仲達 .

Agree with you... Also the estate's work.

Have you view the show flats? Its 426 one bed is more "spacious" than Hermitage studio 415fts.  That may be the result of less green features of Park Summit

But for sure it's not going to look good in the long run & for pure investment purpose......For families, it's too small.  For singles, maybe still O.K.  But later, you'll have to face the keen competition from Home Ownership Schemes & increasing amount of public housing.  If there's any correction from the properties market, that would kind of like a No.1 hit(new apartment, small size....)

以後一手都沒大茶飯, 只有蚊型上車盤賣. 將來只有二手市場才有三房或過千尺大單位供應, 大單位便更值錢了.

多謝80's passerby， anggie T的回應！

給80's passerby：本人參觀過此樓盤的示範單位，老實說，一房(細)的房間實在略嫌太細，客廳反而有難擺傢俬之感......至於帝峰皇殿的開放式，本人亦看過，由於該盤公共設施更多，實用率上作出少許妥協實屬必然。如果論投資價值，奧柏御峰的開放式單位(約330呎)才是最高。

給anggie T：閣下的見解與本人所述相同，長遠而言，此類細單位的回報未必很高。

最近的回應好像變得很少，但是瀏覽人數是不少的......

還請大家踴躍回應，集思廣益，分享對於樓市及物業投資的經驗，每一個回應本人都認真閱讀，並會盡量回覆，謝謝。

garbage in garbage out.

回應小係因為啲主題冇新意,吾係樓升就樓跌咁!不如直接啲教人点樣賺錢好過啦!好似有条友咁用八萬元十年后賺左五佰萬咁咪仲實際.

置安心同新居屋就快被 CY否決，代之起是在市區建單幢公屋俾年輕人解決住屋問題，咁樣攪非常之唔對路，辛苦供成萬銀樓嘅中產要住大西北迫巴士地鐵，但另一方面，俾千幾銀租嘅人就可住市區，仲連管理費、差餉、地租及保養維修都包埋

香港政府擁有土地的絕對擁有權 (除了中環聖約翰座堂的所在地), 都是屬於政府, 政府賣地其實只是將土地出租一定年期, 而建於土地上的樓宇亦屬於土地的一部份, 所以業主其實只購入地契年期內該單位的權益. 地契到期後, 政府可以收回土地及建於其上的所有建築物, 如果政府決定這樣做, 單位便不再屬於業主, 而有別於重建收地的情況, 政府沒有法定責任要給予賠償.例如地契快將到期嘅九龍倉期下嘅海運大廈！當然, 政府亦可以將土地續租, 若政府決定續租, 那業主可繼續持有單位.

對於住宅用地, 為免擾民, 政府目前的政策是一般也會續租,  至於接近地契到期時買樓, 其實交易時買賣雙方都會知道這情況, 有關的風險自然會在價錢上反映出來, 而政府通常做法，係容許土地在地契到期後，不需再付地價而獲續期五十年，而地租只是差餉租值的3%，屬偏低水平，間接令地價居高不下。

我係呢度提出一個合理而可行的新土地政策，由今日開始，每年係政府土地庫中抽出 5千個單位，以免地價嘅方式，叫發展商起樓俾啲年青人，而地價就用分期付款方式，於樓宇建成入伙之後，由呢班業主繳納，以一個新界市值 2百萬嘅單位為例，建築成本連地產發展商利潤當一百萬，可以去銀行用 9成半上會，首期連使費十萬有找，1百萬地價當地租咁每月收 3千，咁置業人士可望付出一個較低的樓價「上車」，而政府又可以收租代賣斷，而地產發展商同銀行可以繼續做拒哋嘅生意，請候任行政長官 CY考慮有關想法。

The smallest size (Around 513ft) of the Arch in Kowloon Station cost around 10M, so that I think the smallest size apartment is lack of shortage.

我呢個將部份土地以分期支付地價方式 (Hire-purchase)，代替地產發展商一筆過購入地契年期內使用權(Pay in advance)，政府唔使上身，用者自付不存任何補貼，係唔係年輕人關鍵性唔大。

政府如推行此方案，有下列好處 –

香港嘅大型地產發展商都識得强化收租物業組合，以防每年盈利因售樓收益起落而大幅波動，咁政府用穩定收入來源已經攪掂好多議員把口！

年輕人點解未畢業就走去申請公屋？主因係拒哋恐怕成世都上唔倒車，臨老都過唔倒世，咁現在有條路，俾你十萬八萬就上倒車，係咪打定個底先！

而現在持有物業嘅小業主，呢個 (Hire-purchase) 方式對你哋嘅影響已經係最少，除非你持有大量中小型單位出租嘅包租公！

銀行同發展商因為免除左地價大幅波動風險，可以做到薄利多銷，而因為呢啲屋只係用來住，無投資價值，咁就唔驚同胞將這些住宅炒到反轉！

亮劍兄真高人也！

強烈建議政府採納。

to 利港人

如果你係 CY 就好啦，我呢個建議首先發表係經濟日報石鏡泉專欄嗰度，想當年係 1998 年------

亮剑兄的建议好像同居屋正在讨论的分期付地价或一次过补地价的概念差唔多.

 

都系想方法增加土地供应实际啲. 如重建旧公屋, 改良换地政策等等.

今天看報紙，見到發展局將與市區重建局配合，在市區覓地起公屋，具體方法為：

1）增加現有土地的地積比。

2）將廢棄的政府建築、學校拆除、重建。

3）將市建局的土地移交政府建公屋。

看來，CY未正式上台，準備工作已經開始了。

各位：

試想一下，將類似奧柏．御峯這樣的單位，與未來市區公屋的價值進行比較。奧柏．御峯值一萬元一呎嗎？每月三蚊一呎管理費，已經可以夠交一個月公屋租金了。

現時唯一吸引買家的是租金回報，但是這租金回報是目前樓宇單位不足夠而衍生出來的。一旦日後大量單位供應，租金回報也會降低。

小弟明白現時通脹肆虐，紙幣迅速貶值，手持貨幣的人此時最容易犯錯誤，最容易接火棒。

 

十年后对这些政策评语将会是博士的那句话

 

好心做坏事

上善若水兄，同意你的見解。那麼，樓市調整是否會較預期更早來到 ?

 

我也看到有很多事情CY未正式上台，準備工作已急於開始了 (打官商勾結、打地產霸權、打雙非孕婦、市區覓地建公屋) 。。。

 

從好的方面看，是急市民之所急。從壞的方面看，是舒緩民怨民憤的手段，減少7.1 上街的壓力 (因聽說胡總要來港慶祝15年回歸)。

亮剑兄的建议好像同居屋正在讨论的分期付地价或一次过补地价的概念差唔多.

已經住緊係居屋嘅小業主，有只係想一路自住下去嘅人，拒哋理鬼自己層居屋係 7 成或十足業權？

有啲想轉換居住地點或環境嘅人，拒哋可以選擇在綠表市場出貨，咁補地價關拒义事？

咁放俾白表人仕呢？大把渠道可以解決補地價問題！

無錢嘅睇好都無用！

有銀而睇好後市仲有得上嘅居屋業都走去買私樓啦！

有銀而睇唔好後市，係高價同政府補地價？然後供十年十五年？咪玩啦！！

將層居屋租俾人嘅「投資者」已經唔多，仲要咁神心自動補完地價先出租俾街外人嘅更加少！

七折八扣之下，淨低邊啲人走去做分期補地價？

係現行居屋補地價機制之下，政府可使到一半居屋業主補回地價差額俾拒，我係中環倒吊十分鐘都仲得！

但實行我嘅 (Hire-purchase) 方案，咁就担保收翻曬所有地價收益，我十幾年前嘅提議係同應課差餉租值掛勾，大約係新界 3 成，市區 4-5 成。

如果有日政府等錢洗，仲可以將上述資產打包，發行債券俾人收息，以 5 千個單位，每個一百萬來計，總數係 50 億！又當平均每個單位每月分期支付地租 3 千銀，年收益係 3.6 厘，扣除成本都有 3 厘息，最重要係派息可隨市值租金升跌，仲唔合曬香港投資嘅口味？

宜家太多双非,所以一定要俾父母都是港人的青年绝对优先!

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