地產博客
瀏覽人次:14976    回應:12
仲達言
 
我要回應
我的稱呼
回應 / 意見
驗証文字
 
回應者名稱
密碼
1. 不錯的觀點 2012-07-18 11:55:59
換樓鏈返生,其他地產作者都冇乜講,淨係話益地產商,係作者一個不錯的觀點.
2. 亮劍----王先生 2012-07-18 13:02:48

CY 話 TT 有僭建, 咁TT 就被人打落水狗,無得做特首!

泛民話 CY 有僭建, CY 又被萬箭攢心,可能無得做特首!

但泛民你哋自己又好乾淨嗎??

 

你哋敢唔敢對住燈火發誓---「我哋泛民班議員係正人君子,屋企絕無僭建」!! 

一言蔽之:兵賊難分、賊喊捉賊!

3. Marco 2012-07-18 13:13:59
如果效果如仲达所愿,亦是小业主心声!
4. 利港人 2012-07-18 14:56:14

我好贊同仲達兄所講,換樓鏈復活,效用非常大,理論上可以幫助私樓市場上車換樓一條龍。

至於中小型代理,真係要把握機會,保命增值,抗衡大行。因為健康的市場應該要有不同規模的參與者,小型行係好幫得手,尤其是在租樓時。

5. 上善若水 2012-07-19 00:52:13

每年允許5000名白表人士免補地價購買二手居屋,其如意算盤是活化二手居屋,令換樓鏈加速運作。

我們嘗試站在居屋業主的立場思考問題,若要業主有換樓的動機,必須是新買入的單位要比原居屋單位好得多。假設:

某業主居住的居屋是600呎建築面積

補假後的售價是6000元一呎,補價比率是40%

即業主賣樓所得是:0.6x6000x600=216萬。

原業主居住的居屋是6000元一呎,假設打算換同區的私樓,估計起碼8000元一呎,其質素才能吸引業主換樓。

賣出600呎的居屋單位,考慮到居屋實用率普遍較私樓高,故至少800呎以上的私樓,才能令居屋業主考慮換樓。

即原居屋業主買入值得換的私樓,需要付出:8000x800=640萬。

一買一賣,資金差額為:640-216=424萬。

以上差額尚未計算買賣費用、銀行罰息、因搬屋而產生的裝修、傢俬、電器費用等,如果計入上述雜費,差額應至少為450萬。

試問每年有多少居屋業主願意花費450萬換入面積差不多,質素只是稍為改善的私樓?大家可以設身處地思考一下。這是二手居屋的供應情況。

再看需求,每年有5000個白表人士,還要加上綠表申請人,然而新居屋推出需時。由此可見,之後幾年二手居屋絕對是求過於供,其樓價焉能不升?事實上,市場已經率先作出反應,免補地價的二手居屋樓價在有關消息公佈後已經開始上升了!這將推動整體樓價格進一步上升。

內在邏輯其實好簡單,由於建新屋需時,在房屋供應不變的情況下,突然每年多了5000個原本無能力買樓的潛在買家,樓價怎能不升?

還有一旦樓市泡沫爆破,這批每年5000個缺乏實力的買家肯定是首先投降,搞不好還會令整個樓市崩潰,甚至動搖金融體系。

CY啊CY,你是否知道自己在做什麼嗎?!

6. 上善若水 2012-07-19 00:57:30
情況一如美國次按。
7. Bb 2012-07-19 10:32:43

上善兄分析的透徹,看的深遠,確非只看表面現象者可比。

 

在樓市高企推出的所謂幫助上樓措施,大都最終淪為死亡陷阱。

8. See Why! 2012-07-19 10:36:40

龍七公:「換人」是利益集團新攻勢


現在香港的利益集團的策略明顯不過,他們就是聯同港英餘孽、泛民主派,千方百計製造話題,逼梁振英的班子向他們屈服,照顧他們的既得利益。否則,便會製造更大的事件,逼梁振英下台。人選也準備好了,要就是由第二把手政務司司長林鄭月娥接替,否則便要推出北京更加信任的曾鈺成出台了。

渲染危機 製造障礙

這些陰謀詭計,逼得代表中央聲音的香港《文匯報》,罕有地用「正論」的形式,發出「堅定不移挺梁」的言論,駁斥利益集團的謠言,駁斥「中央要在短期內更換特首」的歪論。

梁振英的班子上台不久,謠諑不斷。反對派抓住一些雞毛蒜皮,先是大攻梁的住宅的花棚「僭建」,梁已立即拆除並公開道歉。繼而指行政會議召集人林煥光身兼平機會主席有利益衝突,一再逼迫林辭去行政會議召集人一職,以製造梁營領導班子的危機。

此外,再對發展局局長麥齊光算二十多年前的舊帳,在當年屬頗為普遍的領取公務員房屋津貼的行為,上升為誠信問題,迫使他宣布辭職。這種種有計劃有準備有內幕材料的為梁班子施政製造障礙的行動,方興未艾,陸續有來。利益集團財雄勢大,加上有港英餘孽的積極配合,泛民主派的打手充當爛頭蟀,聲勢果然不凡。

梁振英及其班子,雖然頻頻落區,了解民隱民情,然而,受到這種攻勢的衝擊,不免要有如魯迅所說的得橫站的姿態,以應付來自四面八方的襲擊。

反動輿論更經常製造似是而非的謠言,如說中央已啟動「後備方案」,即所謂以林鄭月娥或曾鈺成對梁取而代之。因林鄭月娥及曾鈺成均是中央可以接受的人物云云,此類謠言自會令人半信半疑。

但有政治常識的人自然會問:目前社會上攻擊梁營的幾個事例,是不是重要的政治議題?是不是梁振英上台以後的重要過失?

爭話語權 孰不可忍

以上問題,中央會不會如此兒戲,因個別官員的多年舊帳,因個別人議論所謂「角色衝突」,便輕易把一位剛上任的行政長官拉下台?

這是常識問題。不是利益集團的一廂情願,不是港英餘孽以為翻身的機會已到,不是泛民反對派可以輕易「抽水」。他們一夥,也把中央的施政能力和港澳政策,看得太兒戲了!

中央堅定挺香港,挺香港的「一國兩制」。

梁振英既然是香港的間接選舉合法選出,並由中央任命,舉行過莊嚴的就職典禮。怎可能在他上台伊始,未能施展拳腳之際,便把他拉下台?反對派陣營的輿論和利益集團的盤算也太惡毒了。這個「設計」,不僅陷中央於不義,也為了製造香港的政治混亂,與中央要求香港繁榮穩定的要求背道而馳!利益集團和港英餘孽是為了保持既得利益,泛民反對派是為了九月的立法會選舉,他們竟然綑綁在一起,向梁營的新班子猛烈進攻,完全不顧香港安定的整體利益,也不顧中央對香港的最後話語權。他們的囂張,可謂空前,值得港人深思,也值得中央深思。

事實上,中央待利益集團不薄,中央對港英餘孽不咎以往,許以諮詢機構高位。今天居然出現這種三國時期「魏延反叛」的歷史教訓,與中央爭奪話語權,甚至要逼中央就範,是可忍孰不可忍!


9. Chris 2012-07-19 10:38:31
同意上善兄,CY拋條橋出來是氹下大家,拖下時間等新樓落成!
原本換樓鏈嘅死寂唔止因為SSD,還有收緊按揭最多借420萬,有多少居屋業主肯從頭再來。昨天新聞所提的慈愛苑、采頤花園,當年買入到現在,本金都未還到一半,賣居屋的錢現在夠做換樓的首期嗎?
代理們啊,不要引誘那些原本沒打算賣樓的居屋業主放盤,居屋業主很多都對樓市唔熟,只係買層居屋只係要黎自住,原本被補地價一招縛住可以等佢哋安居樂業,現在放生咗不知有多少人以為自己係樓神,如果聽到一句「而家咁高賣咗先啦」而賣咗樓,以後則更多人說買唔到樓。
11. 買家免佣 2012-07-19 11:50:09

我好贊同仲達兄所講,換樓鏈復活,效用非常大,理論上可以幫助私樓市場上車換樓一條龍。

至於中小型代理,真係要把握機會,保命增值,抗衡大行。因為健康的市場應該要有不同規模的參與者,小型行係好幫得手,尤其是在租樓時。

中小型地產行買家免佣,中美利港即死,就算佢哋做一手樓有優勢,都唔係個個經紀做到

12. 租客免佣 2012-07-19 11:55:13

中小型地產行的敵人,不是隔鄰中小型地產行家,而係中美利港

先攘外,後安內,各中小型地產老闆,可以合作免佣,清理中美利港,正如先打贏日本仔,然後再國共內戰。營運成本,中美利港比起中小型地產行貴好多好多,此消彼長,佢哋頂唔蒲,又唔易做到一手樓(又貴又少人買,中美利港應該有大半班經紀新盤食白果,做租仔咋)

13. 回5樓 2012-07-19 12:22:03
上善若水兄講得好有道理!