投資者篇 - 歷史上最高回報

　　耶律德光借兵於後晉石敬塘，擊敗後唐李從珂，不但得到石敬塘以契仔身份尊稱遼太宗，並得年年進貢，最大收獲是後晉割讓燕雲十六州，即今山西大同至北京一帶，遼國借兵亦算得到最大回報，可惜中國北方從此門戶大開，人民慘矣。
 
　　做生意投資一定要講回報，香港物業投資者講及回報比較簡單，只須將物業年租除以物業市值，所得百分比便是回報率。例如市值租金每年60萬元，物業市值1,000萬元，回報率便是6%，不能說是錯，但不甚準確。
 
　　按照過往經驗，每年租金均有一定升幅，雖然這個理論已被打破，但每10年作一次比較，大部份依然有一定升幅，而回報率亦因租金上升而上升，所以回報率以未來10年租金收入平均數除以物業市值計，這會比較準確；若以現租值來計算回報率，會較為偏低。近來有多項物業能夠以低回報率售出，表示購買者大多數看好未來租金會有一定升幅，所以接受較低回報率。
 
　　回報不但要講每年收入，更加要關注最終收益。物業市場投資每年穩定租金收入之餘，在經過一段長時間(可能是非常的時間)，物業升值才是最終回報。灣仔龍門酒樓升值能力不在話下，而太古城一個單位出售，呎價超越1.2萬元，八十年代太古城該等單位呎價在1,000元以下，而單位估計升值15倍，若持貨至今，投資物業市場，十多倍升幅是等閒事。
 
　　有時回報是非常意想不到的，年初銀行與客戶商討補差額時，有部分銀行接受客戶即時購買股票，用以替代差價金額，當時恒指大約12000點至14000點。由於銀行對於補差額事件以靈活手法處理，至今雙方仍然保持良好關係。恒指現已超越20000點，而樓價亦升回海嘯前水平，銀行已無追差價壓力。當日客戶用作抵押的股票面值，大多數有70%至80%升幅，大家將壞事變成好事，所得回報實在始料不及。

今日評語

　　在過去幾年，樓價飆升，週不時會聽到別人說，捉到鹿唔識脫角，因為他們在付了訂金買入物業之後，會有人出價要求他們轉讓，所得利潤是一倍或者兩三倍他們所付出的訂金，那些物業代理會對他們說，買一賠二，或者三四，回報率是超過一倍甚至幾倍，咁高回報，點解唔賣，當時很多人心動，現在就變成心痛。