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三厘半的威風
湯文亮博士
紀惠集團行政總裁
2015年6月4日
早上起身寫文，見到獅子山學會王弼好似美斯上身，以一篇「三厘半的志氣」扭到幾十個網友一棟都冇，網友長篇大論，都未能夠將弼哥駁倒，我亦身為物業投資者，見到如此情況，如果再贊成弼哥講法，有多少長他人志氣，滅自己人威風感覺，冇辦法，唯有寫一篇短文解釋弼哥的三厘半，其實，投資物業，有三厘半已經好威風，弼哥在他的文章內已經表達出來，不過，各位網友未能留意而已。
弼哥話，有條友在2009年以1,600萬買入一個物業，現在以70,000元放租，同時以3,600萬元放售，他的物業回報是2厘多，並不是5厘，除非他是阿Q。答案有兩個，如果條友真的是以70,000元租出物業，他的回報相對他的買入價真的是有5厘，並不是阿Q。反過來說，如果認為條友的回報應該以3,600萬元計算，即是承認條友投資1,600萬元，在六年內除了沒有志氣的租金回報外，還有2,000萬元利潤，連租金計算，已經超過年息15%以複利計算的期權金融產品，我相信有此回報，就算被人話冇志氣， 一樣有大把人會投資，香港人始終唔會同錢鬥氣，所以，任由那些金融界才俊怎樣吹噓，那些小業主一樣攬實自己物業，執吓一間，執吓又一間，執執吓就變成自動波，由租客替他們供樓，買樓，有時回顧，自己都覺得自己冇志氣，不過冇辦法，在香港地，Low Tech撈嘢，High Tech hi 嘢，話晒那些15%的期權金融產品都是High Tech，好容易hi 嘢，如果自命唔係專家，或者認命，只是小人物一個，倒不如安份守己，買幾個物業收租算啦，老實說，我做咗收租佬三十幾年，近幾年我才夠膽話俾人聽買樓收租，以往同人講，真係俾人笑到面黃。
我曾經寫過一篇文章，叫「投資物業應以雙回報計算」，我已經唔記得內容細節，不過，大約的意思是物業的租金收入只是表面的回報，作用是令業主可以長時間持有該物業，物業升值才是真正的回報，不過，很少人細心睇我的文章，他們只會說，我的「細價樓爆煲論」令他們不敢買樓，或者將物業賣走，叫我賠償，其實，細心睇我的文章便會搵很多錢，捉我的痛腳，叫我賠償，講出嚟都俾人笑。
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1. Carson 2015-06-04 09:13:38
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湯博士早晨!
如果個個訓身去買樓, 金融界最頭痕, 要不是北水炒起港股, 今年金融界都好大件事, 幸好有阿爺打救咋.
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2. 小小業主 2015-06-04 09:21:32
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3. law student 2015-06-04 09:45:44
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我諗比較要apple to apple先有意思. 同意博士例子, 由2009-現在計, 投資物業總回報annualized左之後超過15%. 但若單講回報率, 市場公認的計算方法係以該投資既現市價作標準單位去計算回報率. 此等同買二手債券, yield(孳思率)與coupon(票息)不同, yield以債券的market price去計算, 呢個先係投資者睇既回報. 不過博士所講既"物業的租金收入只是表面的回報，作用是令業主可以長時間持有該物業，物業升值才是真正的回報", 實在講得非常好.
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4. 林师奶 2015-06-04 09:59:17
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好一句“ Low Tech撈嘢，High Tech hi 嘢 ”
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5. 神海 2015-06-04 10:00:03
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之前我玩股票，很快就唔知點解無晒啲$。之後我買物業，買完一間又一間，租客幫供，現有四間放租，一間自住，全部都升了一倍多，所以決定以後都不買股票。但之前睇咗某人的訪問，買咗388，執咗少少咁啦。
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6. 引刀--快 2015-06-04 10:05:29
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今次好囉，弼兄會拎出一條保证年回報有15~20%的期權組合，咁香港嘅房屋問題及各深層次茅盾都會一一剔除，港燦同廢青都變精英，再加今日湯生推波助瀾，各位要給力推呀！
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7. 十兄弟 2015-06-04 10:27:03
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隔離台咁熱鬧，原來好多高手都轉左台，我以前比股票咬過所以對股票無硏究唔想答咀。講真我又唔覺得王先似美斯，似黑咀多D，更加唔覺得D高手air都無得air，反而覺得博士心酸酸。
大道理我唔識講，現實中我D買股朋友今時今日仲要捱，買樓嗰D已經可以打風流工
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8. 朗晴 2015-06-04 10:30:49
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十個炒股七個輸，一個打和，一個賺雞碎，真正最終修成正果只有一個．至於當年買正Lehman既就total loss. 收租係底薪，樓價升值係泵甩屎，揸得越長舊屎就越大．
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9. 路人甲 2015-06-04 10:31:11
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外來數計, 買物業真係既犯本, 付差餉/管理費/稅的費用也不少. 不過, 有正現金流何樂而不為呢?
好似車位咁, 呢幾年, 痴晒線, 唔覺唔覺升左兩三倍, 仲未計租金收入. 呢D都係淨打工的收入無法比擬的.
王弼的文章我有睇, 我個人就是[ 各有前因莫羨人 ], 我始終認得, 人家搵到係人家的事, 再講, 佢本身話無交學費, 我都唔信啦. 我都係靠物業才能去到財務自由, 係呢度, 唔係鼓勵人家去不務正業, 意思係, 投資有道才是王道.
人家搵多, 人家事. 我夠開飯, 心滿足!
香港地好似訪問博士那D記者咁, 揸住百幾萬, 又未夠錢上車的人, 多得是. 港樓真係開恒 TURBO, 駟馬也難追!!!!!!! 氣咳!!
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10. 大寶二寶 2015-06-04 10:47:49
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博士使咩酸。如果王兄係美斯，以一扭四十，咁博士就係C朗，以一敵百。
博士嘅'细價樓爆煲論'咪就係“唔怕神一般嘅对手，只怕豬一樣嘅隊友“。所以单打獨鬥冇隊友囉。至於边個係神，边個係对手，自己对號入座喇。
共对之，哈哈！ |
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11. 打工仔 Andy 2015-06-04 11:07:50
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"小人物一個，倒不如安份守己，買幾個物業收租算啦" 博士, 好波 !!!
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12. Kow925 2015-06-04 11:08:38
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十分同意湯博士咁講~收租+升值 ~ 我覺得好過股票年年個d屎利息+唔上唔落價~
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13. 占士 2015-06-04 11:13:51
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大寶兄， 我卻是覺得博士非常欣賞弼兄，而非妒忌他。因為弼兄用的招數是由博士這裡學的！所以，博士非常欣賞弼兄也是正常的。認為他青出於藍而勝於藍！ 共賞之， 哈哈哈
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14. 占士 2015-06-04 11:19:28
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15. 閒人 2015-06-04 12:08:07
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Can not agree more!! super like!
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16. 閒人 2015-06-04 12:17:32
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補充一下, 條友當初未必係投資左1,600萬元，佢可能只係比左三成至五成首期, 即480-800萬, 六年內不計租金回報, 已有2000利潤, 回率高到我唔係好識計
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17. 新丁 2015-06-04 12:23:46
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👍👍👍博士，精采！ 王生見你的爆煲論咁掂，熱爆所有電視電台報章網络！ 仲唔學番半招，整個三個月爆市論咩，出show收學費唔買股都夠買樓。 下次佢請教你賣樓，唔好采佢啫！ |
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18. 林师奶 2015-06-04 12:26:41
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有时候，很难想象有什么会好似自住楼一样， 你买回来用了几十年后，还可以给你上倍的回报。 现在手上有现金的人多的是。到时候又要跟人家抢啦！ 除非供应大增，或人口减少啦。
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19. 博士信徒 2015-06-04 12:48:00
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博士你吾使酸葡萄，你大把忠實粉絲，爆煲論以來，很多粉絲一面鬧，都要繼續看。正所謂，打者，愛也，鬧者，都係愛也。
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20. 博士信徒 2015-06-04 12:48:30
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博士你吾使酸葡萄，你大把忠實粉絲，爆煲論以來，很多粉絲一面鬧，都要繼續看。正所謂，打者，愛也，鬧者，都係愛也。
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21. 自我陶醉 2015-06-04 13:09:54
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我估網友唔係冇得駁， 而係唔會咁駁啫! 王生嘅重點係現金流： “在王的投資思考裏頭，買入的投資工具不能提供合理的現金流回報，只是博別人搶高價，然後轉售圖利，那其實投機高於投資成分。”
博士用升咗嘅樓價計回報， 咪就變咗佢口中嘅投機囉！
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22. 空置稅 2015-06-04 13:25:37
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昨日湯博士談論租管，而立法會也有議員提出恢復租管，但官員反應冷淡，他們認為租管有可能令租金上升或減少租盤，這可是真的! 我個人有個想法就是用「空置稅」來解決租金上升和租盤短缺的問題。因為市場上有不少公司持有的單位是長期空置(不少是內地人用公司名義購買的)，好像現時我居住的屋園就有單位空置長達13年，易是公司持有的。香港地少人多，這樣是非常不能善用房屋資源。如港府實行「空置稅」他們有可能會租出單位令租盤增加，如他們不租出單位易能增加稅收，何樂而不為呢？ 希望湯博士和網友們能討論一下「空置稅」的可行性。
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23. Oscar Lam 2015-06-04 13:38:02
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回自醉兄，
小弟同意博士說的網友冇得駁。我仔細看過王先生的文章二次，完全冇point。既然冇point,網友自然冇得駁啦！ |
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24. 打工仔 Andy 2015-06-04 14:43:20
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Oscar 兄 仲有,小弼果编野都唔知邊個寫!似訪問非訪問, 又似自言自語, 怪文! 驳都浪費時間! |
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25. 自我陶醉 2015-06-04 17:30:04
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Oscar兄，
據我理解王生係想話現價買樓收租回報太低， 投資者唔應該排除其他能提供更合理現金流嘅投資項目， 唔應該只期望樓價不斷上升獲利， 而忽略了現金流， 佢問題係用錯咗個激啲嘅演繹方式， 令大家視線轉移咗去啲挑釁說話啫。
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26. 蜕变中嘅懒人 2015-06-04 18:04:16
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TO 16樓 閒人兄
根據兄台貼士：首期俾3成=480萬，當6年租金=6年供款同總支出，6年後估值3600萬。
即係話，投資480萬坐6年連本帶利共3600萬，賺3120萬。 6年賺3120/480=6.5倍。 年度複利率以倍計 = 1.36 x 1.36 x 1.36 x 1.36 x 1.36 x 1.36 = 6.3275倍 即係年度複利率多過136厘
如果無計錯，懒人一定懶得炒股，到底懶人係數盲，定係王先生俾咗個反面教材。 |
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27. 蜕变中嘅懒人 2015-06-04 20:17:28
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博士呢篇文章已經指出投資樓市同股市嘅不同風險程度，亦點出咗文中例子最關鍵嘅係物業增值都係利潤，有志氣無利潤就不如LOW TECH 撈野，文筆輕鬆風趣，睇得開心。
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28. Oscar Lam 2015-06-04 21:21:01
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回自醉兄，
你說得對！不過王先生只關注回報、現金流，卻不提風險這個因素。 |
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29. 按居 2015-06-04 21:52:54
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30. 閒人 2015-06-04 21:56:50
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To 懶人兄 總回報不是3120 依然只是2000 因為尚欠銀行按揭1120 |
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31. 打工仔 Andy 2015-06-04 22:47:52
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懶人兄
博士文章真係有料到! 絕對值得學習對嗎? 哈哈哈! |
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32. 蜕变中嘅懒人 2015-06-04 23:12:27
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33. 雲在青天水在瓶 2015-06-05 00:06:34
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王兄的 "三厘半" 論，指的是按樓價計算的租金回報率。這當中有一點缺失，即沒有把它轉換成資金回報率，因而得出的結論是買樓的回報極低。
以1000萬的樓價計算，假設租金回報率3.5%，理論數值為： 按揭5成，則資金回報率為7.00%； 按揭6成，則資金回報率為8.75%； 按揭7成，則資金回報率為11.67%； 按揭8成，則資金回報率為17.50%； 按揭9成，則資金回報率為35.00%。
所以我們也能理解政府收緊按揭成數的意義，一是減少銀行的信貸風險，二是降低投資的回報率，令資金減少流入樓市。
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34. 引刀一快 2015-06-05 08:46:52
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唔駛計按揭利息嘅咩？仲要每月供本金呢？
條數可以咁計嘅咩？
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35. 蜕变中嘅懒人 2015-06-05 13:33:46
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TO 30樓 閒人兄老師，多謝指正，小學生懒人改正重交功課。
首期俾3成=480萬，當6年租金=6年供款同總支出，6年後估值3600萬，還銀行1120萬，賺2000萬。
即係話，投資480萬坐6年賺2000萬。 6年賺2000/480=4.1667倍。 年度複利率以倍計 = 1.26 x 1.26 x 1.26 x 1.26 x 1.26 x 1.26 = 4.0015倍 即係年度複利率多過126厘
請閒人兄老師批閱，如果正確，都係low tech 投資樓比股票理想得多。
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36. drop by 2015-06-05 13:58:29
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TO 30th floor: From your calculations, it seems that the return is 26% instead of 126%. Another minor issue is that the total capital should be HK$ 4.8 million plus the capital repayment in the six years.
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37. Thumbs up 2015-06-05 14:26:06
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37/F must be a math professor! Ha! Ha!
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38. Correction 2015-06-05 14:27:01
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39. 蜕变中嘅懒人 2015-06-05 14:37:18
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TO 36樓 drop by 兄
唔係30樓閒人兄計錯，其實係懒人小學雞數盲計錯晒，投資數學其實懶人唔多識，計嚟玩吓。 |
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40. 蜕变中嘅懒人 2015-06-05 14:49:01
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to 36樓 drop by兄
年度複利率係26厘至啱，多謝指正，明白了。 |
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41. 心算一丁 2015-06-05 15:01:28
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洗唔洗搞到咁複雜呢，如果一年前袋有一百萬，投資樓宇１００萬後，第二年賣樓之後袋裡面變咗有二百萬，咁咪１００%升幅囉，駛唔駛計嚟計去咁笨賊呢．
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42. 閒人 2015-06-05 15:05:40
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樓上各位師兄, 其實我一開始就在16樓講, 回報率高到我唔係好識計, 我既大概理念係: 完全唔計較6年內的租金回報, 即當收得的租金用以供樓/ 其他雜費, 亦完全唔計還左既本金. 只看帳面回報如下: 首期3成, 即480萬, 如6年後賣出單位, 帳面賺2000萬, 即480萬放6年後, 相等於收回本金480萬 加利息2000萬, 回報率一定不止26%
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43. 閒人 2015-06-05 15:31:08
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TO 懶人師兄: 不過宜家唔會再有咁高回報的磚頭了, 好似曾淵滄教授話斋, 要等有大災難時先可以再執死雞了, 共等之啦, 嘻嘻
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44. drop by 2015-06-05 16:18:24
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To Thumbs up 兄and 懶人兄: Thanks for confirmation!
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45. 自我陶醉 2015-06-05 18:14:48
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To 34/F 引刀兄 嘩! 你啲數口仲好過呢度啲專業收租佬喎! 除咗你講嗰幾點， 仲要扣其他洗費， 如地租、差餉、管理費、地產佣金、免租期、空置期、維修費等， 先係落袋個數。 仲有一點更重要， 依家放租只可借五成， 嗰啲6、7、8、9成按揭回報又係誤導，借夠十成回報無限大㖭！
又當你有本事去財仔借埋嗰6、7、8、9成， 要畀幾厘息？ 唔只3.5厘啩! 計埋咪負回報。 仲唔係誤導？
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46. 引刀一快 2015-06-05 22:47:31
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“借夠十成回報無限大㖭！”
自我陶醉兄呢個真係清晰道出計算者孰理性孰感性。
呢種計算方法祗係一個過去幾年嘅回顧，但係佢地就攞嚟表示物業投資回報有幾高，佢地夠唔夠膽話今日入貨，以後幾年會有咁嘅回報？
再者，既然成日話以中原CCL做標準，咁點解計數唔從1997年7月計起？
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47. 的士佬 2015-06-06 10:20:00
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To：引刀兄
財大者氣量自然粗壯，香港做得物業投資者嘅有邊個會係無膽架，全部唔係膽邊生毛就係膽大包天之輩，當日湯生講緊＂細價樓會爆煲＂，我就夠膽單當日買３０個細價單位放租啦，可以咁講，我近２０年每年投資回報，全部超過２６%，如果比較王弼嘅成績，引用湯生明言＂只能提鞋＂囉．
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48. 留言 2015-06-06 11:23:13
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To引刀兄， 湯生的鏡子程式阻住比你既留言，有缘再會吧。 |
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49. 留言 2015-06-06 11:31:45
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50. 引刀一快 2015-06-07 11:18:48
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51. 引刀一快 2015-06-07 11:25:38
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To 47樓 的士佬
巴菲特一樣要幫你挽鞋，你可以出書。
不過你條數......................... |
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