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仲達言
 
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1. 阿松 2013-01-03 09:35:26
阿松談樓市新辣招嚇親葉劉

新年伊始,近期凌通同友人飯局,話題總離不開今年金、股、滙點睇。新民黨主席葉劉淑儀說,她元旦假期同女兒到私人會所吃飯,碰見老朋友、前財政司司長、現為市值173億美元大型資產管理公司黑石集團大中華區主席的梁錦松。

葉太說,她亦有向阿松討教,問問香港今年市況。阿松坦言「好難睇」,特別是樓市。由於政府早前推出的兩項印花稅措施都壓制不了樓價,他恐怕在未來日子,政府會推出更强的辣招。至於他恐懼的「辣招」是什麼,葉太就話不便透露,只可說阿松認為來年是個「政治市」,所以他也不敢叫人買樓。葉太對阿松所恐懼的「辣招」大賣關子,難道是因為「恐懼指數」太高,嚇到葉太都不敢說出來?

葉太與阿松良久不見,當日趁元旦日,兩人影了一張「新年Look」合照,負責影相的正是阿松的太座伏明霞。

zero@hkej.com


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2. 亮劍 2013-01-03 10:51:34
政府仲有樣嘢好過癮,兩叄年前就開始打擊豪宅炒賣,加重此等物業入場門檻,如今你無一半首期都唔使旨意買倒豪宅,咁那些原本揸住錢,想話買翻一兩間豪宅投資嘅人會點,佢哋會聽高官話,唔做嘢坐定定等啲銀紙貶值嗎?
他們一係轉戰工商舖,一係買中小型上車盤收租,呢班人彈藥充足,本來買一個豪宅嘅資金,現在就可以入三四個上車盤,上車客真係多得嗰班天才高官唔少,政府捉蟲又一實例!
3. Peter Paker 2013-01-03 13:25:29

亮剑兄 ,

 

我已经完第三编 affordabilility 的文章 , 如有空的話 , 請到我的 blog 看看 , 請多多指教

http://blog.yahoo.com/_RK223QDG24GUCUOK3ALBDFSXPA/articles/994366/index

 

不過 , 我寫完份負擔水平後,有朋友質疑整體私樓住戶供款/收入比率會有可能被豪宅住戶家庭所拉低,他認為上車基層私宅的供樓負擔比率會較高。


但是,2011年人口普查係有一組按屋苑統計該屋苑的租戶及自置物業家庭的收入及其租金負擔及供樓負擔比率,即是說,人口普査可以告訴您某一屋苑的 (e.g. 黃埔花園) 的租戶家庭及自置物業家庭的收入,以及其租房/供樓負擔

我現整理數據,之后再publish 出來,不過初步看,上車盤的負擔比率反而較部分毫宅低,這是有點意外

 

 

4. 亮劍 2013-01-03 15:04:10
Peter兄,你用上大量時間整理資料,真係寫論文咁寫,小弟拜服。
唔知你有無朋友做Bank?我做過小型調查,年資十年以上,無私人樓在手者,係稀有動物。原因我認為係做親銀行,十之八九都有低息貸款可借,首期一成唔使就可上倒車,唔買翻間自住就係搵緊自己笨,可見低息就係樓升主因!
因此呢幾年低息期,那些上咗車嘅人財富好快累積,低息期愈長,政府想壓樓市更難。
5. SL1017 2013-01-03 17:23:46

To: 亮劍

買豪宅要一半首期,買三四個上車盤收租也是一半首期,有分別嗎?

6. Anan 2013-01-03 20:18:19
7/f
It means
Full paid
7. 大王妹 2013-01-03 23:28:47

近期唔寫回應因為太多無聊人攪事!不過想分享發生在自己身上的事,給各位有識之士知!銀行因金管局,借貸非常苛刻!2012年頭我問銀行想將自住的已供完的樓借四成(140萬),我當時有幾百萬現金,但銀行都唔借!話我有四間物業過額!好啦,年中咁啱見租客走,個價都有賺,咪賣緊一間,唸住銀行無理由唔借比我啩?剛剛問其他銀行按自住樓,用資產明義借三成(120萬),而最攪笑是我有五百幾萬存款在這間銀行,他話我因為有三層物業供緊, 金管局看得很緊,但我的物業市值1300萬,只欠銀行370萬,(唔計自住樓),但最後連電話都唔覆我!所以我現在見有錢賺都唔敢再賣樓,因為驚賣左買唔返,銀行係最大問題!

 

8. 大王妹 2013-01-04 01:29:13
Peter兄 - 你的Blog我已看過,很好的理論,有圖,有資料,比很多自命專業分析員更專業!我很同意你的意見,因為我曾經歷90年樓市至97年高峰再至03年負資產低潮,一直再至07年加碼再入市,09再換樓,到現在....賣一間,後悔一間!這兩年賣了三間已經賺少270萬,所以有Agent再叫我賣樓,我都唔敢,雖則有錢賺,但驚再後悔!況且每月收租後有錢剩,又覺得好過打份工,又怕美國印錢,所以今年都是睇定再算,你說是嗎?
9. Peter Paker 2013-01-05 00:16:16
大王妹,多謝您的讚賞,你的個案好難再借錢,如果唔等錢使真係冇必要賣,雖然2012年尾空置率、量未出數據,不過好肯定空置率、量一定跌,租金一定升,因為名城3丶日出康城等大盤入伙;BSD, SSD2會導致少左人買樓住,但D人都要住,單位唔夠,人人搶租盤,租冇得跌;除非經濟出大問題。就算政府再出招,個價要跌」,租一定唔跌

你睇下近排二手開始活躍及中原指數開始回升,政府招數初歩認為冇咩效,同時未出現牛三的放煙花,個市應該重有得睇升
10. 大王妹 2013-01-05 00:39:02
Peter兄,多謝你的意見!我相信今年都會暫時唔賣樓,因為都有租客住緊,老實講,我都唔想個市升得咁急,等我收多幾年租當儲錢都好,因為個價升得太快,我都驚自己忍唔住又賣左去!
11. 亮劍 2013-01-05 09:36:57

現在陳德霖出盡吃奶之力,係防止牛三末期嘅噴泉式上升出現,或就算出現噴泉式上升,都希望受災嘅業主係最有實力的一班,以免銀行爆大鑊。

12. 亮劍 2013-01-05 09:42:03

下面這篇文章,乃黃元山:這還叫資本主義嗎?
by 荷馬學人集 on Thursday, March 22, 2012 at 1:14pm ·

記得我們之前用過「大富翁」遊戲(Monopoly)來比喻資本主義的發展嗎?「港式資本主義」就是「大富翁」遊戲的最後結局篇。玩到遊戲尾段,大部分地段已有「業主」,沒有資產的參與者只能不斷付租陪玩,勝負早定,難以扭轉。

 

無獨有偶,我剛發現,原來鼎鼎大名的對基金經理Ray Dalio也用「大富翁」遊戲去解釋經濟現實。Ray Dalio所管理和創立的Bridgewater Associates是全球最大的對基金,其所有客戶皆是機構投資者,而其表現不論於金融海嘯之前或是之後,皆非常厲害(和「沽神」John Paulson有明顯的分別)。

 

被壟斷的體系已失效

 

不過,為了解釋信貸市場的槓桿化和去槓桿化道理,Ray Dalio自創了一個Monopoly遊戲的改良版,就是在這個遊戲中,加入一家銀行。試想想,有了這家銀行之後,手持現金的玩家便會把錢放進銀行收息;有機會買房子的置業者,如果現金不足,則可以問銀行貸款。結果,房子會更快的建成,資源集中的過程快來也快去,資金流轉加快。而且,房子相對於現金的比例會提高(假設銀行的貸存比率高於100%)。這個快速的過程就是一個槓桿化的過程,而一旦貸款人不夠現金(例如要付租給其他業主),便有可能發生擠提,接下來便會出現去槓桿化。

 

有了銀行和金融體系,槓桿化的過程會更快,規模也會更大,資源集中會更厲害;正因為如此,所以去槓桿化的過程會更痛苦和所需的時間更長。這點可能一般人比較不大留意。

 

事實上,Monopoly遊戲的改良版對「港式資本主義」的描述和解釋更加貼切。「港式資本主義」的表徵是分配不公平,即是資源過分集中。到了改良版Monopoly遊戲的後期,少數財團掌握絕大部分資源,當清除絕大部分的競爭對手後,便可以減少供應,借助規模效應的優勢,提出壟斷式價格,賺取所謂的「壟斷租金」(Monopolistic Rent),堂堂正正在市場上「尋租」;於是,廣大市民在衣食住行每一個方面都要付「租」(遊戲裏的租,也就是壟斷性的租)。「壟斷租金」不符合市場經濟,浪費了社會資源(Deadweight Loss),使整體社會的經濟效益下降。

 

我對「港式資本主義」的批判,不是從社會主義的角度出發,因為我絕不認為把所有的社會資源收歸國有(或另類的公有制)就能解決問題;但這個「港式資本主義」確有她的致命之處,就是違背了資本主義的一個重要基石,當中包括自由主義和市場經濟。

 

被扭曲了的資本主義

 

「獅子山下的精神」是一個神話,是因為在改良版「大富翁」遊戲的結局篇中,無論敗的一方多努力工作(即是遊戲中的擲骰仔),也難以改變結局。再者從社會學角度來看,掌握絕大部分經濟資源的一方,可以透過社會上其他的權力網絡,不斷增加自己的社會資本(Social Capital),如此一來,自己和盟友集團的既得利益,只會愈趨穩固。社會流動性一旦減低了,而社會裏的人再不相信遍地機會、不再認為拼勁能改善生活時,這一種經濟模式,還真的能稱得上是資本主義嗎?

 

iMoney 2012年3月17日

13. 亮劍 2013-01-05 10:22:03

買豪宅要一半首期,買三四個上車盤收租也是一半首期,有分別嗎?

政府由 Day 1 開始,除了打擊所謂「炒家」之外,之後每次出招,中上價樓同豪宅幾乎鑊鑊有份,除咗收緊按揭之外,仲有 SSD 及 BSD 等。

對投資樓市有認識嘅人都知道,豪宅租金回報一向比中下價樓少,所以投資中上價樓者,想以租金抵消按揭利息及其他支出,有難度!因此賺樓價升幅成為唯一獲利途徑,而現在政府將投資豪宅者,打成黑五類,要佢哋無運行,咁買開豪宅呢班人會唔會收心養性,坐定定等運到嗎?