天鑄是否開錯價

　　報章說何文田豪宅新樓盤天鑄以高於同區市價五成開出，有人問我新地是否開錯價，長實在將軍澳的新樓盤與同區二手樓同價，甚至越賣越平，天鑄以高於同區二手價五成開價，是否想食白果。
 
　　我很奇怪點會有人問我如此幼稚問題，長實與新地所賣的樓盤是完全不同，長實賣的是細價樓，供應將源源不絕，長賣長有，開價一定要克己，而新地賣的是豪宅，貨源短缺，賣一件少一件，故此可以善價而沽。好似太古賣全亞洲最貴的分層單位傲璇，唔到價情願唔賣。
 
　　賣樓開價的確是很頭痛，以往，有很多地產商根本不希望賣個滿堂紅，因為這表示開錯價，賣7-8成就最好，但現在他們亦漸漸放棄這個觀念，總之計自己數，到價就賣，一Q清袋就最好，因為剩下兩三成貨尾，要很大推動力才可以全數售出，現在，有不少空置單位其實是以前新樓盤的貨尾。
 
　　在未有辣招稅之前，地產商可以折讓將那些貨尾單位賣給炒家或者物業投資者，他們接貨後會一段時間將貨尾單位賣走，除了行內，其他人很少留給到那些單位以低價轉售，但有辣招稅之後，這個方法已經不能用，最佳辦法還是一Q清袋。
 
　　今次天鑄開價好似好貴，但其實與以往開差不多，以往的新樓開價不但比同區二手樓貴兩成，而新樓二手樓在面積上亦有差距，相同的實用面積，新樓的建築面積比二手樓大，實際上新樓比同區二手樓大約貴四至五成，今次天鑄開價其實與平時一樣，相比傲璇就非常克己。傲璇的售價比同區二手樓最少貴一倍，不過，都冇乜人講，因為不是太多人知道司徒拔道樓價，又如何比較。
 
　　話說回頭，若果細價樓新樓與二手樓同價，其實，新樓是有大折讓，但不少人不察覺，反而以創新高價買二手樓，這個觀念我真的不理解。如果我是地產商，見到有如此多創新高價出現，新樓盤開價最少比同區二手樓貴兩成，不過，我的概念可能落伍，因為細價新樓盤開價太高，導致銷情不佳，資金未能回籠，令到地產商放緩開售新樓，待供應短缺，樓價上升才再開售，但樓價上升又會令到政府再出招壓樓價，現在政府所出的辣招多多少少都是因為新樓盤供應不足，不過，最大責任當然是土地供應不足。所以，地產商以同區二手樓樓價開出細價樓新樓盤其實是對解決房屋供應有積極作用，當然亦可以穩定樓價，但現在似乎作用不大，否則，二手細價樓就不會屢創新高。