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當經常說加息的人不再說加息
湯文亮博士
紀惠集團行政總裁
2015年1月2日
今年預測樓市的專家沒有往年那麼熱鬧，有人問我點解會出現這個情況，我老實一點回答他們，是心灰意冷，年年預測樓市跌，但樓市年年唔跌，年年用同樣理由，但理由總不出現，今年，如果說升，即是承認過去幾年的預測是錯誤，如果話跌，亦會被人嘲笑，年年話跌，總有一天預測凖確，所以，沈默是金就最好，而且，他們始終受過高深教育專家，預測樓市只不過是想增加知名度，倘若年年預測錯誤，反而對他們的名譽受損，倒不如休息一下，或者，謀定而後動，見到負面消息出現才預測仍未遲，大家又估唔估到最負面的消息是什麼。
是利息，因為只有利息才直接影響那些有借貸的人，包括借錢買樓的人，因為加息，供樓的人負擔大了，他們可以立刻計算得到要多付多少利息，所以，不少專家以小心加息來警告買樓的人，老實說，他們並沒有講錯，不過，講左幾年，仍未發生，今年如果再以加息來做警告，分分鐘會被人質問，但世事很奇怪，這亦是美國佬的作風，當大家疏於防範，她就會突然加息，好似買債一樣，大家在恐怕美國要不停QE，不停買債的時候，伯南克與耶倫打個單檔，突然宣佈逐步減少買債，現在已經完成，我們又怎樣有可能估到美國佬行事作風，最佳對策就是以不變應萬變，依然保持低借貸比率，就算加息都唔使驚。
另外，有一個很奇怪現象，就是當經常說加息的人不再說加息，利息就突然會上升，而因為在過去幾年太多專家講加息，而令到很多人在這幾年都非常忍手，不但沒有買物業，什至不胡亂投資，這點對生產金融產品的美國是大大不利，而她又見到其他國家一樣量化寬鬆，即是有資產的人可以多借，什至沒有資産都可以多借，當大家債台高築的時候，美國便會失驚無神宣佈加息，這個消息一定會大大打擊樓市，高昂樓價借勢下調就是最後結果，所以，當沒有專家再說加息，大家反而要小心。
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1. 【信報】謂，領匯賤賣資產明益炒家。 2015-01-02 10:24:17
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【信報】謂，領匯賤賣資產明益炒家。 為何不說政府?可見水之低..........
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2. 山高雲低 2015-01-02 10:38:52
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今年的確有機會加息。不過幅度不會高。而且美國要加息，一定會一路放風，等市場做足準備。因為美國加息，使的是七傷拳，未傷人，先傷己。皆因美國百業之母的樓市一日不真正復蘇，一日都沒加息條件。其次是通脹，一日未達到2%，加息只是放風而已。 加息無可避免會造成全世界振動，但美國也一定受影響，論承受程度，美國佬並不強於他國。此等以自已經濟為賭注的博奕，就算耶倫敢使，相信亦是亦步亦趨，幅度有限。 金管局已為樓按做3%壓測，本港樓市預防足矣。除非撤SSD，否則在全城失盤下，樓價仍是橫行下，再向上。
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3. 中女社社長 2015-01-02 11:19:08
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4. 亮劍 2015-01-02 11:54:40
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美國十年期債息在14年底做2.17 厘……環球各地立立亂，最終資金都要泊在美債市場避險，但對香港政府的房策官員来說，呢個不是好消息，因為意味著低息環境將會持續，即楼價最少都會在高位橫行，中短期連調整都唔會發生！ 我呢幾年成日都攞呢個問題問想置業嘅人……「請問你知唔知，現在香港D業主，係用緊幾多厘息供楼？而如果你首置的話，銀行又會收你幾多厘供楼利息？」 講真答案可用慘不忍睹來形容。
以下小弟用借一百萬，分25年還計不同按揭利息首6年的变化： 10厘……50~60後的一代，大多嘗試過呢個息率。 每期供款 9,087.01 清還本金 73,943.96 剩餘按揭 926,056.04 首 6 年息 580,320.76 本息比例 11.3/88.7
5厘……香港呢20年平均按息水平，或經過3厘压力测試之後就是呢個息率。 每期供款 5,845.90 清還本金 140,659.77 剩餘按揭 859,340.23 首 6 年息 280,245.03 本息比例 33.4/66.6
2厘……呢一兩年買樓者平均就是呢個息率。 每期供款 4,238.54 清還本金 196,569.93 剩餘按揭 803,430.07 首 6 年息 108,604.95 本息比例 64.4/35.6
1厘……早幾年買樓者，平均就是呢個息率，現在起碼有為數10万业主用緊呢個息率供楼。 每期供款 3,768.72 清還本金 217,723.89 剩餘按揭 782,276.11 首 6 年息 53,623.95 本息比例 80.2/19.8
為何我用6年時間去計算？ 主要原因係呢個一厘息供楼優惠，始於2009年初，距今就是6年！ 為何我認為楼市唔會大插呢？ 主要原因係香港有数以10 萬伙計私楼業主，喺呢幾年無情白事每伙供少幾拾萬楼按，他們現在最煩惱嘅問題係有錢唔知点部署！ 应該係買多間？楼换楼？或買纸磚頭 ？ 咁當下有何大幅調整空間呢！？
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5. 引刀--快 2015-01-02 12:07:01
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6. 向饭民说不 2015-01-02 12:07:55
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其實毒果和對沖基金一直在製造危機，想製造港幣擠提，然後攻擊港幣，利率飆升，這個風險其實一直存在。 要保證安全，就要打擊毒果和飯民。
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7. alan 2015-01-02 12:16:31
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2014 forecast -- Right/Wrong
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8. alan 2015-01-02 12:17:11
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9. 生神仙 2015-01-02 12:25:16
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10. 淡友恨到了 2015-01-02 13:22:52
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11. 小心天申置業 2015-01-03 15:18:40
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如果各位想在九龍城搵樓既朋友, 一定要小心一間叫"天申置業",唔好只係為左41校網而誤墮陷阱, 以及自己攞黎勞氣!
事緣本人先係網上預約左一位"王先生"係今日三時睇樓, 及後再約了位"Maggie Ma"睇第二間! 之後先發現佢地係同一間地產, 已即時打電話俾"Maggie Ma"問佢地係米有位"王先生"都有放盤,有冇問題! "Maggie Ma"回答話: 係有, 不過各有各睇, 唔會有問題! 好啦, 我米放心去睇樓, 點知睇完第三,四個盤後, 已經三時了, 但當時因為肚餓, 米打電話俾"王先生", 打算約遲小小先睇, 點知居然同我有以下嘅對話:
本人: 王先生, 我本來約左三點睇樓, 而家想約遲小小...
王先生: 黃生, 你係米在我其他同時嘅盤到有留言..
本人: 係呀, 有, 有咩問題呢..?
王先生: 你究竟想要啲咩盤架(語氣開始好差咁問)
本人: 我之前都有同你同事講, 一房至三房單位我都想睇, 因為要睇下啲盤先決定係一個人住定兩個人住...
王先生: 咁你個範圍都好闊(語氣極差)
本人: 有咩問題先..
王先生: 我懷疑你係其他地產嘅親戚黎攞業主啲資料,跟住去自己聯絡業主搶生意...
自問租樓買樓經驗也不小, 遇過無數地產Agent, 未發生過一個咁幼稚及無理嘅agent, 如果佢有懷疑, 都冇可能對住一個客咁講嘢!
佢之後仲話而家我唔會同你睇, 唔做你生意, 真係四個字形容:不知所謂!
之後再打電話問個位"Maggie Ma"嘅Agent, 問點解之前一晚明明問左你會唔會有問題, 佢不停Repeat 5次以上...話每個人處理事件唔同! 完全不承認自己有問題, 也不去好好解釋, 只係迥避問題, 好啦, 我就問佢, 你地公司大老細係姓咩, 我要投訴王先生, 點知佢第一句話我:我無必要答你!!!! 跟住再問多佢兩次你老細係米王生, 佢話唔係, 但當時個位王生聲稱自己係老細! 那位Maggie Ma最後都唔肯講公司老細貴姓! 試問現今社會仲有咁嘅員工, 咁嘅Agent!! 本人已找了正式渠道去處理呢件事, 在此希望各位想係九龍城區為小朋友而搵樓, 衷心你們找其他也不要找這間, 佢地咁樣做生意都會一啲不負責任嘅Agent!! (((所有報張雜誌本人已寫了電郵比佢地)))
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