反思白表新政(完)   仲達 2012年9月25日

有什麼資產可以長期持有，而不需時刻考慮價格見頂與否，是否套現時機？

我不敢說只有磚頭才有這種魅力，但其餘保值能力甚高的資產，都有一個共通點，就是供應非常有限，難以輕易增加，甚至有無可替代的價值，那麼其價格即使是在經濟衰退期，回落速度也會較其他資產慢，相對上更保值。

在香港，樓宇是大多數市民保存購買力的工具，只要是位於市區核心地段，或有美麗海景，縱是居屋也屢創天價成交---像港島鰂魚涌的康山花園、筲箕灣的東旭苑、九龍奧運站的富榮花園及鑽石山龍蟠苑，這些居屋樓王，無論名氣和身價，都更勝不少私樓。

如果你幸運地身為上述幾個居屋樓王的業主，你會以什麼價格出售你的物業？

曾經與其中一個居屋樓王的業主交談，我嘗試以溢價測試其放賣價格，豈料他竟豪氣地回答：「我諗住HOLD成世，幾多錢都唔賣！」

當然，不是所有居屋樓王的業主都會永久持有，但從其豪氣言論，可見資助房屋要是建在價值極高的地段，只會達成滿足長官面子工程之用、「益」了少數的幸運兒，而對價值的損失、社會成本之付出、及本可用以幫助更多人的資源，不公平地壟斷於少數人手中。

除了居屋樓王的業主未必願意放賣外，另一個妨礙白表新政成交的原因，很可能與居屋的按揭有關。

居屋按揭與一般私樓按揭的最大分別，在於前者有由房委會提供的按揭還款保證期，在這段時期中，即使承按居屋跌至變成負資產，房委會也會補回差價，故此銀行承擔的風險近乎零。這段保證期原為25年，但自2011年9月起已延長至30年，惟這個30年，是由該居屋首次轉讓起計算。

寫到這裏，各位應該明白這個按揭還款保證期是一把雙刃劍，有利有弊：好處在於保證期中業主和銀行都受到充份保障，而由於風險幾乎不存在，買家是可以在無需購買按揭保險的情況下獲得九成(白表客)甚至九成半(綠表客)的按揭；但其壞處就是居屋自上世紀70年代推出至今，已有過半數單位樓齡達15年或以上，原則上銀行是會用房委會的按揭還款保證期減樓齡作為按揭年期上限，因此這些樓齡大的居屋之按揭每月還款額，可以因為按揭年期短而頗高---倒頭來甚至比一些中下價私樓的長年期按揭每月還款額更高、更難負擔。

保證期「死線」引起的按揭問題，不是今天才存在，而銀行爭奪按揭市場亦十分激烈，因此現時亦有部份銀行願意為樓齡15年或以下的居屋，提供20至25年的按揭，但超過保證期的按揭年期，銀行本身並不受保障，它亦很重視承按者的經濟狀況及還款能力，只能當作個別例子。

白表新政面對之困難，可能還有不少，惟主要的問題已經陳列，較次要的恕不在此贅述，希望能為大家提供多點不同角度，認識這個課題。