本港樓價是否真的「真金不怕洪爐火」，即使新政府不斷出招滅火，樓市依然越燒越旺場？
筆者不是太擔心美國推出QE3推高資產價格，相反，香港樓市「焗升」的根本原因是供應不足（圖）。供應不足眾所周知，但不是很多人理解的是，香港政府或許束手無策！

市場已摸清政府「底牌」

可能讀者會問：「這怎麼可能？政府是香港土地最大的莊家，怎可能沒有供應？肯定只是政府不敢推出來，你看前特首董建華推出的八萬五已經可以把樓市一手推倒！」
香港政府或許有地，但是，「造地」的過程非常困難，政府看似越來越沒有把握。顯而易見，新政府推出「梁十招」、港人港地，並承諾增加土地供應，但是樓市沒有任何回軟的迹象。為甚麼？因為「出招」前，政府已經不斷「出口術」，承諾會致力使樓市降溫，市場普遍採取觀望態度，對政府的「底牌」有所忌諱。
不過，政府「出招」後，市場看清了其「底牌」，特別在供應方面，連床下底的幾千個政府GIC用地，也要攞出來充數做住宅，證明「找地難、造地更難」，從而知道政府的「底牌」只是「兩條3」，而不是「兩條A」。於是，之前政府「說得越大」，之後開牌的反效果越大，製造了些恐慌性購買的心理。就算是政府GIC用地，也不能「話建就建」，話說沒完，城規會已經收到不少當地居民的反對聲音。
有說：「由於增加供應是長遠的解決方法，正所謂遠水不能救近火，所以，樓市才會繼續飆升。」
筆者認為，「遠水不能救近火」不是樓市狂熱的主因，真正的問題是，市場認為未來足夠的供應是「海市蜃樓」，是「空中樓閣」，只是政府嘗試去管理預期，而非真實能夠做到的。如果市場確信在未來「遠處」有無限量的供應，政府不用多說，樓價已經向下倒了。
比方說，造地需要時間，但talk is cheap，如果政府能預先「賣期貨」（樓花），三五七年都可以；市民買到了樓花，才能證明政府有真實的土地供應。市民能買到未來能「上樓」的安心，便能解決不少社會和樓市的問題。事實是，政府無論是「私樓」或是「資助房屋」，都沒有辦法指明哪裏有供應，可以在甚麼地方建房子。

房屋問題　加深社會矛盾

現時本港每年居住單位的自然需求量約2.5萬個，但前特首曾蔭權執政的七年期間，私樓的新供應單位平均每年只有1萬個，經過時間累積，房屋問題的缺口已惡化下來。
筆者認為，由於土地供應不足，香港不單面對發展的困難，更會加深社會矛盾。現在不單是私樓不夠、公屋居屋不夠、寫字樓商場酒店也同樣不夠。
政府現在的兩難是，如果不再呼籲社會正視這個非常逼切的危機，只會進一步把香港推向土地不足所引起的種種問題；但是，如果承認「找地難、造地更難」，只會製造恐慌情緒，把樓市推向一個更加不可負擔的水平。

黃元山
大學教授、國際投行前董事總經理