2012年樓市回顧(下)   仲達 2013年1月7日

上回已談及居屋白表新政和梁十招，今回續談QE3(九月中)、曾兩招(十月尾)及QE4(十二月中)。

就着QE3這個因素，本人在2012年11月初曾撰文「洗腦樓市(5) - 洗腦QE」探討，當中有數段分析，至今仍值得細味：

「
QE1：17000億美元
QE2：6000億美元，兩者合共23000億美元
QE3：每月400億美元，直至美國就業情況顯著改善
如果QE3=QE1+2，等於23000億美元，要57.5個月、約4.8年才印完
如果QE3=2X(QE1+2)，等於46000億美元，要115個月、約9.6年才印完

從以上的列表，我們得知每月400億美元，竟要多達4.8年才等於QE1及2的數量，如果兩倍則更長達9.6年：打個比喻，QE1由於是史無前例，數量又大，像正常日食三餐之餘、再吃一頓自助餐，當然超飽；QE3則每月都細眉細眼，只不過像飯後甜品，甚至是一兩塊餅乾，不會過飽、無傷大雅---連鄰居湯文亮博士也認為QE3不是量化寬鬆，是量化收緊Quantitative Tightening (QT)及量化收窄Quantitative Narrowing (QN)，質疑其對本港樓市的效用。

最重要的是，QE3主要是購買美國的按揭債券，以復甦美國樓市為主，不是無償地印錢讓美國的銀行購買新興市場資產，有本質上的重大分別。
」

QE3的目標：直至美國就業情況顯著改善，這個模糊不清的目標，終於在去年12月中推出的QE4作出澄清：只要失業率仍高於6.5%、未來一兩年通脹率不高於2.5%、長期通脹預期受控下，現時超低息環境仍持續。QE4則為2013年起每月增購450億美元國債，加上QE3，令聯儲局每月債券購買淨額增至850億美元。

為了應對熱錢襲港，我們可以看見近來金管局多次入市沽港元買美元以維持聯繫匯率，亦有部份準買家深恐熱錢搶貴樓價「偷步入市」......然而，住宅買賣的交易成本甚高，加上政府多次推行遏抑樓市措施，就算熱錢大量湧入，最主要還是去炒股---事實上，有金融界評論員指熱錢流入與恒生指數上升的關聯程度高達七成，部份有政策概念支持的股份升幅驚人，與之相比，同期樓市表現簡直是呆滯。所以，在樓市上，大家最好不要對QE太有憧憬。

尤其是，上年10月尾政府推出的曾兩招，對住宅市場起了根本性的改變：加強版額外印花稅(SSD 2)令轉售者套現成本極高，年期更長達3年，對於講求流動性及低套現成本的熱錢來說，太不吸引；另外，高達樓價15%的買家印花稅(BSD)亦使絕大部份公司客和非本港永久居民買家對樓市卻步---在沒有投機誘因的市場，樓價終將反映自住客的購買力，而現時已脫離一般買家購買力的樓市，看來隱憂比憧憬更大。

2012年樓市回顧到此告一段落，2013年影響樓市的因素中，除了陰霾未散的世界經濟外，更變幻莫測及更辣的政策調控將會是樓市的陰影，而且上年推出的多重遏市政策已使樓市發生質變，想入市者宜量力而為。

新一年開始，謹在此恭祝各位身體健康，心想事成！