實事求是 理性拆局  

何濼生教授

2013年1月4日

坊間談樓市、論經濟的報人和學者不少，但能實事求是、真正求證於數據和虛心論證、而未被教條或成見蒙蔽的並不多。最常見的亦最使筆者感到遺憾的，反而是以專家或權威自居，立論卻站不住腳的論述。此中有一味看淡樓市的、也有一味唱好的；有自由市場學派的、也有極左、視地產商為窮兇極惡、貪得無厭的。

陸振球先生的文章我看得多，筆者認為多是踏實之作，反映陸先生對樓市有深刻的了解，對經濟學也有實基礎，卻能擺脫教條或自設而不自知的條條框框的負累。在「市場錯了? 」一文，陸先生就指出有淡友長期漠視事實堅持己見的現象。在「香港樓價全世界最貴? 」一文，陸先生也大膽提出香港獨特的因素，為何香港的樓價不應硬與其他地區的樓價直接比較。

其實樓市的升跌，根本就是供求關係使然。有人歸咎於高地價政策、也有人歸咎於地產霸權。在一個研討會中，一位自稱是社會工作者的人士很理直氣壯地指香港以地價為政府的一項重要收入，份屬不義。殊不知繳地價地稅最多的正是地產商和地主，為何不義根本無從說起。也有學者指以地價地稅為財政收入，打擊中下階層，但中下階層多住公屋居屋，為何地價地稅為中下階層造成負擔，同樣無法解釋。

政府固然可藉多賣地去壓低地價。但多賣地，除非指定在時限內落實發展並必須售出，否則只會讓珍貴資源廉價落入發展商手中，並可被囤積居奇。多賣地，多發展，又往往意味減少鄉郊地、康樂用地，或造成海港收窄，而且都需基建上的配合。是以發展速度宜兼考慮發展帶來的社會成本和社會效益。可見地價應反映在最佳發展速度下的供求關係，政府絕不應操控地價樓價。

陸先生撰文謹慎，亦會考不同人士的意見，他自稱有一個思考習慣，就是經常考一些與自己意見相反的分析，警惕自己不要太樂觀或太悲觀。

在政策層面，陸先生亦比政府高明。陸先生在「計劃經濟笑話與香港土地政策」一文指出，港府精英以限量限呎條款批地的可笑和可悲，亦顯出其非一般識見。事實上，香港蚊型「狹宅」已早嫌太多，如果特區政府有誠意有承銳意要改善港人住屋質素，應讓發展商針對市場需要提供較大單位。如果要限呎，就應就超大豪宅定下額外稅，反映它們高昂的社會成本。

陸先生立論中肯，不會因為討伐「地產霸權」中聽就奉迎讀者。他在第五章借李兆基的說話提出，發展商近年賺大錢是時勢使然，無關霸權。當天如果政府沒有人為地賤賣公屋又急增住宅供應，而其後又急剎車並持續龜縮不敢正視問題，就不會造成財富大轉移，害了大批勤懇工作艱苦置業的小業主痛失家園；當天如果政府沒有在地價大瀉後把政策倒轉過來，造成住宅供應長期供應不足而樓價暴升，發展商亦不可能賺這麼多。然而，發展商股價長期跑輸大市，反映賺暴利是時勢使然不可持續，前景未許樂觀。果是霸權決定盈利，而發展商又確實擁有霸權，又如何解釋這個現象？

近年香港各大專院校乃自中學均催谷通識教育，而該科亦已引入中學文憑試為必修科。可惜學生的獨立思考欠奉。人云亦云的多的是，連教通識科的老師也好不了多少。教通識科的老師掛在嘴邊的常常是「批判性思考」和「多角度思考」。可是問題往往正出於這兩個備受推崇的思考模式。「批判性思考」往往使學生自以為是，失去應有的謙卑；「多角度思考」又使學生迷罔失去方向，經常不敢下判斷。最容易辦到的，只是人云亦云，反而顯得理直氣壯。筆者從來不相信「批判性思考」，只信縝密思考(當然如「批判性思考」被理解為「縝密思考」則作別論)；筆者當然認同「多角度思考」，但前設是開放思想(open mind) 和縝密思考，和在這些條件下立論的勇氣。

筆者因此對陸振球指出香港今時今日不罵香港政府需要勇氣、罵地產霸權很容易、為自由市場辯護很不容易，頗有同感。香港政府有時的確要罵；地產霸權有時也的確出現。但罵人須有理，寫評論的人罵人更須有建設性。

作為政策分析員和經濟者，筆者為梁振英政府在特別印花稅出台近兩年效果不彰而惡果乍現之際不但不把它取消，反決定加碼大幅提高稅率並延長期限，對其班子感到十分失望，並認為是其任內最重大的政策失誤。特別印花稅不公平也削弱市場效率。當眾人紛紛出謀要「活化」居屋市場，明明是「死化」市場的特別印花稅居然還要加碼，實在難以理喻。談到額印，陸先生提到我倡議的被視作洪水猛獸的資本增值稅，認為值得考慮以取代額印。資本增值稅如設每年10%的增值為免稅額，便可以保証避免誤以隨通脹的假增值為徵稅對象。只向逾10%年增長的增值徵稅，有誰可以視為不公義不公平呢？

何濼生教授
嶺南大學公共政策研究中心主任

簡單說說我對QE的一些見解，說得不對請指正：

QE1主要是聯儲局收購各大金融機構手上的問題證券。因為在金融海嘯期間，這些問題證券已經無法流通，需要向聯儲局折現，以獲取流動資金，此舉令金融機構不至於倒閉。當市場穩定之後，所謂問題證券已經沒有問題，聯儲局就將這些證券重新投放市場，現時聯儲局手上已很少這類證券。

QE2主要是聯儲局：

1）收購兩房證券；

2）沽出短債、買入長債，即扭曲操作，也就是在國債總數不變的情況下，壓抑市場利率；

3）從市場上買進國債，長債為主。

QE3是每月放出400億美元，收購兩房證券為主。

QE3.5是除QE3外，每月再放出450億美元，購買長期國債，沒有談扭曲操作，可能是聯儲局手上已無足夠短債可沽，需要直接用無中生有的現金購買。

以上過程可看出聯儲局的救市方略：

QE1是一次性的急救措施。

QE2也是一次性，不過已經有針對問題的核心，也就是次按的核心——房屋按揭問題；還有就是借錢給政府，讓政府擴大開支，振興經濟；最後是人為壓低市場利率，令借貸成本維持極低。

QE3開始已經不是一次性的措施，而是每月少量輸血，依然是針對兩房按揭，和借錢給政府，而且已經有清晰的日落條款。

由此看來，整個QE是一套有條不紊的組合拳。以目前聯儲局的取向來看，美國病情已經過了危險期，正在康復中。

現時美國政經界精英多是凱恩斯理論的信徒，相信在市場失靈時，政府應對市場加大干預力度，至今看來，干預似乎有效。但這種干預並不等同於中央計劃經濟，一旦市場恢復運作，干預將馬上撤銷，也就是政府和聯儲局退市。

退市好簡單，只要聯儲局將干預期間收購的兩房證券、國債等重新有序地在市場出售即可。出售證券，等同於向市場吸納現金，到時市場的流動現金將大幅減少。同時聯儲局註銷現金，資產負債表也會縮小。

仲達兄：我是乘回應時，幫助自己整理頭緒，日後我會就QE寫文。在此嘮嘮叨叨，希望不要介意！

多謝各位回應！

逸瑤小姐：謝謝妳的支持，回應只需憑經驗和感覺，無需自認不才，期望妳多作回應。

法子兄：曾是指曾俊華，曾兩招現時較多稱為雙辣招，兩詞互通。

仲達fans：能有讀者以此自稱，本人甚欣，雖然樓市可能再上升，但幅度應不高，高的話政府又會出招，所以謹記持盈保泰，控制風險即可。

上善兄：謝謝兄台長篇分析QE，兄台的敘事及評論精彩，本人豈會介意？還望多多賜教！