百伙            (成報) 2012年10月13日

恆地昨日加推落禾沙迎海2伙單位，包括5座10樓F及G單位，平均呎價9900元。其中，10樓F室建築面積為725平方呎的特色一房戶，呎價為10357元，定價為750.9萬元；10樓G室建築面積為986平方呎，呎價9630元，定價1181.6元。

辣招無礙高價買地              (太陽) 2012年11月8日

政府「雙辣招」下兩幅限量地仍成功以理想價售出，其中長實（00001）以29.01億元奪落禾沙地，較市場估值上限還高出約5%，每方呎樓面地價約5,160元，料為區內賣地呎價新高，該集團表示地皮做價非常合理，項目將「戶戶有海景」；將軍澳地則由新地（00016）以25.45億元投得，總投資額料約60億元。

政府發言人表示，中央投標委員會已授權地政總署將上述兩幅地皮批予出價最高投標者。其中長實以29.01億元擊敗其餘8家財團投得馬鞍山落禾沙彩沙街限量地，樓面地價5,160元，較市場估值上限價約27.6億元高出約5%。

長實：地皮優質價合理
長實執行董事吳佳慶稱，落禾沙地皮屬罕有優質住宅地，交通便利，屬罕有優質住宅地皮，故是次做價非常合理，按照現時設計圖則，所有單位均可享有海景。

儘管政府近年推出多項穩定樓市措施及積極增加供應，但長實最近仍以「好價」投地力撐政府，並設計出「戶戶有海景」圖則，其中今年八月投得的荃灣西站五區灣畔，在市場睇淡下以96.31億元成交，較當時估值上限大幅高出約13.4%，長實投得土地後表示項目海景單位比例將達「百分百」。

2009年10月30日恒地宣布以95.97億元與政府達成落禾沙項目補地價協議，總樓面面積不多於295.06萬方呎，擬接納之補地價約為每平方呎樓面地價3,253元。當時 CCL係 7X 點。
2012年11月8日長實以29.01億元奪落禾沙地，每方呎樓面地價約5,160元，當時 CCL係 116 點。

大家都係升約 6 成{當建築費升幅相約}，可見政府揸到個價幾準(或幾盡)！

2009年10月30日恒地宣布以95.97億元與政府達成落禾沙項目補地價協議，接納之補地價約為每平方呎樓面地價3,253元。計及建築成本，四叔估計係每呎成本價約5,000元，而呢塊地其後變成尚悅，在2012年10月13日首批推逾百伙，呎價平均一萬，計埋發水都執一個開有凸！

四叔在2009年10月30日公佈補地價達成協議，咁合理推算他入紙申請落禾沙項目補地價那一段時間係 08 年底，當時 CCL 係 60 點左右，可見恆基主腦人掌握補地價時機有幾得！

在現時市況，大市炒到拆天，政府又無地起樓，同一幅地政府唔要你發展商每平方呎樓面地價 4 - 5千大元，我跟你四叔挽鞋上廣州，但呢口價四叔肯就範嗎？咪玩人啦！！

講到尾又返回我分期支付補地價方案，四叔及沙胆彤落禾沙呢個項目那壹佰億利潤，最少要嘔翻一半出來入政府庫房，實施咗免補地價起樓，地產商就唔使同你煩樓價升跌風險，執三成純利已肥仔到笑，大把地產商肯制，咁你政府要人攞地出來增加供應救火都易話圍啲！

以後房策好簡單，叁份壹土地用來起公屋，以照顧老弱傷殘人仕。

再用叁份壹土地以免預先補地價方式推出，以招呼那些揾萬零兩萬嘅港人。

最後用淨餘嗰叁份壹土地，以價高者得嘅方式揾皮費，高收入者發財埋便，當然風險要自付！

亮劍兄：

補地價問題的確長期困擾香港，使土地不能有效使用，政府為了避免官商勾結的嫌疑，令補地價金額按市價計，當樓市升至一定程度，為了控制風險，發展商就不會有誘因主動作補地價起樓，使住宅供應更不足，樓價更易狂升，為結構性問題也。

至於兄台所指分期補地價法，原意甚佳，技術問題卻有不少，政府落實的機會甚微。