星展：發展商毛利逐季改善 2028顯著復甦

香港住宅樓價從2021年第三季，一直跌至2025年中才重拾升軌，反映在發展商業績上，實力較遜的發展商連續多年虧損，即使能賺錢，其售樓毛利率有部分也要跌至單位數，與樓市蓬勃時的三至四成毛利率相去甚遠。星展香港經濟研究部香港房地產業分析師丘卓文接受本報專訪時認為，這種低毛利情況或要再維持一至兩年，但可望每季逐步改善，至2028至2029年才顯著恢復。不過，地產股股價大多以復甦展望作為定價基礎。

他解釋，物業發展周期一般約5年，今明兩年落成可以在公司財報入帳的樓宇，其「原材料」──土地一般是在2020至2021年高位時購入，「到依家就算升番10%，都相較當時跌咗20%。當時購入，現在入帳，點會有一個好好的毛利率呢？」

兩因素推動地產商盈利

他強調，這情況是「全香港都係」，並非針對單一發展商。「所以不能期望未來一兩年個毛利率會好好，但慢慢會改善。」主要由兩方面推動，第一是住宅樓價開始上升，現在發展商的庫存可以用較高價出售。另外就是2024至2025年買入土地以現價推售的話，可以賺三成，這些項目預計可於2028至2029年開始入帳，屆時毛利率將有很明顯的改善。

但這不代表地產股股價這一兩年不會有突破，他說：「因為股價是前瞻的，股價與現在盈利關連性唔係真係咁大。」這是因為投資者「唔係買佢依家個項目賺唔賺錢，而係買佢未來個項目賺唔賺錢。」

對於樓市的前瞻，他預料如美伊衝突不繼續惡化，今年樓價會升10%，主要由多項因素推動。其一是2024年取消了所有樓市「辣招」後，內地買家不用付30%的雙倍印花稅，致使他們陸續重投香港樓市之中。去年所見，多數新盤包括豪宅逾半由內地客購入。另外，去年香港同業拆息下降、本地股市上升所造成的財富效應，亦促使本地準買家出手買樓。

租金回報激發投資需求

從2021年8月至今，私人住宅租金累升約20%，主因政府「人才引進計劃」吸引大量內地及國際專才來港就業，加上全港大學生總數近10萬，而宿舍僅約4.3萬個，迫使逾5萬學生隨時湧入私人租務市場，不但催生私人學生宿舍新業態，也帶動買樓收租有利可圖的投資需求。

投資需求同樣得益於資金成本改善，按揭利率由高峰逾4厘回落至現時3.25厘，且較現時租金回報率約3.4至3.5厘低，而「辣招」取消後，買第二套住宅不用付15%額外印花稅，刺激投資客重返一手市場，至今新盤投資客比例約10至20%。

供應量方面，據地產代理統計，今年首季一手私人住宅新盤貨尾量為1.66萬個，是連續兩季低於兩萬個，也創3年半新低。丘卓文表示，由於過去兩年賣地數目減少，未來新增供應和貨尾存量都會下降，均對樓價帶來正面作用。

原文網址：港住宅價今年睇升10% | 東方日報 | 產經 https://orientaldaily.on.cc/content/finance/odn-20260504-0504_00202_001/