樓價多年長升長有，高踞不下，太多人期望樓價下跌引致公眾出現了「爆煲症候群」。

人們都因為渴求樓價低，所以會有一些不合理的反應，年初的時候，因為爆煲論的出現成為了城中熱話，我認為問題並不是出在發表的論者，何況香港是言論自由的地方，任何「一家之言」都應該有其學問及值得尊重，但是因為社會太多人期望樓市爆煲了，所以有關良好出發點的言論被捲入了爆煲症候群的風暴，同一個論者，其實在過去數年，亦有發表樓價向好的言論，今天渴望樓價跌的失望者是否也應該想一想，這論者唱好的時候，你又有否追隨？

最近亦有同業將全城50個指標屋苑做一個租金回報率比較，結果是收租回報率下跌，這被個別傳媒定性為「跌市密碼」，並以「樓泡加速爆」為標題，與爆煲論一樣，筆者不認為問題出在發表者及傳媒上，但公眾的而且確是普遍解讀錯誤或者不懂解碼，所以我想在此做一些分析。

出租物業「財息兼收」

有關統計是在2014年3月至2015年3月這一年中的比較，在這13個月裏面，每個月整體租金及買賣價都是上升的，只是買賣升得比較多而已，將「租金回報率減低」解讀為泡沫即將爆破十分危險，因為租金既然上升還未見停，需要自用不買樓的風險便是要面對不斷的加租風險了。

更重要是，有關統計的屋苑大部分的租金回報率仍在3%以上，即是說如果用1.91厘的現在息口去借錢，然後租出成為即時賺錢的生意，租樓仍然是一門即賺，長期賺，而且「財息兼收」的生意，如果你說租金回報率下降等於爆煲的話，不如你說租金未來會升得更多，似乎更有理據做基礎了。

說到危機，我們不如比較一下97年的高峰，97年的利率是9.75%，租金回報率普遍是2%左右，是即買即蝕，長供長輸的算盤，要香港樓價回到97年的危險，相信還要升很多才追得上呢！

日前提到台灣推房地合一稅遏樓市，大約兩年多前，亞洲各地各自發揮又好、互相仿效也好，香港、澳門、內地、台灣、新加坡均推出不同招數遏抑飛漲的樓價，這種情況會否重臨？

台灣之外，新西蘭亦在近期推出辣招遏抑飛升的樓價，招數包括：

‧短炒獲利徵稅：兩年內轉售非自住物業獲利，本地及海外賣家均須支付可達33%的所得稅。

‧本地及海外人士非自住買賣，須向新西蘭土地資訊局登記稅號。

‧須先在新西蘭開立銀行戶口以取得稅號。

‧海外買賣家均須登記稅號及護照。

新西蘭出招，未知是否因澳洲更早前出招遏抑外地人炒賣，避免資金轉投當地？澳洲招數較針對海外買家，包括：

‧海外買家置業徵費：100萬澳元或以下徵收手續費5,000澳元，其後每多100萬澳元，手續費遞增1萬澳元。

‧所有海外買家須註冊登記，另記錄土地及物業擁有人是否身在澳洲。

‧若違反海外投資法例，可面臨監禁3年、高達63.75萬澳元罰款。若地產經紀等第三方機構協助犯法，可罰款高達21.25萬澳元。

‧若海外買家非法炒樓獲利，可罰款高達物業買價四分之一。

《經濟日報》周初報道指，新西蘭央行上周亦宣布收緊奧克蘭房貸政策，規定該市按揭買樓今年10月1日起須付最少3成首期，主要因為該市3月份樓價按年升17%呈過熱迹象。惟業界批評該措施恐令市民更難上車。相比香港，當地樓價升幅還有所不及，香港今年3月的差餉物業估價署私樓樓價指數是291.4點，去年3月則為243.7點，香港樓價升幅有20%，港府是不得不出招，而樓價上升收緊按揭這類需求管理措施，並非香港獨有。

問題是美國加息的預期似乎又重複去年的情況：愈推愈遲，香港樓價同樣有再度升溫的迹象，屋邨中型單位、細單位，均持續出現破頂成交，可以這樣說，現階段市況及氣氛，除非賣方有特殊情況，極少出現低於市價成交的個案，假如普遍是市價成交，而部分遇上心頭好、資金較充裕的買方，願意以高於市價追入，樓價自然徐徐上升，目前樓市正好是這類情況，當破頂成交續現，樓價會持續攀升。港府剛好2月底出招，稍稍煞停上升中的樓價，但從4、5月的成交情況，樓價升勢重燃，「藥效」可能較構想中更短。

是否會迫使港府再度加辣？

今年2月出招後，港府需要多觀察一段時間樓市的表現、招數的效力。如果今年加息無期更趨明確，而樓價指數重新出現按月2%以上的升幅，有可能出招。

有何蛛絲馬迹？

最直接的方法應該是留意主要官員的言行及反應，包括梁振英、曾俊華、張炳強、陳家強、陳德霖都是受觀察名單，這句或相類似的句子若出自官員的口很重要：「政府會繼續密切留意市場情況，在有需要時，會毫不猶豫推出措施，維持樓市的健康平穩發展，以及保障經濟和金融系統的穩定。」

有何招數？

額外印花稅、雙倍印花稅、買家印花稅都有了，收緊按揭亦覆蓋所有物業，下一波，會否更辣？採用台灣及新西蘭的出售物業獲利徵稅，類似資產增值稅的遏抑模式？唐榮也沒有答案。