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上周末洪水橋新盤尚築全數134伙，在數小時內一Q清袋，榮登一手新例實施以來第二個即日清袋新盤，震驚市場。這個被不少傳媒批評為地區偏遠、要日曬雨淋步行近十分鐘才達輕鐵站、配套乏善足陳、全盤幾乎都是二百餘呎的開放式單位(俗稱劏房)、呎價比鄰近二手樓貴幾成的新盤，竟也可輕易一Q清袋，全因總價效應顯著：大部份單位只需二百多三百萬。
今時今日，當大家都認為細價樓呎價高不可攀，頗有高處不勝寒的感覺之時，為何細價樓仍未爆煲？(爆煲的定義人言人殊，惟評論資產走勢的術語中，如果只是不上不落，乃牛皮；如果下跌不超過兩成，乃調整；至於爆煲，應為短期內大跌三四成或以上，如近期股市中的漢能或高銀系插水式下跌)筆者細思了一會，歸納出以下原因：
- 家庭結構變化------婆媳之間的糾紛是古今中外都不能避免的煩惱，古代人家庭觀念重，加上經濟能力低，沒有能力自立，所以總是整個大家族在一起生活；現代人經濟能力較佳，一來結婚之後搬出去住能解決婆媳糾紛，二來父母的居所亦未必有足夠空間容納新的家庭成員，故結婚買樓搬出去住幾乎成為定律，而新婚家庭的上車盤，一定是細價樓(除非雙方家長有強大財力支援首期，惟只有極少數人如此幸運)，造成細價樓的驚人剛性需求。同時，上世紀嬰兒潮時期出生者，他們的下一代在幾年前起已陸續步入適婚年齡，使近年的置業需求大增。
- 總價效應------話明細價樓，總價效應當然明顯，這個一直都在說，不再贅述了。
- 極低空置率------從差估署的數據可見，最細的A類空置率就最低(已經遠低於自然空置率)，最大的E類就最高，細價樓之供求極之失衡，造就樓價反覆向上。
- 高租金支持------瘋狂價格只因瘋狂租金，唔買都要租，由於空置率極低，細價樓的業主牙力極強，租客每次續租都被大幅加租，閒閒地加租兩三成，續一次不認睇錯市，續第二次之前應該都會認真考慮置業，一了百了，除非打算成世做租客。但退休後點算？一想到這裏，便很易把心一橫入市。
- 借貸比率低------有人質疑細價樓的買家都要借很高成數的按揭、或向財務公司借錢才能入市，豈非增加逆市時之爆煲風險？第一，本網站早有著名地產博客論證近幾年的買家按揭成數普遍不高，借取按揭保險者比率甚低，而財務公司物業貸款業務之總額僅為整個按揭市場百份之一，普遍而言並非高危；第二，早年購入細價樓者，現時未清還之按揭貸款已甚低，甚至已供款完畢，而他們才是細價樓現存總數中之大多數業主，當大多數人的按揭成數都低，就算樓市調整都不會集體劈價賣樓，難以爆煲。
- 辣招效應------一眾3D辣招、收緊按揭成數及壓力測試，都令到準買家越來越難以負擔中高價物業，例如從價印花稅隨樓價越高而稅率越高、按揭成數減至最高六成(不計按揭保險)、壓力測試由無到有、由加2厘變加3厘，無一不是將準買家推向細價樓的市場。
- 量化寬鬆------全球央行量化寬鬆，銀紙越來越不值錢，利息長期維持於超低水平，中產為保購買力，又經歷金融海嘯對金融產品充滿戒心，將大部份資產轉移為磚頭，而超低按揭利率更使物業投資可以戰養戰(租金清還每月供款及差餉地租管理費後仍有錢落袋)，最能受惠者首推細價樓。
- 家庭收入普遍上升------正如上一篇仲達言<林奮強的高見>指，黃金五年(2010-2014)期間高收入家庭住戶數目急增，月入逾10萬住戶升了59%；月入5萬至10萬住戶升了46%；月入2萬至5萬住戶升了24%；月入少於2萬住戶降了18%，有資格購買私樓者數目大增。
上述基本因素，皆客觀論點，不會因為未置業者的憤怒情緒而改變，不會因政客大聲疾呼香港沒有「居住正義」而改變，不會因年輕人走上街頭佔領抗爭而改變，不會因淡友專家們的偏頗分析而改變。在這些因素改變之前，樓市不會爆煲，而細價樓則更難爆煲。
一言蔽之：宏觀微觀皆穩健，細價樓宇難爆煲。
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1. 睇得通 2015-06-12 09:51:26
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家庭結構變化------婆媳之間的糾紛是古今中外都不能避免的煩惱，古代人家庭觀念重，加上經濟能力低，.... 古代人必須學習 成吉思汗 揮動 千軍萬馬 才能搶奪土地,現代人袛要銀行批准下來就可以買下連城..........
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2. 客觀中肯 2015-06-12 11:01:04
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3. Peter Paker 2015-06-12 11:53:20
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Good Articles.
My small unit has monthly rental income of $19,000 whereas my monthly mortgage payment is $9,XXX. How can bubble burst happen? If anyone just think a little and have some little common sense, how can he trust the bubble-burst theory??
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4. Peter Paker 2015-06-12 11:54:27
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To be sure, I only have 3.5 厘的大志 (智)
厘半的智慧 最近有財演講收租佬係咩樓市塔利班、什麼3厘半的大志、收租佬冇大志等等之類發 up 瘋的言論。 我真想回一句，財演呀財演，住宅物業不是一張定息債劵，或者固定收益的投資產品。住宅物業本身是一件必需品、投資品及/或奢侈品的混合體。 在分析住宅價格時，除投資品的角色外，亦必須同時考慮其必需品及/或奢侈品的角色。撇除豪宅奢侈品不談，一般住宅基本是普羅大眾的必需品，每個人亦須有瓦遮頭，難道財演可以不用住屋而睡在街上嗎？ 從A - C類過去20多年的長期空置率趨勢去看，今天普羅大眾的住宅市場（A - C類住宅）正處於嚴重的供不應求。試問財演有冇聽過一樣必需品，在持續供不應求及新供應不足的情況下，其價格（售價及租金）會出現大跌？ 若然財演你只以3厘半的大志去形容收租佬的行為，你根本沒有考慮到住宅物業有其必需品的角色，好明顯閣下只以一件3厘半的固定收益產品去看住宅的收租行為，可見財演對收租行為及住宅市場是何等的不理解。 根據差估署數字，2012年1月至2015年4月，佔存量＞8成的A - B類單位，其租金指數每年平均約10%的速度上升。老實說，3厘半的智慧你懂什麼？
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5. Peter Paker 2015-06-12 11:57:36
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Another really small unit in Tai Po
Monthly rental: $9800 (6-month rental prepayment)..... whereas mortgage is $6100..... 大佬，點爆呀?
But I am still not qualified to hold "shoes".....
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6. 小小業主 2015-06-12 12:16:39
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So funny PP ching, actually hold shoes at least need more than 6 small flats, ha ha~~
hope 'lazy' ching dun mind, just kidding.
p.s. i m not qualified too |
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7. 亮劍 2015-06-12 12:21:12
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在90年代初，小弟初涉楼市，那時普遍來講，市區兩房做1M頭，呢家就用数字說明當時你租或買的情況。 呢家就用一間市值 1.1 M的楼來計算。 市值租金約 5.5 K。 如果你去買來自住，可借9成即 1 M，當時按息係 P 加，大約 13 厘，按揭年期好似最多係 15 年，咁你自住每月現金支出就是: 每月供款 12,652 元加管理費、差餉、火險、家居維修費用约一仟，即每月要付出 13,652 元，比較租金 5,500 元，即你要多付約 8,152 元於住房。 但因為每月楼宇供款之中，部分係本金，因此合理計算係利息支出加什費，咁以首年計算，總利息支出係約 128K再加什費 12K，即每個月實際住房支出係11.7K左右，比較租房要多付 6 K零。
如果呢家用回這一間市值 1.1 M的楼來計算，你買來收租又點睇？ 借7成左右計即 77 萬，當時投資物業按息要加少少，就計 13.5 厘，按揭年期都係 15 年，咁你收租每月現金流支出就是: 每月供款近 10, 000 元加管理費、差餉、火險、家居維修費用及物業稅约 1,400 元，即每月要付出 11,400 元，比較收租 5,500 元，即你要每月現金流流出 5,900 元。 基於同樣理由，每月楼宇供款之中，部分係本金，咁以首年計算，收租佬總利息支出係約 103K再加什費 17K，即每個月實際住房支出係10 K左右，比較之下收租佬都要虧大本 4.5K。 從上述個案來看，你去租或買，嚴格來講其實係大家賭後市升跌，而且業主處下風。
直到2010年，呢間市值 1.1 M的楼，约升到 3M，咁又揾佢來計算一下。 果陣市值租金大約做 10 K。 如果你去買來自住，可借9成即 2.7 M，當時利息係H加 0.7厘，加上按保，大約 1.03 厘啦，按揭年期係 25 年，咁你自住每月現金支出就是: 每月供款 10.5K 加管理費、差餉、地租、火險、家居維修費用约 1.3K，即每月要付出 11.8 K，比較租金只是 10 K，即你要多付約 1.8 K於住房。 又是同樣計算利息支出加什費，咁以首年計算，總利息支出係約 27.5K再加什費 15.6K，即每個月實際住房支出係3.6 K左右，比較租房竟要少成大半！！
如果呢家又用回這一間市楼來計算，你買來收租又點睇？ 借7成左右計即兩百萬，按息計 1 厘，按揭年期都係 25 年，咁你收租每月現金流支出就是: 每月供款约係 7,540 元加管理費、差餉、地租、火險、家居維修費用及物業稅约 2,500 元，即每月要付出 10,040 元，比較收租 10,000 元，即你要每月現金流流出只係 40 大元！！
又基於同樣理由，每月楼宇供款之中，部分係本金，咁又以首年計算，收租佬總利息支出係約 20K再加什費 30K，即係每個月實際收租支出係 4.2 K唔使，比較之下收租佬賺到嘔！
直到2014年，呢層樓升到 4M，咁又揾佢來計算一下。 呢家市值租金約 12 K。 如果你去買來自住，可借9成即 3.6M，利息係1.9x厘，加上按保，大約 2 厘啦，按揭年期係 30 年，咁你自住每月現金支出就是: 每月供款 13.3K 加管理費、差餉、地租、火險、家居維修費用约 1.5K，即每月要付出 14.8 K，比較租金只是 12 K，即你要多付約 2.8 K於住房。 又是同樣計算利息支出加什費，咁以首年計算，總利息支出係約 71.2K再加什費 18K，即每個月實際住房支出係7.5K左右，比較租房其實都有着数。
如果呢家又用回這一間市楼來計算，你買來收租又點睇？ 政府驚收租佬搅亂檔，呢家迫銀行借得一半，咁收租佬咪只借兩百萬囉，按息計兩厘，按揭年期就計 25 年，咁你收租每月現金流支出就是: 每月供款约係 8,500 元加管理費、差餉、地租、火險、家居維修費用及物業稅约 3,000 元，即每月要付出 11,500 元，比較收租 12,000 元，即每月收租佬仲有 500 大元落袋，以戰養戰！！
又基於同樣理由，每月楼宇供款之中，部分係本金，咁以首年計算，收租佬總利息支出係約 40K再加什費 36K，即係每個月實際收租支出係 6.4 K唔使，比較之下收租佬亦都賺到笑。
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8. 引刀一快 2015-06-12 13:04:11
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所謂剛性需求，特別係今日香港樓市呢種“剛性需求”，根源支持點就係兩個：
1，好多人覺得經濟好，呢類人，可能係樂觀亦可能未睇到大勢，好友可以俾1000個理由佢地去買樓，佢地會照單全收，但係當經濟差到連佢地都發現唔對路嘅時候，佢地會俾番1000個理由拒絕買樓，甚至放樓。
2，唔少人覺得樓市永遠上升，加埋D好友用30年做周期演示，講到97年摩頂都唔怕，依傢唔買以後就更買唔到，人地嚇你就話要冷靜啫，自己都嚇埋自己一份，邊度有葯醫？
養貓又一間屋，養狗又一間屋，我夠可以話剛需咯。
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9. 林师奶 2015-06-12 13:53:51
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我就是錯過了黃金五年，去年3月大埔白石角流標當天才入市買番自住單位。之前就是想：樓價肯定會向下的，升了這麼多。但因為業主加租，又不想再搬了，下決心買就買啦！因為除了錢，還有很多不穩定的心理因素要面對。所以買貴就買貴，當買個穩定的家，答應自己：樓價向下不要不開心。消滅心魔，決定就下得快。 一年過去，因為方向定好了，有空就看看其他投資機會，又賺了錢，想再買一間來收租。 結果房價已經升了好多，但又怕賺回來的錢容易花掉，就3月份下定決心買了村花。今天有人以30萬利潤來引誘我賣出這個單位，因為這個單位有3.5%租金回報。 所以人都知道樓市不會永遠上升，只是什麼時候掉頭，真的誰也不知道。中國人，還是喜歡穩定的。有能力買自住樓，還是買吧。因為香港太多有錢的人，你不買，就得幫他們租房。這十幾年收租佬給養得太肥了，他們不喜歡利潤，只喜歡穩定的收入，你鬥不過他的。
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10. 亮劍 2015-06-12 14:14:18
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點先可以令自住客及收租佬喪失買楼興趣，咁就要呢間市值4 M的楼，因利息加去 5.5 厘而跌到去 3M，同時租金又回到 10K。
咁如果你去買來自住，以借9成即 2.7 M，按揭年期係 30 年，加埋按保咁你自住每月現金支出就是:
每月供款 15.9K 加管理費、差餉、地租、火險、家居維修費用约 1.5K，即每月要付出 17.4K，比較租金只是 10 K，即你要多付約 7.4 K於住房，咁呢鑊真的蛇都死！
就算只計算利息支出加什費，咁以首年計算，總利息支出係約 153 K 再加什費 18K，即每個月實際住房支出係14 K楼上,，比較租房竟要多畀成 4 K幾，都要嘔白泡！！
如果呢家又用回這一間市楼來計算，你買來收租又點睇？
借5成左右計即1.5 M，按息計 5.5 厘，按揭年期係 25 年，咁你收租每月現金流支出就是:
每月供款约係 9,200 元加管理費、差餉、地租、火險、家居維修費用及物業稅约 3,000 元，即每月要付出 12,200 元，比較收租 10,000 元，即你要每月現金流要流出2,200 大元！！
就算每月楼宇供款之中，部分係本金，咁又係以首年計算，收租佬總利息支出係約 81.8K再加什費 36K，即係每個月實際收租支出係近付 10K，接近黃金交差點！
呢個世界殺頭生意有人做，但賠本生意應無乜人制，如果大家預計楼價再無上升空間；租金處下降軌；利息又急升緊，咁自用走去租拒絕入市；投資者急忙止蚀；發展商拿拿聲清倉绝不出奇！！
但前題係請揾高人解釋，為何美國有加息3厘的誘因？ 同時喺楆宇仲係供不應求下，租金竞會下滑！
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11. 好漢要提當年勇 2015-06-12 14:51:02
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當年買樓收租，付首期兩三成之後，肯定要個個月需要貼一下些錢出來(就當儲蓄)，那有像現在基本上租客幫你還按揭給銀行，再付給你一些零用錢這樣著數！
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12. 引刀一快 2015-06-12 15:01:15
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簡單得很，今日睇好市唔駛計咁多數去支持持貨嘅，當市況去到連橫頭墈司徒女士都識得話唔掂嘅時候，自然大把人鬥快走投，因爲租客每月俾萬零蚊你就可以袋袋平安、心如止水？一間屋一年唔見100萬－200萬嘅市值，有幾多人可以泰然、釋然？
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13. 算好彩 2015-06-12 17:18:24
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| 中原城市領先指數 CCL | 每周五公佈 – 最新2015/06/12公佈，反映2015/06/01至2015/06/07(預計簽署正式買賣合約時段)的二手私人住宅樓價。一般在簽署臨時買賣合約後14日內簽署正式買賣合約。 |
[中原城市分區領先指數]
*只包括大型屋苑
| | 本週公佈 | 上週比較 | 上月比較 | | 港島 | 153.19 |  0.9 % |  1.89 % | | 九龍 | 141.09 | 1.87 % | 0 % | | 新界(東) | 151.52 | 1.18 % | 2.67 % | | 新界(西) | 126.8 | 1.03 % | 1.69 % | | | 
在香港,好多人買樓都是在未睇地產博客專欗之前就買落, 轉睇地產博客專輯之後,未增加多一層樓, 好彩之前買落的樓用唔晒, 今天叫買樓,明天說爆煲,精神思路無法適從,未震走啲貨算好彩,...
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14. 引刀--快 2015-06-12 18:30:30
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所以引刀一快這幾年一直睇淡樓市，眼光準確，預測準確。
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15. 工商舖百厭星 2015-06-12 18:33:47
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16. CD ROM 2015-06-12 18:56:35
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我覺得香港人既 "快", "醒目", 會免疫好多野~~~
你睇青衣城, FB + Whatsapp, 半日就變死城 !!! 你想香港人死, 真係談何容易~~~ |
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17. 上善若水 2015-06-12 19:24:08
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簡明扼要，很好！ 另外我認為上述利好因素應該已在當前的樓價中反映出來了，加息的因素應也已在樓價中反映出來了。現在看來影響日後樓價走勢的主要因素是：政府推土地的數量與市場預期的落差為何？若實際推出土地的數量大於市場主流預期，則樓價將遇很大阻力，反之若大大小於市場主流預期，則貨源歸邊，樓價非再大升不可。 |
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18. 社会因素 2015-06-12 21:36:26
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未来十年香港一人家庭增幅强劲（不婚，離婚, 遲婚），二人家庭也有很大的増長空間。細價樓有強大的需求支持。
細價樓爆煲只是一箱情願，不付香港實情。 |
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19. 睇得通 2015-06-13 03:16:55
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香港沒有神明的樓市預測家!!! 香港袛有成功的購置者!!! 當你有能力購買樓房的時候,就要果斷的購置你想要的居所......
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20. 生神仙 2015-06-14 00:57:10
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21. 不是神仙 2015-06-14 01:18:02
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不是神仙!!! 一早預咗跌!!! 零負債...有樓有舖收租,退隱江湖...... 不知道 生神仙 現在處境如何呢??? 是否隱居深山???
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22. 萬事銷身外 2015-06-15 02:11:30
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已故女富豪龔如心。 中新網5月18日電 據香港《明報》網站報道，香港已故華懋集團主席龔如心死後將830億港元遺産“全部撥歸”華懋慈善基金，香港高等法院及上訴庭早前先後裁定基金只是遺産“信託人”並非“受益人”。基金不服判決上訴至終院，終院18日頒下判辭，駁回基金上訴，裁定基金只是遺産“信託人”。 換言之，基金將來如何使用這筆鉅額遺産，須受更大約束和監管。 擴展閱讀 香港女首富龔如心千億遺産暗戰 上世紀60年代初，龔如心與丈夫王德輝聯手創辦了華懋置業。從一開始經營西藥、化工原料到代理世界知名品牌的新興石油工業産品、農業産品等，最後轉向地産界，到70年代，華懋集團已成爲香港最大的私營地産商之一，此時龔如心還只是王德輝背後的女人。 命運的轉折發生在1990年，在丈夫王德輝被第二次綁架失蹤後，龔如心開始從幕後走到台前。從最初的遭到質疑，到將華懋集團發展成爲香港最大的私營地産公司，龔如心終獲認可。但與公公王廷歆的世紀遺産爭奪案又讓其在2002年身陷險境，直到2006年，案件出現逆轉，龔如心“反敗爲勝”。 但僅僅一年後，2007年4月，龔如心在香港病逝，享年七十歲。身後留下上千億遺産。
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23. 韓信敗項羽 2015-06-15 03:09:02
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刘邦被项羽封为汉王(实为排挤到汉中)，从长安到达南郑，就有数十位将领逃亡。韩信估计萧何等人多次在刘邦面前举荐过自己而汉王不用，也逃走了。萧何听说韩信逃走，来不及向刘邦报告便去追赶韩信。军中有人向汉王报告“丞相何亡。”(《史记·淮阴侯列传》)刘邦大怒，如失左右手。过了一两天， 萧何前来进见，刘邦且怒且喜，骂到萧何为何逃跑，萧何说他不敢逃跑，他只是去追逃亡的韩信。刘邦又骂到“诸将亡者以十数，公无所追；追信，诈也。”萧何说：“诸将易得耳。至如信者，国士无双。王必欲长王汉中，无所事信；必欲争天下，非信无所与计事者。顾王策安所决耳。”(《史记·淮阴侯列传》)刘邦表示自己也想向东发展，绝非甘居汉中，定要取天下。萧何说：“王计必欲东，能用信，信即留；不能用，信终亡耳。”(《史记·淮阴侯列传》)刘邦看在萧何的情面上同意让韩信为将，但萧何坚持要再加以重用，刘邦表示可以让他做为大将。于是刘邦想把韩信召来任命他。萧何说：“王素慢无礼，今拜大将如呼小儿耳，此乃信所以去也。王必欲拜之，择良日，斋戒，设坛场，具礼，乃可耳。”(《史记·淮阴侯列传》)刘邦同意了萧何的要求。 诸将听说后，都很高兴，人人觉得有机会被选拜大将了。等到拜大将时，竟是韩信，全军皆感惊讶。 韩信拜将后，刘邦问韩信有何定国安邦的良策。韩信问：“同您东向而争天下的不是项羽吗?那大王自己估计一下，论兵力的英勇、强悍、精良，同项羽比谁高谁下？”刘邦沉默良久，认为不如项王。韩信再拜，赞同地说：“不仅大王，就连我也觉得您不如项王。可是我曾经事奉过项王，请让我谈谈项王的为人。项王一声怒喝，千人会吓碍胆战腿软，可是他不能放手任用贤将，这只算匹夫之勇。项王待人恭敬慈爱，语言温和，人有疾病，同情落泪，把自己的饮食分给他们。可是等到部下有功应当封爵时，他把官印的棱角都磨光滑了也舍不得给人家，这是妇人之仁。项王虽然独霸天下而使诸侯称臣，可是却不居关中而都彭城，又违背义帝的约定，把自己的亲信和偏爱的人封为王，诸侯对此忿忿不平。诸侯见项王驱逐义帝于江南，也都回去驱逐他们原来的君王而自立为王了。凡是项羽军队经过的地方，无不遭蹂躏残害，所以天下人怨恨他，百姓只是在他的淫威下勉强屈服。名义上虽为天下的领袖，实质上已失去民心，所以他的强大会很快变成衰弱的!大王如能反其道而行之，任用天下武勇之人，何愁敌人不被诛灭！把天下的土地分封给功臣，何愁他们不臣服!率领英勇的一心想打回老家去的士兵，何愁敌人不被打散！况且三秦的封王章邯、董翳、司马欣本为秦将，率领秦国弟子已有数年，战死和逃亡的人不计其数，又欺骗他们的部下和将领投降了项羽，至新安，项羽用欺诈的手段坑杀秦降卒二十余万人，唯独章邯、董翳、司马欣得脱，秦人对这三人恨之入骨。项羽以武力强封这三人为王，秦国百姓都不拥戴他们。您入武关时，秋毫不犯，废除秦苛酷刑法，与秦民约法三章，秦国百姓无不想拥戴你在关中为王。根据当初诸侯的约定，大王理当在关中称王，关中的百姓都知晓。可大王失掉应有的封爵而被安排在汉中做王，秦地百姓无不怨恨项王。大王起兵向东，攻三秦的属地，只要号令一声即可收服。
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24. 項羽用欺詐的手段坑殺秦降卒二十余萬 2015-06-15 03:25:09
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韓信拜將後，劉邦問韓信有何定國安邦的良策。韓信問：“同您東向而爭天下的不是項羽嗎?那大王自己估計一下，論兵力的英勇、強悍、精良，同項羽比誰高誰下？”劉邦沈默良久，認爲不如項王。韓信再拜，贊同地說：“不僅大王，就連我也覺得您不如項王。可是我曾經事奉過項王，請讓我談談項王的爲人。項王一聲怒喝，千人會嚇礙膽戰腿軟，可是他不能放手任用賢將，這只算匹夫之勇。項王待人恭敬慈愛，語言溫和，人有疾病，同情落淚，把自己的飲食分給他們。可是等到部下有功應當封爵時，他把官印的棱角都磨光滑了也捨不得給人家，這是婦人之仁。項王雖然獨霸天下而使諸侯稱臣，可是卻不居關中而都彭城，又違背義帝的約定，把自己的親信和偏愛的人封爲王，諸侯對此忿忿不平。諸侯見項王驅逐義帝於江南，也都回去驅逐他們原來的君王而自立爲王了。凡是項羽軍隊經過的地方，無不遭蹂躪殘害，所以天下人怨恨他，百姓只是在他的淫威下勉強屈服。名義上雖爲天下的領袖，實質上已失去民心，所以他的強大會很快變成衰弱的!大王如能反其道而行之，任用天下武勇之人，何愁敵人不被誅滅！把天下的土地分封給功臣，何愁他們不臣服!率領英勇的一心想打回老家去的士兵，何愁敵人不被打散！況且三秦的封王章邯、董翳、司馬欣本爲秦將，率領秦國弟子已有數年，戰死和逃亡的人不計其數，又欺騙他們的部下和將領投降了項羽，至新安，項羽用欺詐的手段坑殺秦降卒二十余萬人，唯獨章邯、董翳、司馬欣得脫，秦人對這三人恨之入骨。項羽以武力強封這三人爲王，秦國百姓都不擁戴他們。您入武關時，秋毫不犯，廢除秦苛酷刑法，與秦民約法三章，秦國百姓無不想擁戴你在關中爲王。根據當初諸侯的約定，大王理當在關中稱王，關中的百姓都知曉。可大王失掉應有的封爵而被安排在漢中做王，秦地百姓無不怨恨項王。大王起兵向東，攻三秦的屬地，只要號令一聲即可收服。 …….. 。劉邦假扮只得輕傷，項羽一邊更想攻向漢營，但周殷勸項羽看清楚才作決定，誰知次日果見劉邦沒事人般繼續巡營，項羽怕劉邦有詐，最後只得放棄攻漢軍之計。而劉邦實受了重傷，回營後吐了一口血，重病回首府休養，在養好病後，又再得韓信的兵力幫忙，劉邦再戰滎陽，但和楚軍仍處於拉鋸戰之狀，一直未有進展，一夜劉邦夢見已死老母，責其不孝未盡子責，劉邦乃再向項羽提出和議，項羽見連年征戰手下傷亡泰半，而虞姬也在戎馬生涯中慘受折磨，最後楚漢雙方簽定了“楚河漢界”之約，決定休戰，項羽把劉邦的父妻也送還了漢方，楚漢兩軍各自回到自己的首府而去。誰知劉邦反悔盟約，向項羽追殺，這時劉邦最需要的乃是韓信和彭越兩軍的幫忙，便派人命二人出兵相助，但一直得不到二人的答復，最後只得問計於張良。
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25. 智者千慮，必有一失 2015-06-15 03:33:26
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韓信從軍時，本來是再項羽陣營。 ... 後來，蕭何也對韓信感到驚奇，還演出一段「蕭何 月下追韓信」。 .... 劉邦被項羽封在漢中，韓信到漢中投奔他。 在漢四年八月，項羽已經發現自己孤立無援，軍糧極度匱乏了，韓信占領了齊國，夥同 彭越經常進兵攻打 ... 雖然他撤兵了，但也沒逃過劉邦的追殺。 然後韓信向李左車請教攻燕(燕王臧荼，都薊，今北京)、伐齊之事。廣武君辭謝說：“我聽說，敗軍之將不可言勇，亡國之臣不敢語政。現在我是敗軍之將，亡國的俘虜，哪里有資格同你談論國家大事?”韓信說：“我聽說百里奚在虞國時，虞國滅亡，在秦國而秦國稱霸，這不是因爲他在虞國時愚蠢，在秦國時聰敏，而是在於國君是否重用他，是否採納他的意見。假使成安君陳餘聽了你的計策，那我韓信現在已成了階下囚了。我是誠心向你求教，請你不要推辭。”廣武君說：“我聽說：智者千慮，必有一失；愚者千慮，必有一得。所以說即使是犯人的話，聖人也可以有選擇地採納。不過恐怕我所獻的計策不一定值得採用，但我仍願獻上我的愚見。成安君雖有百戰百勝之計，可一招失算，軍敗鄗下，身死泜水。現在將軍涉西河，虜魏王豹，擒夏說於閼與，一舉攻下井陘口，在不到一上午的時間就打垮趙二十萬大軍，誅殺成安君，名聞海內，威震天下。使敵國百姓放下農具，停止工作，吃好的，穿好的，專心傾聽您下令進軍的消息，這些是的長處。然而將士疲憊，實際情形是難以用兵。現在將軍要率領疲憊勞苦的士卒，停頓在燕國堅守著的城池之下，想戰又恐怕拖得太久，力量耗盡而不能攻克，實情暴露，而弱燕不肯降服，齊國也必然固守邊境以圖自強。燕、齊相持不下，那麽劉邦和項羽的勝負也就分不出來。這是將軍的短處。我認爲‘北攻燕、東伐齊’的計策是失策。善於用兵的人常用己之長擊他人之短。將軍不如按兵不動，休整士卒，安定趙地，撫恤遺孤，日日牛酒犒賞將士，擺出攻打燕國的態勢。而後遣辯士去遊說燕國，把自己的優勢充分顯示在燕國而前，燕一定不敢不聽從您。燕降服後再派辯士以燕已降漢說齊，齊必從風而服，即使有再聰明的人也不知道該怎樣替齊國謀劃了。像這樣，天下的大事就好辦了。用兵之道，本來就有先聲奪人，再動實際的策略。”
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26. 引刀一快 2015-06-15 22:47:53
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27. 細價樓未爆之謎 2015-06-16 06:28:15
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細價樓未爆之謎 : 香港的綜援制度在1992年,由一位充滿計謀的政治人物: 彭定康 規劃出來,研究歷史,引用一百年前歐洲一位政論家 偉伯 的批評論點: 殖民主義者在撤離殖民地之前,刻意把殖民地演變為一個高薪酬/高福利/高退休金體制的社會模式,與他們傳統的殖民地平穩薪酬制度背道而馳,目的制造未來社會的動亂形態…… 一百年前歐洲一位政論家 偉伯 : 此人是一百年前歐洲另一位第二共產國際重要人物普選論政論家 托洛斯基 的死對頭,… 政論家 偉伯 : 解釋: 立法會/立法院內必須設立一部份議席給: 中產納稅人,科學家,發明家,因為他們交付了75%以上的稅收,是社會的主動力,但同時又是少數派, 立法會/立法院一人一票,袛會選出窮人代表…而中產納稅人,科學家,發明家就要聽命他們的指揮,對社會有貢獻的人就要接受對社會沒有貢獻的人的領導… 細價樓未爆之謎 : 香港的綜援制度制造了一大批 社會寄生蟲 ,而這一批 社會寄生蟲 卻佔據了香港大部份公共資源 公屋, 香港沒有必要去培養一批社會寄生蟲成為主體社會社群…導致國際資金去搶奪香港的珍貴珠寶: 稀有財產: 居住的房屋…
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28. 放開胸懷 2015-06-16 19:37:53
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放開胸懷: 智者千慮，必有一失； 愚者千慮，必有一得。 有錢不代表真理多!!! 樓多不代表真神明!!!
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29. 亮劍 2015-06-17 21:06:45
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具有相當實力不可。再加上本港有6成業主已供滿樓，他們更加沒有財務危機，樓市要爆煲就更困難。"
7. 亮劍 2015-06-17 16:30:47
不少楼評成日將香港呢家既楼市同 97 來比較，但呢家同 97年最大的分別有以下幾点:
首先我要講係 97 年最大檸樂的是，嗰陣不少人本想短炒，根本上佢哋由 day one 開始，就無想過找銀行上會，或可以講佢哋想上，都無銀行肯借錢畀佢哋，咁當轉角市出現，呢批投機者唯有不問價蝕讓。
在呢塊骨牌被推倒後，才是一連串骨牌效應，根本果陣楼價崩潰的主要原因係:
1 私楼價遠超合理水平
2 不少投資者借到盡。
3 按息過高，業主每個月都要補貼租客。
4 政府盲目幫助不應買楼的人上車。
5 不少發展商借貸過度，貨多錢少。
但呢家就係:
1 私楼衡平比只是 1.2，仲處於合理水平。
2 绝大部分業主及投資者都無借到盡。
3 按息超低，收租佬每個月都有正現金流，可以戰養戰。
4 政府表面幫助低下階層上車，但實情係將他們拒於門外。
5 發展商學精咗，借貸比率好合理。
其中第四点「政府是否幫倒忙」最值得深入討論!
「據差估署樓價指數，2009 年以前的細單位價格一直排行在五類住宅中最低，以 2004 年 6 月為例，細單位價格指數只有 69.7，大單位卻是 106.3（均以1999年為100，下同）。
但自 2009 年起細單位的價格便快速爬升，至 2013 年 11 月細單位的價格指數更橫越四線，榮升為五類指數中最高，最新（4月）細單位指數為 325.7，而大單位的指數只有 284.5，即細單位樓價在過去 12 年間升了 4.5 倍，而大單位同期只升了 2.8 倍。
若以升幅比較，1999 至 2008 年間細與大單位價格的年度升幅差為 -5%，期間絕大部份時間細單位的價格升幅比豪宅的低；但 2009 至 2015 年間，兩者的差為 +9%，即期間細單位樓價升得比豪宅快，且升幅有拾級擴大之形，明顯轉勢。
首先，時間上這趨勢與辣招時間表相當脗合，有理由相信這趨勢是與辣招有關，譬如收緊按揭成數和壓力測試等要求，逼令需求走向細價樓，愈升愈勇。
但市面細單位的供應非常有限，皆因過去二十年，住宅供應主要集中中型單位，現時的細單位總數只有約三十五萬五千間，約佔全部住宅樓宇的三成，去年只新建了 2,160 間細單位，難以滿足政策引導的新需求。
相反，一直以來，拆樓的主要對象大多數為細單位（唐樓格式），去年差不多拆了 1,300 間，佔全年拆樓（住宅）數量的一半有多，亦抵銷了新建細單位的六成。
加上自由行政策和非本地人士來港政策從 2004 年起施行，大量市區的細單位被改裝為賓館或者宿舍，令問題進一步加劇。 」
以上資料係小弟抄自香港中文大學地理與資源管理學系副教授姚松炎博士的文章。
…………直到呢家，終於有學者指出政府為何攪到一鑊粥，都不能為楼市降溫。
我亮剑只是蛋散，無姚副咁多數據喺手，不如呢家我用自己朋友圈子個案來解釋呢個七下七下打房方案。
在 2010 年中，A 君因老豆的遺囑攪掂，可分倒老豆的遺產幾仟個，佢每個兄弟都有錢分，每人可攤佔仟零万左右，但因為政府收緊「豪宅」按揭及加 SD，咁佢唯有整一件太古城自住及一件康怡收租，其他買下股票。
在2011年中，B 君因為阿仔要結婚，佢本想將自住太古 675 賣走套首期，換間同區仟零呎，但因為有打房政策，焗一開二買兩個Tko 兩房。
2013 年C君有小朋友要升小學，他本想將東區單幢兩房換西半山叁房，以方便D细路返学，但因為果陣出咗加強版 SSD，所以一動不如一静，佢只係將用來换楼既兩球幾入件沙一395，再租畀大陸學生幫手去供楼。
2014年D君退休，夾埋老婆私己都有成仟個，本想話換件红山享受下，但原來入紅山要成兩仟幾個首期呀，講真佢無奶油將成副身家押晒喺自住楼度，咁佢唯有降低享受，继續住城市花園，然後將仟零個去抽納米楼，做其包租公。
其實你有1球美元流動資產，真係唔好大大聲，因為香港成 20 幾萬個家庭有呢個能量呀。
但因為港幣經量化寬鬆後，又經金管局打壓，你得球零美元流動資金，原來根本上唔件似樣少少嘅「真豪宅」，但上唔倒真正豪宅，呢 20 幾万個「有錢人」，可退而求其次，上幾件納米做收租佬喎。
你得壹佰幾拾，自不然要揸頸就命，有乜上乜啦！
但當你有M幾兩M美元流動資金，咁你就可以選擇買股票、買債券、換豪宅、買細码楼收租……
政府既然話買豪宅有原罪，咁人家咪搶纳米楼畀你睇囉。
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30. 小小業主 2015-06-17 21:42:37
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同意亮劍師兄所言，香港相對而言實在太多有錢人。要大跌，除非香港不宜居住要不問價賣樓。
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31. 引刀一快 2015-06-18 02:20:42
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亮劍兄
依傢同97年比，有個好致命嘅問題，就係人力資源萎縮，中國發家都係靠呢樣嘢，依傢問題大過97多多聲。 |
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