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極速沽清 仲達 |
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一萬蚊呎的新樓是否便宜？
管理費三蚊呎是否划算？
樓盤附近工廠及舊樓林立，環境是否很好？
要日曬雨淋步行十分鐘到港鐵站算不算交通方便？
實用面積得三百呎左右夠唔夠用？
作為一個理性的人，無論你是用家抑或投資者，面對以上條件，都不會認為此樓盤十分吸引，但是，日前某大角咀新盤開賣，成功營造首批單位超額認購六倍的「餓盤」現象，引來全城嘩然。
所述樓盤，就是信和出品，位於大角咀的奧柏．御峯。
雖然發展商可用「擠牙膏」形式賣樓花，但是要成功營造超額六倍認購絕非易事，尤其是在近日小陽春業主心雄將單位吊高來賣、導致成交不斷萎縮之時---如果真有地產霸權，大圍港鐵維修車站上蓋(對，很多人誤以為是大圍車站上蓋，其實真正車站上蓋地皮仍未推出)名城系列以八千多元呎價又何需賣這麼久也賣不完？又要改新名又要送釐印費又要整色整水推出多重優惠......
如果能暢銷，你估發展商會否願意提供這麼多折扣優惠？
不會，肯定不會，加價就會。
既然奧柏．御峯極速沽清，就很值得我們詳細研究一下。
此樓盤的吸引之處，只有兩點---1. 位處市區的細價樓 2. 發展商是近年有口皆碑的信和。
關於第一點，由於近年新盤豪宅化，既然是豪宅，大多建築面積達八百呎或以上，甚至有全部都是大面積單位的現象出現，例如將軍澳的日出康城二期和大圍名城系列(恰巧的是，兩者發展商同為長實)，大單位是否等於豪宅？以外國地皮便宜的情況而言，肯定是；但是香港寸金尺土，大單位再加上高呎價，往往做成銀碼高達八百多九百萬甚至更貴......老實說，此金額即使對中產而言也負擔很重，更不會是上車客的對象，只有為數更少的換樓客才有能力購買---因此，以客源而言，全部單位開大面積圖則，自減客源，實屬不智。
在發展商角度而言，既然想呎價高，又要客源多，只有一個途徑---細面積單位、高呎價推售。
加上市區新樓，銀碼不高，買家就將以上所述不利因素全部忘記，只知三百萬左右有市區新樓購買，加上發展商口碑好、用料佳、造工上乘......
就是如此，奧柏．御峯不單只首批單位極速沽清，其後的推盤加價更高達兩成，買家仍趨之若騖，急不及待把錢塞往發展商。
今次新盤極速沽清的現象，可以歸納為四個字---銀碼效應。
此現象的出現，將會大幅改變未來一眾發展商對旗下樓盤的開則，尤其是位處大角咀的重建項目，有機會出現大量類似盤源，以開放式和一房細面積單位作主打，務求盡吸上車客---當然，樓盤暢銷，不等於是賜予投資者的祝福：發展商因而大幅增加此類樓盤供應，競爭自然大幅上升，亦為未來要割喉式減租吸客埋下伏線。
成就極速沽清、一炮而紅的樓盤，一直是各發展商夢寐以求的目標，今次，奇跡由信和締造，是對只顧開大面積單位的同行之當頭棒喝，也為信和邁向頂級發展商之列更進一步。
不，以近年信和出品之佳，在市民心目中，一早已是頂級發展商---欲知其成功之道，下回分解。
一言蔽之：極速沽清有原因，市區細樓有市場。