理大講詞（7）香港物業市場之昨日，今日，明日

       今日，講形勢，知進退方為致勝之道！

      11)  影響樓市升跌的幾個主要因素

       A)   能設不能撤的辣招

      有很多人認為，當樓市下跌，只要政府撤招，樓價便會止跌回升，我並不是說他們錯，而是太樂觀，政府現在上至聯系滙率，下至限奶令都唔會撤，辣招應該在兩者之間，所以是不會撤。

      話雖如此，辣招對樓市影響已經淡化，撤招反而令樓市加添不明朗因素，如果撤SSD，供應量大増，便會加劇下跌中樓市，反而不妙。撤BSD，可能導致國內資金大量湧入，有機會令下跌中樓市急劇回升，唔通政府又要出招壓市，至於DSD，影響不大，打算買第二個物業的香港人已經接受，所以，辣招不會撤。

      B)  加息對樓市負面影響是催化，不是淡化

      低息是在過去幾年令到樓價一直上升主要原因之一，不過，亦令到投資物業的人對利息失去警覺性，認為現時低息環境是必然及會持續，可以接受低回報投資，當利息回升，過度投資物業的人一定會措手不及，雖然金管局已經為買物業的人做了壓力測試及推出7次逆週期措施來壓止過度借貸，但亦有其反效果，令到那些有意購買豪宅的人可以不用借貸情況下轉買細價樓，做成細價樓急升，那些人當然沒有問題，但令到那些要借貸買細價樓的人借貸比率急升，如果利息上升，樓價下跌，他們就首當其衝。

      現在，利息已經跌無可跌，加息又事在必行，以往說不會加息的人已經改口說，就算加息，幅度都不會很大，但沒有人能夠肯定，利息不會加多過3%，我不敢妄下判語，我只能夠說，如果利息加3%，樓價就會在短期內下跌兩成，現在，利息對樓市正面因素已經消失，就算耶倫話唔加息，都只能夠說一個未發生的壞消息，絕對不是一個好消息，而且，是否加息，主動權並不在我們手中，美國加息只會因為美國經濟環境好，失業率低，絕對不會理會其他國家，更何況是香港，大家應作好加息準備。有人話，利息對樓市影響力好似辣招一樣，早已淡化，我覺得很奇怪，辣招已出，所以可以用淡化來形容，利息未加，怎可以用淡化，如果現在加息，只會是樓市下跌的催化劑，是催化，不是淡化。