樓市分析 3 - 香港私樓業主供樓 / 收入負擔比率是否嚴重超出正常水平???
A 財爺話供楼負擔巳經好高、好危險，究竟實情係点呢？？
最近，財爺曾俊華又講樓價水平過高，係目前超低利率 (1 - 2厘的按揭利率) 的情況下，供樓人士仍然要用其50%人工去供樓，聽下去好似好恐佈，萬一加息 2 – 3 厘，恐怕供樓人士要用 6 – 7 成、甚至 8 成人工去供樓，你估真係唔使食飯、搭車、俾家用咩??
如果是這樣，我都相信絕大部份供樓人士是不能長期這樣維持下去。到這個時候，很多供樓人士好易 “頂唔順” 供款而迫住賣樓，人人掙住賣樓、甚至發生 “人踏人” 方式賣樓的話，樓價肯定會拾級而下，情況都會十分可怕。財爺的忠告聽落去，咪話唔得人驚。
首先，要分析財爺的忠告是否 “valid” ?? 我認為必須瞭解財爺忠告背後的假設，然後將這些假設與現實情況作比較。如果財爺的假設與現實相乎的話，供樓人士真的有必要小心留意自己的供款負擔能力，能否承擔加息壓力。如否的話，大家要想想財爺有沒有又再 “老點” 普羅市民？
財爺忠告背後的假設：
Note: 由於 Yahoo、Google 搜尋不到財爺假設的 “確實” 數字，所以本文採用估計數字，但應與財爺假設的 “確實” 數字相距不遠。
樓價：HK$4,200,000 -
首期：HK$1,260,000 -
按揭成數：70%
還款年期：20年
每月家庭入息中位數：HK$30,000 -
年利率：2.15%
每月按揭供款：HK$15,441 –
按揭供款 / 每月家庭入息：51.5%
加息3厘後，年利率：5.15%
每月按揭供款：HK$20,115 –
按揭供款 / 每月家庭入息：67.1%
毫無疑問，財爺的假設是真確，如果將來加息3厘，供樓負擔比率由51%升至67%，供樓後，只剩下33%收入作為生活費用，真係唔知點生活？
不過，上述財爺的假設有幾點問題，如下：
第一
根據金管局2012年9月、10月數據 (以下的 hyperlink)，新造按揭時的借貸成數為54% - 55% (其實2010年中至今，新造按揭時的借貸成數為53% - 56%)，並非財爺所講的70%，http://www.hkma.gov.hk/media/chi/doc/key-information/press-release/2012/20121128c3a1.pdf
因此：
年利率2.15% (今天的按揭利率)及按揭成數54%，每月按揭供款為HK$11,912，並非財爺所講的HK$15,441，相差HK$3,529。
若加息3厘至5.15%，每月按揭供款為HK$15,517，並非財爺所講的HK$20,115，相差HK$4,598。
第二
財爺上述假設私摟住戶家庭月入為HK$30,000，這是有問題的。根據2011年人口普查 - 簡要報告第81頁 (表一)，自置物業的私樓家庭每月按揭供款中位數由2001年的 HK$11,000，下降至2011年的HK$8,000，自置物業私樓家庭的按揭供款及收入比率中位數 (i.e. median of mortgage / household income ratio) 由2001年的30.7%跌至20%，反映供樓負擔過去10年並不如如財爺所說這麽嚴重及不合理地高，主要原因如下：
l 統計內的大部份人並非今天才買樓住 ;
l 过去10年利率下跌及處于歷史新低水平 ;
l 自置物業家庭收入上升所致。
表一：自置物業的私樓家庭每月按揭供款、收入及負擔情況
| 擁有自置物業的私樓家庭 每月按揭供款中位數
| 擁有自置物業的私樓家庭 按揭供款及收入比率中位數 <%> | 擁有自置物業的私樓家庭 尚餘按揭供款還款年期中位數 <年> |
| 2001 2006 2011 11,000 9,500 8,000 | 2001 2006 2011 30.7% 28.6% 20.0% | 2001 2006 2011 13 12 14 |
(extracted from 2011年人口普查 - 簡要報告第81頁)
根據表一，由2011年置物業私樓家庭的按揭供款及收入比率中位數為20%，以此推算，擁有自置物業家庭的收入中位數應為HK$40,000 (note 1)，並非財爺、傳媒及好多人口中的 HK$30,000，相對來說，擁有自置物業的家庭的收入水平是較高，現有業主的供樓負擔並不如好多人想像並嚴重，亦反映今日私樓住戶对借貸方面十分謹慎、不敢多借，只敢用小部分收入去供楼。
(note 1) 看完整份2011年人口普查報告，都沒有一组數字直接指明自置私楼物業的家庭收入中位数，因此只能用 “mortgage / Income” ratio 之中位数 (20%) 及供樓支出中位數 ($8,000)，去估计擁有私樓的家庭之收入中位數应为 $40,000。
目前，香港正處於低息期，普遍業主正享受1 – 2 厘的按揭利息，萬一將來加息3厘，好多人擔心現有業主未必負擔得來，到時候，很多業主可能劈價求售，樓價便會大跌、危險矣。
但是，根據表一所述，擁有自置物業的私樓家庭尚餘按揭供款還款年期中位數為14年，假設：
1. 假設這些按揭組合目前利率為2.15%、每月供款HK$8,000及尚餘按揭供款還款年期為14年，以此推算，擁有私樓家庭的按揭欠款金額為HK$1,160,000。若加息3厘至5.15%，按揭供款便由目前的HK$8,000上升至HK$9,700，按揭負擔比率會由20% 上升至25%左右。
2. 假設這些按揭組合目前利率為1%、每月供款HK$8,000及尚餘按揭供款還款年期為14年，以此推算，擁有私樓家庭的按揭欠款金額為HK$1,260,000。若加息3厘至4.15%，按揭供款便由目前的HK$8,000上升至HK$9,900，按揭負擔比率會由20% 上升至25%左右。
綜合來說，擁有自置物業的私樓家庭負債水平並不高，以及有较高的收入水平，如果经济情況沒有大幅轉差而影响其家庭收入的話，擁有自置物業的私樓家庭是有足夠 “buffer” 去應付額外供楼支出及加息，在此情況下，真係睇唔到自置物業的私樓家庭有急急趕住賣樓脱身的必要。
第三
根据2011年人口普查 - 簡要報告 p.80，闡述2001年、2006年及2011年租住私楼的每月租金支出中位数、租金 / 收入比率中位数，具体數据如下：
表二：租住私樓的家庭每月租金支出中位數、其收入及租金負擔情況
| | 家庭住戶每月租金中位數
| 租金 / 收入比率中位數 <%> |
| 私人住宅单位 公营租住房屋单位 | 2001 2006 2011 5,300 5,100 7,500 1,300 1,390 1,210 | 2001 2006 2011 27.3% 25.2% 25.7% 10.4% 13.5% 10.6% |
表二所述，租住私樓的家庭每月租金支出由2001年的HK$5,300 上升至2011年的HK$7,500，过去10年租金支出大幅上升41.5% ; 但是，有关家庭的租金 / 收入比率中位數卻稳定维持于25% - 27%，反映租住私樓的家庭之收入亦有跟隨上升。相比同期自置物業的私樓家庭之按揭还款支出由2001年HK$11,000下跌至2011年的HK$8,000。樓價升了，供樓負擔反而下降，主要原因是利率不斷下調。HK$8,000的按揭还款支出與租楼支出接近，一減（供樓支出）一加（租金支出），自然有更多家庭由租樓變買樓，成為了近年支撐樓價的最有力因素。
此外，2011年租住私楼的家庭之每月租金平均為 HK$7,500 (假設 median = average)，其租金 / 收入比率為25.7%，可以推算租住私楼的家庭之每月收入约 HK$29,183 (note 2)。從上面数据，同樣住係私樓，租住私樓的家庭與有自置物業的家庭之收入都有HK$10,000 元之差距。
(note 2) 用 note 1 的方法去估计租住私楼的家庭之每日收入中位數，由于翻查2011人口普查，都没有直接列出租住私楼的家庭之每日收入中位數，因此，我只能用 “rental / Income” ratio 之中位数 (25.7%) 及租金支出中位數 ($7,500)，去估计租住私樓的家庭之收入中位數应为 $29,183 (約 HK$30,000)。
當分析 affordability 的時候，传媒、財爺及外界好多人都会用這個私樓租戶HK$30,000的收入，去計算供樓人士的負擔水平，根本有欠公允，因為他們用租楼家庭的收入去比較供樓負擔，有什麼意思呢?? 要估計加息3厘息後会否导致這些正在供樓的人士 “顶唔順”，必須要用正在供樓的人士之收入去比較加3厘後的按揭供款，這才有意思吧。
很多人会利用整體平均工資或中位數，去推論樓價已升到不能接受的地步，這是不對的，因為買樓的人都是集中於較富有的一群，而不是所有人。「供求定律」的最基本概念，即是在分析需求與價格關係的時候，只應考慮”真正會買貨的人”，而並非一些沒有落場的人、沒有資格落場的人或者係場外叫得最大聲的人，但很多传媒、專家、官員、尊貴的立法會議員卻不明白這個道理，經常犯上這基本的錯誤。
To be continued
