撰文:李錚 香港中文大學財務學系特聘教授
欄名:房策透視
香港房子，升？還是跌？要回答這個問題，我們只需要考慮3個問題︰⑴新一屆政府會不會出招把房子打下來；⑵誰會買香港房子；⑶香港土地供應與基建的狀況。
⑴如果明天香港房地產大跌3成，香港會是怎樣的呢？首先，所有銀行都會立刻催促企業客戶添加保證金（margin）。那企業哪裏來這麼多錢呢？賣房子、賣股票、賣資產、裁員、緊縮開支……這樣老百姓就算沒變成負資產，也會勒緊褲腰度日。
倘樓價跌3成 市場勢癱瘓
同時，香港金融管理局會立刻要求在香港的銀行添加資本。你叫華資銀行去哪裏找這麼多錢？從低迷的股票巿場募集？你叫在港的外資銀行問處在水深火熱的歐、美母公司拿錢？難！
扼要地說，那個時候整個香港地產巿場就會癱瘓一段時間。香港股票巿場也會低迷。資金鏈會斷裂。九七時的八萬五情況重現。你認為政府新班子會想看到這個情形嗎？
你可能會問，那如果跌15%呢？你知道要全香港的企業同時添加15%的保證金是甚麼概念嗎？是多少錢嗎？結論︰現屆新班子是不會故意把地產價格打下來的。
⑵你問問周邊的香港人，問問他們想買房子嗎？他們一般的回答是︰（一）想買，因為要用作自住或投資；（二）想買，但沒錢；（三）想買，如果房子跌下來一點。你周邊有香港人會回答說，無論房子怎跌，他都不會買的嗎？
只須跌1成 內地客湧港
那我們換個問題，來問問周邊的香港人。如果房子跌30%，他們會買嗎？如果真的跌30%，可能你還未問他們，國內的購房團已經在香港掃貨了。還等香港人想！
這說明甚麼呢？在700萬香港人裏，有非常非常多沒房子的香港人，想買套房子用作自住。這是華人的文化—起碼有一套房子自住。有很多很多的香港人想改善居住環境。這些都是剛性需求。只要香港人經濟上負擔的起，都會這樣做。
那你可能會說，現在香港人已經負擔不起了。我的回答是「國內很多人負擔的起呀！」國內13億人口裏的0.1%，即130萬人買得起，這數字不過分吧？他們在香港買房子幹甚麼呢？（一）讓孩子在香港有個住處；（二）來香港開會和處理在中國境外資產時，有個落腳的地方；（三）也是最重要的︰錢放在香港有香港法律保障。不容易給抄了。同時，還可以收租金。不像在國內，就算沒碰上租霸，租金也不一定夠收回房子時的裝修費。結論︰如果香港房子跌10%，已經有大把買盤承接了。
⑶說到香港土地供應。事實是香港島只是個很小的島呀！開車一個小時就可以兜一圈了。九龍半島往北就是國內。在一國兩制下，要過關的。從深圳或珠海往返香港的交通費不便宜喲！
土地稀缺 遠水救不了近火
九龍往東填海，不單只要時間來填，也要水、電、煤、基建和垃圾處理追得上呀！但香港人今天就需要房子。不是5年、10年後喲！
你可能會說，不是在巿內那裏還有塊小地皮嗎？為甚麼不把它用來蓋房子呢？先不說這是杯水車薪。政府不可以把巿裏每方寸之地都用光呀！因為如果他日「必須」在巿內建個甚麼了，如醫院或消防局，不是連一塊小小的地皮政府都拿不出嗎？結論︰香港土地稀缺，遠水救不了近火。
總結︰⑴如果用行政手段打下房價，這等同引火自焚。政府新班子不會這樣做。⑵在港幣掛鈎美元所帶來的超低息環境下，如果用作自住，香港人必須買。要不然，就要付很貴的租金，幫房東供房子；⑶但短期內買房子用作投資，你就要小心點。因為今天全世界都沒人知道，歐元區最後會怎樣。如果有一個歐元國家，莫名其妙地做件意想不到的傻事，那全世界沒有一個經濟跑得掉。