2012年樓市回顧(中)   仲達 2013年1月3日

2012年影響樓市的重大經濟因素及房屋政策，按時序來排列，應為居屋白表新政(七月中)、梁十招(八月尾)、QE3(九月中)、曾兩招(十月尾)及QE4(十二月中)。由於梁班子在頭半年仍在籌組，下半年才正式當家作主，單計這半年間推出的房策數量和質量、影響層面之廣及深，不得不承認新政府對改變樓價高企決心之大。

然而，即使領導人再用心良苦、招式再狠辣，要是捉錯用神、或者市場對政策的解讀方法有所不同，結果也可以適得其反：最明顯的例子便是居屋白表新政。

居屋的流轉率一向偏低，當未有限制兩年內轉售住宅得付重稅的SSD出現之前，私樓每年的流轉率可達8-10%，而居屋由於賣出前得先補地價，又要經過政府的重重手續關卡，所以流轉率低至2-3%(可見居屋其實不能有效發揮置業階梯中使住戶進一步晉升私樓業主的功用)，有見及此，政府出於好意，決定於2013年推出5,000個白表客免補地價購買綠表居屋單位之名額。

驟眼看，正如本人在2012年7月中，仲達言「一箭三鵰」一文指出，這是一個一舉多得的計劃：既可協助合資格的白表客早日置業、又可使換樓鏈「返生」拯救瀕危的地產代理、更可提高民望，何樂而不為？

對，上天就是愛與人開玩笑：或許香港真的太多聰明人，明知將來是有更多經濟能力更高的準買家搶盤，為何要「賤賣資產」？(用括號是因為縱是居屋，現價已頗貴，不過業主從來都是認為賣得不夠高就是賤賣資產)所以出乎政府意料之外，大部份想放盤的業主變成封盤不賣，更引來綠表客提早入市、以免日後價錢越搶越高，終導致各區頻現創歷史新高呎價的居屋樓王！

雖然政府事後推出了若干限制，如分兩批推出白表新政，使人們減少升值預期，但恨錯難返，升了的呎價無論如何也降不下來，寄望政府汲取教訓，不要在供應未充足前推出其他容易引起升值預期的協助置業措施，以免火上加油。

梁十招方面，當初外界認為是敷衍了事的長期方針，即成立長遠房屋策略督導委員會(長策會)和港人港地條款，實際上並非空談，在梁十招宣佈不久便推出了首幅港人港地的地皮，惟現時已有效力極強、極為霸道的買家印花稅(BSD)，以極高稅率趕走公司客和非本地永久居民買家，港人港地的存在已非必要。至於長策會，倒是因為當中不少委員(例如蔡涯棉先生)的個人發言引起不少誤會，希望他們能在發言前先表明身份，以免引起混拗。

短期和中期的梁十招，有不少只是個別地區改變規劃和加快審批進度，重點反而是「36幅政府、機構或社區(GIC)用地撥作住宅發展，可合共提供11,900個公私營單位。」以及「房屋委員會及市建局會參與檢討活化工廈，善用工廈土地資源。」此兩條文，為根本性地改變城市規劃之方案，使個別地區樓盤之業主立即跳出來抗議、以及使工廈因無限聯想掀起炒風---結果孰優孰劣，留待時間證明。

待續