地產博客
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文亮語

物業代理死頂都要話樓價下跌

 

湯文亮博士

紀惠集團行政總裁
2022年9月25日

  今早在跑步時,有跑友話中原指數連跌10個星期,有物業代理同佢講,根據他們公司的分析,什麼開關,減壓力測試都冇用,樓價仍然會下跌。

  我話現在做物業代理很慘,較早前異口同聲話樓價下跌,令到不少業主劈價賣樓,甚至蝕讓都賣,在銷售方面無疑是很成功,但講得太盡,阿媽都知道在開關之後樓市就會穩定下來,現在加上減壓力測試,有資格買樓的人多了很多,樓價就算唔升,都唔會下跌,不過,物業代理講得太盡,現在死頂都要話樓市會繼續下跌。

  跑友話唔同意,物業代理行有咁多分析師 ,唔係好似我亂咁吹,有分析就最好,如果10個星期前政府宣布開關,中原指數會不會連跌10個星期,就算不是一半一半,都會係6上4落,中原指數不跌下跌超過2%,跑友話有道理,不過他都是信物業代理。

 
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1. 踢爆旺財 2022-09-25 12:01:57
地代要死頂吹冧樓市,連唔啱聽留言也Cut埋只許唱淡。
4. 雲在青天水在瓶 2022-09-25 18:20:58

開關封關、辣招不辣招,影響的是主要是成交量,而不是樓價。不然就不會有過十幾年政府出招不斷,樓價猛牛狂奔的景象。


絕大多數業主,對物業如何定價心中無數,矇查查。其實計算樓價最關鍵的,是要由租金回報率來推算。例如,以一個月租金為2萬的物業計算,3%的租金回報,則物業價值為800萬;以一個月租金為3萬的物業計算,同樣是3%的租金回報,則物業價值為1200萬。也就是說,租金回報率實際上就是物業的貼现率


自2008年以來,美國因量化寛鬆而長期低息,令香港樓市的租金回報率也長期處於低水平,普遍在2-3%之間,於是出現香港樓價居高不下的局面。現在,美國加息幅度為40年來最急,令樓市的風險胃納下降。以上述月租金2萬的例子來講,假設在租金不變的情況下,如果市埸要求的租金回報去到4%,則物業估值跌至600萬。如果市埸要求的租金回報達到5%,則物業估值跌至480萬。


換句話說,假如租金水平不變,租金回報要求提高至4%,樓價就會跌25%;租金回報要求提高至5%,樓價就會跌40%!


中原指數2018年、2019年和2021年分別創下188.64188.94191.34的三頂(比我之前預期的雙頂多了一頂),現已跌破三頂頸線,量度跌幅至150。近年來我一直認為香港樓市已沒有投資價價,並轉軚看淡樓市多年,這一次或許狼真的來了。

5. 難以為 2022-09-26 01:27:45

中原集團主席施永青指出,雖然滙豐銀行已率先跟隨美國調高最優惠利率,但息口上升幅度卻少於預期,相信市場早已消化加息因素,但現時樓價下跌的勢頭持續,估計第四季將再跌3%至5%,成交量由於已屬低位,相信下季住宅交投量仍維持約4,000至5,000宗水平,與第三季相若。

他再指,本港疫情將持續消退,政府亦進一步放寬檢疫措施,有助外地旅客來港,對樓價跌勢稍有舒緩,但難以為市場帶來上升動力。

6. 未開始 2022-09-26 01:50:10

似乎跌勢未開始......好少意思......

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