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地產博客
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文亮語
現在市況究竟是否乾升，有何對策？
湯文亮
紀惠集團行政總裁
2011年6月27日
財爺說，現在樓市屬「乾升」，政府會密切監視，小心應對，言猶未已，金管局立刻出招，再收緊按揭。與此同時，政府亦推出8幅地皮，可建單位6,000個以供拍賣，兩招齊出，務求將樓市壓下去。

我有點奇怪，為甚或官員會說樓市屬於「乾升」？ 他們已經想盡辦法將樓市壓下去，但奈何仍然上升，假設政府沒有使出任何招式，在官員的心目中，樓市升幅是應該比現在高出很多，這樣，怎能夠說樓市是乾升。

「乾升」的定義就是供應少，需求大。在供應極不平衡製造出一個不真實的價錢，如每有颱風襲港，雨後蔬菜價錢例必暴漲，但市民只會購買少量以應必需外，其他是會以其他罐頭食品所取代。當時，不合理的菜價，我們可以說是「乾升」。

官員們說樓市現在是「乾升」，與上述情況有多少相似，但是他們是否知道他們就是颱風，「乾升」這個狀況是他們製造出來。「特別印花稅」將樓宇重售的期限延長至兩年，供應量在壓力下突然大幅減少，需求亦會減少，但仍有需求，但必需付高昂的價值才可以獲得心儀物業，情況一如颱風要品嚐新鮮的蔬菜，必需要付出額外的金錢，道理同出一轍。

另一個「乾升」的情況就是政府任何招數也不出，土地供應保持穩定，利息在一個合理水平，銀行按揭態度亦是積極，但是地產商在售樓時以唧牙膏式方法，將新樓盤價屢創新高，令到二手樓市場亦追隨，售價向上，但是離開市民購買力，成交量減少，這種情況亦可以叫「乾升」。

當政府使出終極二招，即是特別印花稅及收緊按揭後，官員們心想樓價定必大幅下調，但事與願違，樓價不但沒有下調，反而掉頭上升，半年內升幅超過10%，這實在大出他們意料之外。至此，才知道增加供應才是治本之道，雖遲但未為晚也。

既然官員知道「乾升」是自己製造出來，何不大膽取消終極二招，使物業市場恢復正常運作，而因為政府出招而減少的供應量亦會重新投入市場，但不一定即是會被吸納，樓價反而有機會向下調。這是我的大膽假設，可能很多人說這是「痴線」。不過，不少科學理論都是大膽「假設」，而被確認後再進化成「理論」。

市民應如何面對「乾升」？大家可能現在非常後悔，想若果在幾個月前買了樓，報章說樓價又升了10%，大家想深一層，「乾升」的定義，就是成交量是非常之少，所以閣下的樓宇，並未必因為同區同座有高價成交便可以賣得好價錢，就算願意減價5%至10%亦未必能夠將之出售。雖然不能說另外一層樓的成交價是水中花，鏡中月，但這些是帶有幸運成份成交價。若果是用作樓價指標可能會導致市民盲目入市，搶高樓價，當樓價反映市場真正價值而向下調整時，很多人便會因此而損失大量金錢。故此，現在金管局收緊按揭亦即是使閣下不容易置業，若果能夠經得起金管局的壓力測試而置業，當樓市下調亦能夠承受。

市民面對樓價「乾升」有何對策？在現階段，簡單地說﹕「一動不如一靜」，待樓市成交量減少，樓價向下，政府表明滿意，不再出招時才作打算。
 
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1. 馬長春博士 2011-06-27 16:18:33
你所講此言極差矣。面對妖氣冲天的政府及飯民魔獸，此刻反而是趁低吸納的好機會，港樓遲早被大陸及國際資金攻下佔領。當雨過天青，妖物自會暴露其正的詭計，樓價其時已沖天，眾蠢物窮人悔不當初，只好寄盼公屋居屋以渡殘生矣。
2. Little family Man 2011-06-27 17:32:28
Agreed with Prof Tong. No point to rush into market if there are uncertainties.  HK government has subjected to high pressure from the community and China authority to improve the housing supply. Both and Europe suffered the risk of debt crises. volatilisation of commodity products created another stumbling block to economy . These are all uncertainties we have. Price lower by 5% to 10% is healthy to HK and also good to low & middle income families.
3. 天光晒 2011-06-27 18:51:16
栢志高話就算決定起居屋亦要七年才起好！
4. MCC 2011-06-27 20:20:32
公務員嘅做事速度係咁上下！
5. 右派 2011-06-27 21:56:49

這幾年，香港的土地基本上無增加，97年時，香港多了西久，將軍澳，青衣和東涌。這幾年系泛民系乜都反對下，填海又話破壞環境，堆田又被赤貧娃娃反對，又乜地產霸權。結果是香港可用的地越來越少，現在如果居屋上馬，肯定會凍結了原來比私人樓。結果是私人樓加價肯定更加珍貴。樓價肯定上升。

6. Stupid HK 2011-06-28 08:09:09

Good point with conculsion at the last 2 sentence, though Mr. Tong is not the really HKU doctor (but he is rich). I have the PHD from HKU before 1997. Ah Ah !!! .........

7. 公屋居民 2011-06-28 10:45:24
住公屋比私樓好得多,依家嘅公屋真係好比千幾蚊租你地比管理費都要啦 !
蠢到豬扮人買樓供死你傻仔
8. 亞超 2011-06-28 11:37:19
無業综援才可申請公屋！最底時薪28元之下，有幾多公一份婆一份家庭及格申報呢？
9. 右派 2011-06-28 12:58:10
現在的公屋政策，根本就是剝削那些沒有資格住公屋的中下階層。可恨的是飯民班渣滓仍然在落井下石
10. PhD 2011-06-28 20:50:55
六樓啲英文水平都可以攞港大哲學博士學位,香港玩完!!!!!!
11. 右派 2011-06-29 01:15:39

10樓， 六樓97年前就系PHD，但系97年之後吾系，所以吾使擔心。

 

12. 得啖笑 2011-06-29 03:27:14
得啖笑