地產博客
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文亮語

加租上限15%不如唔好出租管

 

湯文亮博士

紀惠集團行政總裁
2021年4月1日

  傳統4月1日是愚人節,唔知道政府是否跟隨習俗愚弄一下市民,政府打算推劏房租管,每兩年上限15%,這個做法表面上是租管,但實際上是容許劏房業主每兩年可以加租15%,即使租金上升幅度遠低於15%,劏房業主都會加到盡,而事實上在低息環境下,任何類型物業每兩年加租15%都很難做到,政府這個租管變相鼓勵劏房業主加租,又怎可以說是租管。

  政府應該大膽一些保障劏房租客,在兩年後續約時唔准加租,四年後就可以用市值租金,這樣才叫租管,當然有很多劏房業主不滿意,但其實想深一層,能夠保持在四年內租金不變已經是非常難得,就算在四年後,租金市值亦只會上升幾個%,如果政府能夠增加供應,租金甚至會下跌,不過,我估計官員不但不夠膽做,連提也不敢提。

 
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3. 浪子心聲 2021-04-01 15:34:52
博士講得好,咁嘅租管唔做好過做喇,但這個是從大眾市民的觀點看。

如果從香港政府官員的角度看,這樣做就可以向中央「交功課」,證明官員做咗嘢。

更重要的是,不單只不會得罪房地產既得利益集團,未來政府就可理直氣壯推行「劏房租金津貼」。由於香港的經濟問題,劏房租金升幅應不高,更難高於15%,但有了「劏房租金津貼」的支持,未來劏房租金升幅應比其他住房高。到時拿不到津貼的劏房戶就更慘,而最大的既得利益者,依然是業主和地產集團,租金升,樓房自然更值錢,這樣真係「唔做好過做」。

這現象,就是過去二十多年香港特區政府官員及特首的「交功課」文化,表面做足嘢,又顯得非常落力,但實質沒有解決問題,最重要這樣可以「忽悠」中央,讓中央以為問題得以解決。

中央真的要明白香港工務員的特性,他們真的很擅長「交功課」式的政策制定,去「忽悠」市民大眾及中央。

4. 引刀一快 2021-04-01 16:23:28
飛地、飛地、飛地

重要嘅事情講三次。

一個飛地,仲駛乜租金管制。
6. 十一哥 2021-04-01 23:22:06
刀刀 飛地飛地…攪到 又拂拂地...'

7. 浪子心聲 2021-04-02 01:35:40
引刀兄,「飛地」應屬於「遠水」,不能救「近火」,而「劏房租管」加「租金津貼」原意是「近水」,即時減輕低收入劏房住戶的困難,但我相信效果不大,更大機會有反效果,令劏房租金上升幅度比其他住房高。

希望中央認真想清楚,不要「好心做壞事」,定10%加幅都多喇。在沒有「劏房租金津貼」下,正如博士話,正常在四年內租金能保持不變已經是非常難得,四年後,租金市值亦只會上升幾個%,如果政府能夠增加供應,租金甚至會下跌。

從近年公屋住戶數據,2015/16至2019/20年度,雖有6.69萬伙公屋單位落成,居民人數只由約213萬人升至約219萬,只增加了約6萬人。政府認為這是因為人口老化及「少子化」,令公屋量增,但整體住戶人數增加不大。

但我個人認為另一個原因更重要,就是有大部分的新建公屋是分配給原本居住在公屋的分房居民。如果政府真的想在短期內減輕劏房問題,在未來幾年公屋供應未到位時,公屋應優先分配給現時已居住在劏房多年的公屋申請人,讓這些居住環境惡劣的劏房住戶,快一點解決居住問題,同時更善用公屋資源。而公屋分房申請就遲一點,因為他們現時已享受低租金的公屋,遲幾年政府起多啲大啲嘅公屋給他們,佢地可能更開心喇。

8. 舍神 2021-04-02 02:29:13
從來租管都唔會係好事啦! 
市場事市場解決。
9. 浪子心聲 2021-04-02 11:13:44
舍神兄:

從經濟理論分析,不是任何「物品」或「服務」都應由市場決定價格,社會生存的「必需品」,如食水、食米、奶粉、口罩、等等,在供應不足或需求過高時,影響民生,政府就必須介入管制。在香港最明顯的例子,就是「限奶領」,由於內地對港的「嬰兒奶粉」需求過高,令香港媽媽買不到奶粉,政府以「限奶領」介入,每人只可買「兩罐」,問題即時解決。

因此,現時香港房屋大量短缺,而需求又非常高,大家不得不承認「房屋」是「必需品」,所以香港現時實行「租管」,尤其是「劏房租管」,是合情合理的。但這樣可加至15%租金的「劏房租管」,猶如「限奶領」限每人最多可買「15罐嬰兒奶粉」,還給「奶粉津貼」,結果需求不減反加的機會甚高,所以這樣的「劏房租管」加「租金津貼」政策,唔做好過做,要做就限加租最多5% 。


10. 十一哥 2021-04-02 12:13:18
刀刀 大灣大間屋咁好世界…獻番間公屋出嚟..就多一家脫困…

11. 向泛民说不 2021-04-02 13:15:52
原來引刀又是呃福利的低能仔,條友呃了大陸的福利,可以接近零成本係大陸讀書,搶大陸女人,但是卻不知道感恩,日日暗黑大陸。大陸公知的一份子,公知以前高大上,現在人人喊打,大陸年輕人唔易被呃啦。
12. 向泛民说不 2021-04-02 13:21:14
浪子,不要那麽無恥的黑奶粉了,當初奶粉商製造供不應求的狀態,結果導致了香港不能成爲奶粉的集散地,同時也讓飯民港獨狗製造中港矛盾。香港人失去創匯,同時也令港獨崛起。所以大陸現在非常討厭那些富商,這次修改法例,可以看到之前讓富商和民建聯治港,非常不滿。

記住香港本身是不生產奶粉,但是香港人左手交又手賺外匯,根本就是躺著也賺到錢。最近黑暴和疫情,香港人損失了可能超過4000億,那些錢哪裏來cover?請問。


13. 留意魔鬼條款 2021-04-02 14:18:46
還有一段(及差響物業估價署當時租金增幅以較低為准)15%是封頂、
14. 浪子心聲 2021-04-02 18:51:50
13樓,有咗「租金津貼」,劏房租金就容易比正常升幅高,15%封頂升幅,對業主絕對有利!

好像如果「限奶領」定最多可買15罐,但一般水客都是買十罐八罐,很少會買多過15罐,這樣的「15罐限奶領」定咗等同「無限奶領」差不多,每兩年跟市場加租封頂最多加租15%,一樣係「有租管」同「無租管」差不多,有幾可可以加到15%咁多,明白未!

「劏房租管」要封頂就封5%,這才能減低「租金津貼」對市場的影響,對劏房住戶才能真正獲益!
15. 引刀一快 2021-04-02 20:41:42
浪子心聲兄

飛地點會係遠水,係超近水就真,解決房屋問題,只係飛地其中一個功能,仲有大把功能。
16. 引刀一快 2021-04-02 20:49:53
向飯、十一仔

我間公屋你兩個都有份㗎,有床位預咗你兩個。
不過,有個注意事項,每年記得驚蟄果幾日迴避一下,驚啲噠鞋聲傷到你倆隻啲手腳內臟。
17. 鳥6 2021-04-03 08:33:17
租金回報不變的話,以後樓價每年大約也會升15%,加埋超低息槓杆,香港住宅物業仍然好吸引。每年15%租金升幅跑嬴通漲,冇壞。

買間600呎劏房收租,每個月收三萬租金,加埋兩老婆每人每月15000老野年金(依家60歲開始就可以買),兩份medical insurance, 係香港退休,生活冇憂。
18. 十一哥 2021-04-03 09:21:11
刀刀  果然係表裡如一…成個大媽轆、啱時節就返香港鵝頸橋霸個位。
19. 引刀一快 2021-04-03 09:47:12
十一仔,地產網三蛇呢個朵得來不易,唔好嘥咗佢,日日淨係識得話人係女人之類,你儲唔到粉絲喎。
20. onclerkclerk 2021-04-03 15:50:31
香港高官未住過劏房, 不知劏房運作, 葉劉去探劏房戶, 都是去坐一坐,得一得, 給記者影影相,未有深入了解, 最貼地的立法會議員辰辰諗住去劏房住五天做做穌, 但第二天都頂唔浦打道回府了.
23. 浪子心聲 2021-04-14 20:30:53
今日有位運輸及房屋局官員,在立法會回答議員有關「劏房租管」加幅過高問題,他這樣回答:

「上限設於15%,是按租用單位兩年後的加幅,並非每年計算,在「2+2」方案下,涉及4年租約計算,業主首3年只能加租一次。15%是上限,而以每年加租一次計算,按差估署數字,部份年份的租金加幅超過30%,在考慮各項因素後,15%的幅度對私人巿場是頗大的約束。

我請問這位官員,你所講的「部份年份的租金加幅超過30%」,是那些年?當時香港的「政治、經濟、失業率、人工加幅」是怎樣?是否如今時今日的香港「失業率高峰」、「人工預期冇得加」,有否將事實全面論述, 若用經濟最好景的年份加租率制定今時今日的「劏房租管」上限,合理嗎?是否還在「忽悠」市民大眾和中央。

25. 浪子心聲 2021-08-16 18:17:54
【Now新聞台】立法會劏房租務管制的條例草案委員會,有議員關注劏房定義較闊,政府回應指,是希望令範圍廣泛些,涵蓋租住板間房、床位的租客。

立法會議員(香港島)葉劉淑儀:「現在條例是希望規管那些居住環境特別惡劣,幫助最底層的市民,不是說租房,我小時候很多租房,因為單位大些,現在租極有限,還有一個定義問題是法律顧問提出的,如果沒有打通,只是用板間,是否分間單位?」

運輸及房屋局主任(特別職務)陳嘉信:「任何一個大單位內,其中一部分便已經算是,不理會是租廁所、廚房,租出一間房,房間有沒有改動過或是租了一個空間,空間只是放了一個床位,不需要一個間隔都會納入條例,這的確是比較廣泛的定義。」

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今日睇到這段新聞,火都嚟埋,有冇搞錯啊,咁定義劏房都得。即是「豪宅分租一間房」都算劏房,可以領取「劏房租金津貼」?陳帆局長要親身面對公眾,不要再派個臨時工(特別職務)出來解析這麼重要的決定,要有擔當,為港人解決問題,不是得過且過。


26. Carson 2021-08-16 18:28:58
劏房租管又係啲蠶蟲師爺諗出嚟嘅廢政策,剩係點定義劏房已經頭痕,中間幾多法律罅俾人搵政府笨,而實際又幫唔到住劏房嘅人
27. 全港業主大喜信 2021-08-16 19:17:11
咁嘅劏房定義,全港業主大喜信!業主只要搵個無業遊民,立個租約分租個單位畀佢,就向政府攞租金津貼,大家對分,同上次薪金津貼一樣,好多老闆搵啲朋友做自己公司員工,然後對分,羅咗唔少着數。今次益下啲業主羅,可以分租廚房、廁所、工人房等,都幾和味!!
28. 引刀一快 2021-08-17 07:02:32
祗要飛地,駛乜諗咁多呢啲瑣碎嘢,不單解決劏房,仲大把條件多方面發展,你估香港淨係得住屋問題咩。
29. 引刀一快 2021-08-17 07:02:32
祗要飛地,駛乜諗咁多呢啲瑣碎嘢,不單解決劏房,仲大把條件多方面發展,你估香港淨係得住屋問題咩。
30. 「世界運作的原理」 2021-08-17 11:28:40
樓上浪子,官字兩個口就係世界運作的原理,你連咁都唔識咁天真。唉……
31. 浪子心聲 2021-08-17 12:32:57
引刀兄:

令人氣憤的是這條劏房租管明明係幫助那些居住環境特別惡劣的劏房或籠屋住戶,條例應有「針對性」規管劏房和籠屋的租金,冇理由定義得這麼廣泛,這樣的定義根本是「分租租管」。運房局在做什麼?令人懷疑其真正目的是什麼?想派錢畀業主「托市」??


32. 引刀一快 2021-08-17 15:05:19
浪子心聲兄

內心嘅迷惘,只要記住中港同質化五個字,自然一掃而空。
33. 我是業主 2021-08-17 18:11:19
根據「世間運作的原理」,31樓浪子話「派錢畀業主」一說,我是欣然接受的。

支持「著數就攞,輸打嬴要」,正正符合「世間運作的原理」。
34. 向泛民说不 2021-08-17 18:28:00
浪子,另一个观点去睇啦,政府先立法,15%令业主吾反对,通过了租管。之后慢慢修改成10%,5%,可能更加容易。
35. 浪子心聲 2021-08-17 21:44:06
33樓: 

你嗰啲「所謂世間運作的原理」, 實質是 「短視、局部、不完整」, 這種世界觀是無法看到「整體、 遠景、真相」, 你的思維距離真理甚遠!  
36. 我是業主 2021-08-17 23:59:07
35樓浪子,

你包裝寫得咁冠冕堂皇的「世間運作原理」,用八個字講晒,就係:

著數就攞,輸打嬴要。

咪咁虚偽啦!
37. 歪理當真理 2021-08-18 00:04:28
虚偽自私的人,不配有樓。

10. 向引刀‧土著‧自醉‧浪子說不 2021-08-04 23:06:11


8樓浪子沽貨後,自己落袋一千幾百萬,但可惜睇錯市,就旨望政府干預市場,好讓自己再入市,咁你希望之前接你貨的人做空中飛人?你是講「人話」嗎?


11. 浪子心聲 2021-08-05 01:00:07
十樓,你今天還不能明白「世間運作的原理」,香港今天的亂象是特區政府不一早干預市場的結果,就算今天中央不出手,香港最終都是亂局收場。所以特區政府今天再不作為,明天更多空中飛人,早點處理還有機會令市場有序調整,遲啲無得你控制,這是「善意的分享」,亦是絕對的「人話」。
38. 歪理當真理 2021-08-18 08:28:32
又cut post!

此站對「輸打蠃要淡」果然愛護有加。