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上一篇仲達言中，收緊按揭得益者之列，第四為收租樓業主，筆者指出在租盤短缺下，業主處於上風，呎租易升難跌，其時只屬推測，想不到這麼快便有初步的數據，證明面對辣招，不少準買家放棄搶購，選擇租住先，以下是綜合各地產代理之最新十大屋苑租務與買賣宗數對比：
截至3月15日
資料來源：綜合各地產代理
從上表可見，收緊按揭的確使大部份屋苑的買賣成交大減，但人總要住，而現時香港的經濟狀況又未差至需要回老家與兩老同住，所以將置業需求轉移至租務需求，造就租務暢旺的現象。太古城本月之最新平均呎租已升至43元，續創歷史新高，相信各屋苑的平均呎租將會陸續破頂。
最後，作為關心香港發展者，筆者對於行會拍板興建機場第三條跑道絕對支持，畢竟現時之系統，在繁忙時段升降量已達每小時66架次，十分接近理論上限之68架次，將於2016或2017年飽和。作為區內航空樞紐的本港，豈可白白浪費機遇，讓需求得不到滿足的旅客流向其他機場？第三條跑道落成後，每小時最高航班升降量可大增至102架次，使每年之總升降量由目前39萬架次大升至最高62萬架次，隨之而來的就業機會及經濟得益，相信會遠超為之付出的一千多億興建費用。
可惜的是，反對派及環保團體打算申請司法覆核，拖延甚至推翻工程，但每拖一年，工程費用就上升70億元，現在究竟是誰不顧本港的前途，出賣港人的利益？
一言蔽之：住屋需求依舊在，唔買都要租住先。
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1. 亮劍 2015-03-20 10:02:57
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在90年代初，小弟買过一本財經雜誌，呢本嘢其中幾個主筆，對我影響致深。由其是賓加、鴻碩、明言同快活林呢幾位。 呢家小弟不少財經知識，啟蒙老師就係佢哋，而我記得他們不少預測，現在一一實現，這本雜誌就係「每週財經動向」。
呢本嘢有幾篇文章講到，香港房地產唔怕持有，由其係「真正豪宅」。
唔記得係賓加定鴻碩話，動植物公園周圍的住宅，將會起到每呎一萬！！！
但果陣中半山「愛都」实呎都「只不過」係 4 K 幾咋…… 而民生楼例如香港仔中心，K零到尾一呎啫！
今日爛果話，CCL成分屋苑，10 K一呎在港島及九龍已消失，而於新界那 20 零個仲唔使 10 K楼下貨，亦会在下年全面升破 10 K。
如果日本低息可玩足20年仲未完，咁美國再QE多幾年，有多奇怪？ 而如果按息仲係處於4厘以下上唔倒，那麼收租佬有何誘因去賣楼變現？ 楼價不回、租金高企、租務熱爆、買賣兩閒、地代愁眉不展，是打後呢兩年嘅常態。
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2. Peter Paker 2015-03-20 10:38:25
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樓價可以不升嗎？供應起碼未來3年會減少、利息，come on，加得幾多，1厘，可能俾多您啦，一定有得找，因為美國之前減息，印象中香港好似有幾次冇跟著減
依家落實起機場三跑，未來建築工人短缺會加劇，建築成本會更貴，以及會同公私營房屋爭工人，如不能輸入外勞，就算你香港政府好似油王咁叠水都冇用，你都沒工人去起樓，況且香港政府不是油王般有＄。學誠哥話齋，建築費貴，D樓點平賣俾您呀！
況且有機場基建墊底，未來經濟應衰唔得去邊，唯一風險就是港獨果班害蟲
租金未來一定因供應不足而上升，唔買咪租囉，睇下個市場有幾多租盤放緊
目前我都認為不該買來投資，因為要俾太多稅及按揭太死，不過 hold 住都過瘾，因為時間係業主的朋友。至於未上車而有能力的人，我認為還是要上車，因為未來租金一定會大升。至於其他人，還是要努力想想如何為自己增值，使到自己可以追上落後的步伐
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3. 傻P 2015-03-20 11:02:46
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樓價可以不跌嗎？供應起碼未來3年會增加、利息會升，就算美國唔加息，全世界都減息, 等如美國已加息, 如果唔明呢個道理, 請返中學重讀Econ. 依家落實起機場三跑，香港政府可以乘機輸入外勞, 打開缺口, 既可加快中港融合, 又可減輕大陸既失業問題, 大陸唔會say no. 未來建築成本會更平, 原材料已減價, 睇個金屬價格下跌就知。學誠哥話齋，建築費貴，D樓點平賣俾您呀; 但建築費平左, 就唔同講法！ 有機場基建墊底，經濟應衰唔得去邊，唯一風險就是港獨果班害蟲, 而害蟲風險已浮現, 零售急跌, 一簽多行勢收緊. 租金未來一定因供應増加而下跌，唔買可以租住先，個市場會愈來愈多租盤放. 目前根本不該買來自住或投資，因為要俾太多稅及按揭太死. hold 住第日會賣唔出。至於未上車而有能力的人，我認為還是要上車，不過唔係而家. 因為未來樓價一定會下跌，今日忍手唔買沙一嘉湖, 下一兩年可用同樣錢買市區盤.
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4. 傻P 2015-03-20 11:03:32
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樓價可以不跌嗎？供應起碼未來3年會增加、利息會升，就算美國唔加息，全世界都減息, 等如美國已加息, 如果唔明呢個道理, 請返中學重讀Econ. 依家落實起機場三跑，香港政府可以乘機輸入外勞, 打開缺口, 既可加快中港融合, 又可減輕大陸既失業問題, 大陸唔會say no. 未來建築成本會更平, 原材料已減價, 睇個金屬價格下跌就知。學誠哥話齋，建築費貴，D樓點平賣俾您呀; 但建築費平左, 就唔同講法！ 有機場基建墊底，經濟應衰唔得去邊，唯一風險就是港獨果班害蟲, 而害蟲風險已浮現, 零售急跌, 一簽多行勢收緊. 租金未來一定因供應増加而下跌，唔買可以租住先，個市場會愈來愈多租盤放. 目前根本不該買來自住或投資，因為要俾太多稅及按揭太死. hold 住第日會賣唔出。至於未上車而有能力的人，我認為還是要上車，不過唔係而家. 因為未來樓價一定會下跌，今日忍手唔買沙一嘉湖, 下一兩年可用同樣錢買市區盤.
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5. CD ROM 2015-03-20 11:20:56
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To #3, #4, 理由不太成立, 兼唔好笑law....
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6. 肥婆四 2015-03-20 11:23:30
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香港目前的反對派，已走火入魔，或者別有用心，年輕人若他朝在港難搵食，就是目前反對派的責任。
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7. 肥婆四 2015-03-20 11:36:46
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亮兄，我都是每週財經動向的讀者，十分懷念賓加，鴻碩，明言，高步昇，尚蒂等。
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8. Peter Paker 2015-03-20 12:30:57
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To 儍P
美國聯邦基金利率，由2007年尾的5.2-5.3厘減至現在啲0-0.25厘。由於我係街停跟車，整唔到張香港 best lending rate 嘅圖，雖然係咁，印象中嘅 hsbc best lending rate 由同期高位的8-8.25厘減至5厘。好初步看，香港之前的確有好幾次冇跟美國減息
下圖為2006至今的 federal fund rate 走勢圖，供閣下參考，HK best lending rate 圖晏D俾你，美國加一厘，香港可能未必使加1/4 厘。等香港短期短期內加息，你死心吧
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9. Peter Paker 2015-03-20 12:31:41
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To 儍P
請凈大你隻眼看，HK prime rate如下
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10. Peter Paker 2015-03-20 12:40:40
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To 儍P
你還是回頭是岸吧，唔好盲信美國加息香港就要加，要獨立思考，唔好好似填鴨式咁，人地俾咩你丶你就照食咩，問題係要獨立思考去解決
厘幾日放假先有時間寫多D野，再加上你有緣上來亂 up 24，我又好似睇唔過眼，先贈你幾隻字益你
Btw，我係會串人，再加上我從不覺得被人在理據上擊敗
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11. 淡友太可愛喇（真心的） 2015-03-20 12:44:13
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真心希望多D儍P厘類淡友 甘個市就唔會一面倒睇好 樓市反而更健康
共淡之，哈哈！ |
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12. 流浪漢 2015-03-20 13:54:38
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13. 長線投資者 2015-03-20 14:24:41
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其實基建一定要做, 因為基建多會帶旺經濟, 呢個道理同鐵路沿線盤樓價跑嬴其他盤就知, 假如我係住喺深井浪翠園青山公路一帶, 要我夾少少錢起鐵路我都肯制, 因你睇下堅尼地城由話起地鐵同宜家起好地鐵樓價升到? 所以第三條跑道我十分贊成起, 要快!
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14. MMC in China 2015-03-20 14:27:39
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PP, good work! I don't think those challenges are really serious, but they help me to understand more from your extensive analysis. Thx.
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15. 亮劍 2015-03-20 14:35:37
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睇見 PP 兄貼咗幅最優惠利率圖出來，小弟又試下同大家計數。
A 君在 06 年 1月入市，佢以 3 百萬買咗件兩房，銀行當時可做 7 成 300 期，那時按息好似做 P 減 2点幾，呢家就當平均按息係 5 厘計啦。
A君最初揾 25K，月供 12xxx，供下供下在 09年，佢見銀行推 H+ 0.7，他當然轉按啦。
3 年幾 A 君還咗拾多萬本金，本息比约 3 vs 7。剩下按揭 2 M 唔夠，A 君在 B 银行借夠齐头 。
銀行批出按息係 H +0.7，分300期支付。
婆乸数計 A 君每月供款不但省回 4K幾到 7,5xx，首年本息比仲要係 8 vs 2 ！
現在乜都唔計，單單省回每月供款，5 年多下來就有 30 零萬，那些租住等的算盤，究竟有無計埋香港有多少個 A 君？？
忘記告訴大家，A君嗰層 3 球，呢家係 7球最少。
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16. 引刀一快 2015-03-20 14:52:50
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17. 7球几的疑惑 2015-03-20 17:04:01
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現在7球几，再過多幾年咪14球，數係咪甘加上去，無止竟上升? 2006年的預期到現2015年预是否一樣?有升冇跌? |
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18. 亮劍 2015-03-20 17:21:55
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點解我話大地產才能拆呢個楼市死局呢？
咁就要從香港那些大型私人屋邨的土地喺邊度來說起。
一路以來喺香港改變用途呢一範，絕對不容忽視，其中從以下幾個途徑所取得的土地，更建成唔少大型屋邨：
油庫用地改變用途------例子有美孚新村、麗港城、海濱花園
船塢用地改變用途------例子有太古城、黃埔花園、香港仔中心
貨倉用地改變用途------例子有和富中心、均益大厦、淘大花園
發電廠用地改變用途------例子有城市花園、海怡半島、海逸豪園
填海、河、魚塘------例子有沙田第一城、嘉湖山莊、將軍澳及九龍西南新發展區
農地改屋地--不勝枚舉，多到數唔倒從畧！
以上呢D成千上萬伙的大型屋邨，因為發展規模非常龐大，由策劃到落成動輒拾多弍拾年，隨時横跨一個地產循環週期。
作為一個地產商，他如果唔識計算風險，而茂茂然喺地產循環週期摸頂去補地價，咁肯定摺硬！
反之在市況低迷、經濟陷於彌留狀態、打工仔揾朝唔得晚的時刻，通常就是醒目老練嘅地產商狂屈機之時， 負責埋枱傾補地價的高官，因為想有大型補地價項目得以落實，以便沖喜個市順便振奮人心，傾向鬆D手乃人之常情。
但喺江仔及仁哥呢一鑊之後，誰個高官敢揸主意，鬆章畀大地產商喺市況低殘之際，以筍位去大補地價？
以後的情況將會係：
大型補地價項目，你市況熱火朝天之際，地產商當然唔會標出來送死咁笨！
市況低殘嗰陣，就輪到高官不敢犯險，以「當時的合理價」畀大地產商低位補地價以釋放土地資源！
如此這般新界大部分農地，將用來養雀永不翻身，呢下環保人士應該好高興，而嗰D 90 後或現年5歲那個小朋友，請继續捱劏房Or世界級楼價。
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19. 引刀一快 2015-03-20 17:23:08
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20. 引刀一快 2015-03-20 17:30:44
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最好成個香港嘅山頭鏟晒佢，起晒樓，起晒屋。要地起屋好多辦法，破壞自然資源唔識節制，無异于破四舊、文革，不過，當年紅衛兵破壞完文物，都好多人拍手掌架。 |
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21. 冇膽買樓 2015-03-21 05:36:01
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22. 樓巿BB班 2015-03-24 01:17:17
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佢同樓巿對賭,其實呢度咁多高手都講左,時間係業主既朋友,巿場唔係得升同跌,可以持平,輸租金都輸死啦.- 週圍減息等於美國加息?但香港無加息喎,咁d 業主咪又係用緊0個個利率供樓. - 金屬價格下跌好多原因,例如期貨買賣,你睇唔睇到長期下跌?就算跌,係咪種種建築材料價格都跌呀? - 租金我唔可以話你岩或錯.因為我都唔知.有两個心態,業主見自己層樓咁貴,物價又無跡象跌,無理由降低回報. 當間間都咁上下租金時,減一两百仲有得傾,情形有少少似公價.. 一般我見到呢個情況. 第二個心態,覺得巿場盘源沖足,樓價下跌,物價又下跌,咪減價搶租客... 前幾年可能先有..
如果升同持平你都輸,你應該要再諗諗,無首期另計....
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23. 蜕变中嘅懒人 2015-03-24 06:52:29
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TO 22樓 樓市BB班兄 樓市咪即係業主日日同租客对賭CCL點數？
長賭業主一定贏！ 點數大過昨日業主贏。 點數同昨日一樣業主贏。（赢租金） 點數細過昨日+租金補番數平過，就業主同租客打和。 點數細過昨日+租金補唔番條數，就業主輸。
咁賭法都有人肯做租客？ 共奇之，哈哈！
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24. 想換樓人仕 2015-03-24 11:06:24
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想請教仲達、亮劍和PP兄現在是不是換樓時機，本人兩年多前$435萬買了一個2房單位自住，現在銀行估價約$600-$620萬，因有小朋友及工人想換3房，若賣樓清還銀行按揭可騰出$300萬左右，同屋苑3房樓價為$7XX-$8XX萬，銀行借貸$700萬以上最盡6成，加上印花稅幾十萬和AA佣金，計完條數好似好緊。 其實問題都唔係樓價和印花稅，而係借得6成，你們估計政府何時才會放鬆按揭成數上限? 而我是否應該靜待時機而不要急於換樓?
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25. AH-HO 2015-03-24 11:54:00
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回24 個人覺得，不要期望會調高到7成了。。。 90年代，政府就因為當時炒風太厲害，把樓按從9成調低到7成了，一直到2015年2月再調低到6成了。。。就是SARS期間，都沒有調整7成按揭。。。只是用按保來恢復9成按揭。。
政府的思維： 如果樓價繼續升，肯定唔會取消6成按。。。 如果樓價持平，證明措施有效，為什麼要取消？ 如果樓價跌，為了保持銀行整體的下行風險，還是應該保持6成按。。。。
要是真的有需要提高按揭比例，我覺得他們只會調整按保資格及比例。。。 |
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26. 亮劍 2015-03-24 12:52:51
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To 24 楼 想換樓人仕 …… 你一家大细，而且手頭好緊下，小弟真的不建議你呢家換同區三房。 但若果你真係唔夠住，一定要整件三房，咁可以實行下列方案： 1 出租你那間兩房，然後加少少租間三房，過兩年儲蓄多D首期才楼換楼。
2 留意你同區有無新盤開，因呢家D楼花都係贴市價開，而地產商會提供各式財務安排幫你，如以你的例子，咁與地產商合作的财仔，或許能同你度條橋出來，等你可以輕鬆少少入佢哋D三房貨，當然你要睇清楚這些財仔的按息是否合理，你手上有無少少錢做定金，你的供款能力是否掹掹緊等。
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27. 想換樓人仕 2015-03-24 14:55:41
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To 25 AH HO - 我估要去到樓價穩定而供應大增，金管局才會提高按揭比例，但可能要10年後，因缺期內見唔到供應大幅增加。 To 26 亮劍兄 - 正所謂 "一入財門深似海"(by 湯文亮)，我唔想同財仔有任何關聯。而且所謂貼市價新盤，(我住將軍澳的) 好似將軍澳嘉悅、緻藍天這些在2線地點的新盤，好難和天晉、蔚藍灣畔、維景灣畔這些區內龍頭屋苑比較，唔貼市價根本賣唔出，加上天價管理費，我認為是一個陷阱，數年後一定跑輸大市。
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28. 產生幻覺 2015-03-25 01:52:46
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假如說社會政策對某些族群有所缺欠的話，相信精神病患者（康復者） 必定榜上有名。由於精神病涉及的族群是不分性別、年齡、種族、貧富和身份地位，當不幸地被確診患有精神病，他們同樣會被標籤為精神病患者，某些傳媒甚至會 用「癲人」污名化這個族群。這個族群，和某些難以從外觀辨識的族群不同，受藥物的副作用影響，他們在外觀上呈現了不少用藥後的「殘餘病徵」，即使他們想怎 樣隱藏亦隱藏不了。可惜，一直以來社會政策卻遺忘這個族群的權益（特別是基層康復者）。
根據世衛的資料顯示，全球約有4億5千萬人患有不 同種類的精神障礙，其中1億5千萬人患有抑鬱症，2500萬人患有精神分裂症。一般估計，全球患上精神障礙的人口約為15%至25%，患嚴重精神病的則約 1%至3%。根據醫管局推算，香港現時約有100萬至170萬人患有精神障礙，當中約有7萬至20萬人更患有嚴重精神病。精神病對生命歷程所造成的影響雖 然難以量化，但是世衛卻估計到了2030年，憂鬱症將成為「殘疾調整生命年數」的第一位，比心臟病、交通意外、愛滋病等更折損人的生命。......................... 在香港樓價不斷攀升,所以有很多本來正常的人都會產生幻覺,樓價是否會在三個月後爆煲呢???是否二年後出現10,000個銀主盤呢???以向人們顯示英明神武,聰慧無比,天下無敵...........如果你迷信這服迷幻藥,你無可適從,一事無成.........
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