撰文:何永謙 前衞生福利局副局長
欄名:房策透視
近日，樓市再度升温，有馬鞍山的新盤以接近一萬元一呎開盤；在屯門有新樓盤以超過一萬元一呎開盤，銷情仍然不俗。
以1997年樓價為基礎（100）的中原城市領先指數在9月份上升至108.8，顯示現時平均樓價水平高出1997年時逾8%，在港島北岸的大型私人屋苑平均樓價都逼近及甚而超過一萬元一呎。
港樓10年升3倍 狂潮似97
已經擁有物業者額手稱慶，計劃但還未「上車者」卻忐忑不安。約10年前，即2002至2003年時，中原城市指數下跌至31點左右，換言之，香港平均樓價在10年內上升了3倍半，香港住宅樓價可能又是全球最高昂的了！
上述的發展反映香港樓市的兩個特點：首先，戰後樓市向來是周期性發展，曾經出現1965、1981、1997年3個高峰及其後由政治、經濟因素引發的深度調整，每個高峰相隔十多年。1965及1981年兩個高峰都是經濟繁榮的後果。1997年的高峰則是貨幣成本（cost of money）太低（負利率）及內地購買力進入香港市場兩項因素合力推動，加上在1996及1997兩年的樓宇落成量是1990年代最低，每年不足2萬單位，相對1990至95年間每年平均有超過3萬單位落成。
三項因素合力造成一個供求失衡的短期市場現象。使當時的住宅樓價成為全球最貴，雖然，在1990年代後期香港的經濟增長速度已經大不如前。遂出現生意難做，獨旺樓市的怪現象！
低供應＋低利率 勢谷高樓價
今次的樓市狂潮的成因和1997年時有4點相似：
首先，香港本身的經濟增長率並不特別高，樓市旺不是因經濟旺帶動。不過，又是貨幣成本太低，不但出現負利率，連供樓利率亦出現超低的一、兩厘利息，加上銀行願意做長年期貸款，使有能力負擔首期的人不一定覺得供樓吃力！
另外，自從政府不主動推地拍賣後，土地供應由地產發展商的勾地意慾高低控制，自2007年後，每年的新樓落成量都嚴重偏低，平均每年約1萬單位。以近年的新屋動工量推算，要到2015年新樓落成量才會返回每年2萬單位水平。
最後，內地購買力再次進入香港市場，由起初喜歡購買豪宅，到現在亦購買屋苑式的中型單位，使樓價升勢增加全面，對市民生活的影響面增加廣泛！
十多年後，再次出現生意難做、獨旺樓市的怪現象。
但今次的情況與1997年高峰時有3點不同：
首先，當年香港並沒有人將以前多次樓市下滑歸咎於政府政策，1994年彭定康出招打擊樓市只帶來短暫的調整，當年出現連續多年高通脹，給樓價一定的支持。但現在不少人仍將1998至2003年間樓價下滑完全歸咎政府政策，雖然，當年東南亞地區大部分城市的樓價亦大幅下滑。歸咎文化的盛行，如何影響政府的施政，值得留意。
第二，1997年前後的低供應期只維持3數年，在1999年新樓供應便回復較高水平。今次的低新樓供應期若要到2015年結束，前後長達8年。凑巧美國聯儲局亦打算將超低利率維持到2015年。宏觀市場因素提高了樓價長期偏高的可能性。市民要警覺。
利率不由己 QE3恐招高通脹
最後，當年內地購買力只是短暫進入香港市場，後因內地收緊政策而退出。現在則是部分內地富裕人士來港作長期投資，好像成功的美國人在紐約置業、英國人在倫敦置業一樣，長期的正常投資行為。政府未來制定長遠房屋策略時一定要考慮此因素對供求的影響。
將兩次樓市高峰比較，最值得大家留意的，是自從推行聯繫滙率後，香港利率水平已經身不由己，若美國經濟不景，利率偏低，將會直接影響香港樓市。香港近年兩次地產高峰都與此有關。美國聯儲局無限期QE3及歐央行無限量購買主權債券，日後會否帶來通脹及高利率，港人若打算在現階段入市置業應提高警惕。
上述分析與讀者分享有兩層意義，首先，最近特區政府連番出招都不易遏抑熾熱的樓市，絕不出奇。因為今次樓市再攀高峰是由內外政經因素推動。土地及樓宇供應短缺，不是短期可以扭轉。其實，要遏抑需求的措施不少，例如增加額外印花稅，加長年期等。
不過世上沒有不爆破的泡沫，港人在現階段置業，要保持頭腦清醒，量力而為。才是上策。
泡沫爆可停售居屋 不宜停建
對港府而言，今次制定長遠房屋策略，應考慮為香港建立土地儲備。日後樓市周期性下滑時，必要是可停售居屋，是否需要停建，要小心考慮，港府及房委會皆有財政儲備，樓市向來周期發展，在低潮時累積一點居屋儲備，也未嘗不可。