2012年樓市回顧(上)   仲達 2012年12月31日

2012年，是一個令人難以忘記的年份，不但各國分別舉行了改朝換代的大選，更是已經近乎消失的瑪雅文明所指的「末日年」(雖然之後查證為曆法轉換而矣)，體育盛事至少也有國際級的倫敦奧運和歐洲國家盃，而香港則更是政經樓市各自各精彩，有特首選舉、僭建風波、釣魚台領土糾紛、強積金改革、新界東北開發計劃之爭論、國民教育爭議、南丫島大海難，甚至連一手創立聯繫匯率的金管局前總裁任志剛先生，也撰文促請政府重新檢視聯匯；即使只看樓市，也有居屋白表新政、梁十招、曾兩招、QE3及QE4(有說是QE3.5，但既非正式名稱亦很不倫不類，姑且稱之為QE4)、喜雅及綠悠雅苑等焦點……由年頭吵鬧到年尾，縱然紛爭繁多，卻也突顯香港仍然保持高度言論自由之可貴---發生了這麼多大事，很有必要總結一下，基於此論壇是以地產為主，以下將以討論地產大事為主軸。

影響2012年樓市，甚至是對長遠樓市影響甚大的事，有趣地，並非於2012年才發生，是始於2011年尾、聖誕除夕左右，信和出品、近未來高鐵站的御金．國峯熱賣。不，準確點說，是該盤的細單位熱賣。翻查當時的報導，最初的買家當中，近七成是瞄準細單位(開放式至兩房戶)搶購，反而中大型單位去貨速度正常，並不特別暢銷；這種現象，及後亦有重現，正是與奧運站步距約十分鐘、同為信和系的奧柏．御峯，更幾乎出現一Q清袋的賣樓神話：這兩個樓盤的暢銷，並非個別事件，而是對本港樓市起了長遠變化的先兆。

這個長遠變化，正是發展商興建樓宇的取態，出現了質變：由原先為了迎合國內豪客選購住宅不夠大就不喜歡的開則，改為迎合本港上車客口味的精品豪宅路線---基於銀碼效應，要想住近市區又要住新樓，就得在面積上有所犧牲，加上細單位雖然面積細、呎價卻可以訂得很高、同時又維持銀碼不大的特性，正是既符合上車客的「筆直」，又符合發展商高呎價賣樓的胃口，一拍即合，使這類精品豪宅如雨後春筍般在各區誕生，尤其是市區的重建項目、單幢樓等等。

新盤市場另一焦點，當然是發售時超額認購十多倍的房協私樓「喜雅」，惹來全城哄動，皆因事前無人相信房協興建的住宅建築面積呎價可以高達七八千元。最初大家都認為這是反映目前樓價太貴、樓市太癲，然而，顧客的眼睛是雪亮的，本人亦撰寫了7篇文章探討箇中原因……即使撇除其他因素，只看當時到現在整體樓價又再升了不少，似乎該盤的買家都下了正確的決定。

最近開賣的青衣置安心計劃首個項目「綠悠雅苑」，以市價七折開售，實積呎價6,510元，似乎又會錄得高倍數的超額認購，這個政府舉辦的大抽獎，不知大家會否「抽埋一份」？

只是談新盤也寫了一篇，下回續談2012年影響樓市的重大經濟因素及房屋政策。

待續