地產博客
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仲達言
唔夠錢唔好學人買樓
 
仲達
2015年3月6日

「如果負擔唔起就唔應該買樓啦!」

這是財政司司長曾俊華於上周六接受電台訪問,被主持問及為何金管局總裁陳德霖於上周五的最新收緊按揭措施中,連自用上車客都受打擊時之回答。

如果負擔唔起就唔應該買樓啦------這是量力而為,是人生智慧、老生常談,但同一句說話,由不同的人說,聽眾會有不同感受:如果是親友說,你當然不會難過,但高官說,言者未必有心、聽者肯定在意,像是囂張地說「唔夠錢唔好學人買樓」,就會被人指責涼薄,影響形象,民望下跌,甚至帶來施政障礙。因此,從政者一般都會謹言慎行,減少失言帶來之負面影響。

那麼,民望在一眾高官中一向甚高的財爺,何出此言?

無他,出SSD,趕走了炒家;出BSD,趕走了公司客及外地人;出DSD,連投資者也意興闌珊,但樓價在呆滯了一年後還是繼續上升,所以財爺不得不面對一個難堪的現實:現時的樓價繼續上升,全賴上車客的需求,絕非反對派及民間所指樓價是由炒家及大陸人炒起。

無可奈何之下,唯有出招打擊自用的買家,不惜減低700萬元以下物業按揭成數由七成至六成,這個影響有多大?

據金管局副總裁阮國恒分析,700萬元以下新造按揭佔整體成交七成,而當中按揭比率高於六成者又達七成,即是49%、近一半的個案之按揭成數超過六成,估計未來會有一半上車客受到打擊!

如此廣的打擊面,不可謂不辣,影響層面甚至比DSD更廣,相信中細價樓的交投將會呆滯至少數個月,甚至長達一年,最悲哀的,莫過於靠成交量搵食的地產代理,看來又會有一批代理要轉行。

有指發展商會透過二按等方法替買家減辣,讓買家可以付少一點首期買樓,這的確是事實,因此若小業主想賣樓,確實不可能像發展商般提供二按甚至各式印花稅補貼,相對處於劣勢。然而,樓市是否真的逆轉,仍言之尚早,如果只得一層自住樓,筆者倒是不建議閣下沽空自住樓博低價回購賺差價了。要記着,買樓的印花稅、代理佣金、裝修費用及各式雜費等所費不菲,而過往數年已有不少自作聰明的業主,現正承受租金持續攀升、樓價又比當天賣出更高的雙輸局面,即使只想回購相同區份、相約樓齡及面積的單位,已非常困難。

至於買不起樓的準買家,轉買為租,在今天租盤乾塘的情況下,使租金繼續增長,會否倒頭來支持樓價,值得各位反思。

一言蔽之:自用終需被打遏,唔夠錢就咪買樓。

 
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1. 狼來了的故事 2015-03-06 09:43:09

「如果負擔唔起就唔應該買樓啦!」.........

在2009年至2010年間,豺官經常叫人:

「要小心買樓!」.......狼來了的故事講得太多了, 如果現在狼真的狼來了,就不會有人相信的了.......

2. 亮劍 2015-03-06 10:54:15
從1944年到1971年,環球央行行佈雷頓森林協議,規定每盎司黃金定價35美元。 

但美國總統尼克遜在1971年12月,經10國重定史密森協議,每盎司黄金定價变成38美元。

直到1973年,呢個史密森協議,亦宣布拉柴,從此美國的貨幣政策可以自把自為。

美國成為無尾飛陀,可以運用增發銀纸方式来憑空變錢,以下係計計,如果自 1973 年開始,你每一美元每年畀你1~10厘,在 43 年後那一美元會變成幾多錢。


1厘……1.52 美元

2厘……2.30 美元

3厘……3.46 美元

4厘……5.19 美元

5厘……7.76 美元

6厘……11.56 美元

7厘……17.14 美元

8厘……25.34 美元

9厘……37.32 美元

10厘……54.76 美元


如果……我話如果咋,「某國」每年以固定印多1成銀纸出來支付財政缺口及還國债息,咁43年下來,最初持有一美元者,就算每年有息收,他呢一美元的購買力究竟折損多少?

從小弟懂事開始,都以為通貨膨脹應該係常態,但自我識得乜嘢係經濟後,先知道原來背後係「有人」運用「五鬼運財」方式,每年逐少逐少地偷走全世界人的購買力!


以下純粹亂講……

某甲在1973年有 10 萬,佢存入银行做定期存款,呢 43 年佢平均收 3 厘息,理論上在呢一年他喺銀行有 34.6 萬结存。

銀行再以平均 5 厘息借畀地產商。

地產商「執少少」起楼,以 10萬元賣層楼畀一個「On居仔」自住。

「On居仔」祖先積福,佢層楼每年升一成,現在呢層楼市值 547.6 萬!


唔少人問「On居仔」呢間楼點解會升咁多? 

但追源究始係「有人」每年印多 10 % 銀纸投入市場!

請問點解無人問「某國」點解?
3. alan 2015-03-06 12:17:45
 to 2F

4. 二叔公 2015-03-06 13:39:17
To 2/F 亮劍小兄弟

唔係呀嘛亮劍小兄弟,咁你都唔知,其實,當你睇中國歷史,有冇發現一樣嘢,所有弱國都要向強國年年進貢歲歲來朝架,到咗現代其實都係一樣,不過形式就變咗,改為係貨幣上面玩花樣。

好似啲國債阿,匯率啊,美元啊等等,其實都係啲弱國向強國進貢嘅工具,大家都係幕後傾好晒價錢。舉個簡單例子,就好似中國和日本這兩個國家向美國買大量國債,係人都知會蝕錢,但佢哋又堅持日日買,月月買,年年買,無他嘅,呢啲其實係弱國向強國進貢嘅貢品,以此獲取生存空間而已,個遊戲大家都心照,買債啲錢係有去冇回嘅,亮兄,咁你依家明白點解冇國家跳出嚟反枱,制止美國亂咁印銀紙啦。
5. 亮劍 2015-03-06 13:55:25
我感覺自然界有定律嘅,  樹木唔會無止境地,  長到天高, 肥豬唔會長到大笨象…………


與自然界唔同,世界央行喺可見的將來,會不斷咁增發貨幣,就以每年「係咁2」印多十%計,由1973年到2022年,你一蚊會变成106.72 蚊,如折算喺 1973 年你以 10 萬買層楼,到 2022 年可能值1067.20 萬!!!! 


可能有人立刻話,既然亮劍條友仔都話QE持續,咁我立即借財仔飛撲,咪執輸行頭! 


但呢個世界仲有樣嘢叫「地心吸力」,在97~03 年有班兄弟,就係聽D唔聽D,引致爆廠收場。


我用翻 1973 年作起點計,每年以 1 成複利率計算, 到1997 年咪最多升 9.85 倍!

折算在 1973 年以 10 萬蚊買層楼自住,即 1997 年,理論上計呢層楼,只值 98.50 萬大元! 

但你班大哥就喺當時,以溢價 3 倍,即 12 年後即 2009 年價的 309.10 萬掃貨,喺咁嘅情況下,你怎能不做羊古?? 

有人可能講,你亮劍唔通有天眼通,預知各國央行會印鈔不斷?

呢下就要看各先進國家的人口結構,呢D國家大多数最多人口的年龄層,都處於40~49 歲,人口红利即將或已經耗盡,打後 20 年呢D國家,會面對人口老化問題將唔係乜嘢秘密。 


這些先進國家,人民食慣用慣嘆慣,你D政客叫選民節衣縮食去解決政府財政問題,是否跌壞個腦?


但就業人口減少、退休人士攞福利的擔子日增加重,請問有何良策去解此死结? 


不要给我亮劍批死,各國最终都是殊途同歸,就是開動印鈔機狂印鈔票,或政府於各銀行的结餘户口在尾尾果個数加一個零,除此之外别無方法!!! 


每年增發多一成貨幣供應畀市場,已經係最低消費啦……

6. 不負少年頭 2015-03-06 14:52:01

亮劍兄講得非常不錯, 各國央行會不停QE嚟解決債務問題, 歷史是不停重復, 幾千年的歷史各個國家都是走呢條不歸路, 而最終都是以戰爭嚟結束呢場鬧劇.

既然大家都知最終都是走向戰爭, 點解各國都是樂此不彼咁QE? 而戰爭會打到那個份上先會停止呢?值得大家思考.

7. TO 2樓 2015-03-06 16:06:05
咁依家嫁樓價合理值係被掃高多少?
8. CD ROM 2015-03-06 16:57:39
仲慘, 宜家仲入到市果D份人工又高, cash flow又夠...

之前入手果D個底就更厚, 最強對最強, 賣又買唔翻, 焗hold...


9. 樓市辣招與磚本位年代 2015-03-06 17:30:07

分享一下祥益老闆, 分析到位, 睇完之後即刻覺醒!!!

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樓市辣招與「磚本位」年代                  

進入2015年,樓市的準買家可算是暈頭轉向!首先1月初主流意見全面看好!甚至出現盲搶樓,跟著「先升後跌論」出現(包括筆者也有發表),之後就是「爆煲論」!然後就是傳媒將評論家的言論炒作為罵戰!中間還要夾雜著「死硬看好派」、「死硬看淡派」和一些「大升完必大跌」的理論!跟著重量級人馬出場,李嘉城表態細單位其實量力而為自住買得過!隨即政府在2月27日再出辣招,出招後大家都以為一手樓可以坐享其成,但是政府在3月2日又再出多半招,限制二按必須與一按看齊入息比率和壓力測試!中間過程如坐過山車,一直以傳媒為生活依歸影響喜怒哀樂的香港人,心情如坐山車!混濁訊息令準買家苦不堪言啊!

筆者十分同情香港政府,因為樓價不斷向上,壓抑樓市政策可說是不能不做!但做又有副作用,其實,政治雖然可以規劃市場,但一直都左右不到市場的趨勢,只能拖延放緩!所謂樓市辣招其實只是buy time!尤其是政治不能夠規劃到的宏觀市場就更加不能戰勝!樓價向上最主要因素是因為貨幣動盪,貨幣戰爭是國與國之間的力量博奕!可以說沒有一個國家可以改變或規劃到的大市場!香港人似乎長期對樓市辣招過於天真!期望太大!高官亦太過自信給了過高期望小市民了!筆者要提醒的就是不要困在眼前的感覺上,正確來說,貨幣對世界包括香港的蹂躪其實還未過去!而且未來只會更加風高浪急。

說回樓價,樓價從何而來?樓價其實是經過買賣雙方博奕而來,在這個角度去看,你認為現在市場普遍業主力量較強?還是普遍買家力量較強?大家知道是業主!老生常談,愈來愈多業主供滿樓!而樓市辣招正是一個宏觀調控去迫令業主低投資活動低按揭,這是一個政治化的業主強化!因此業主是不會弱勢!且愈來愈強!樓市不單只無得跌!而且我們要面對另一個階段就是放盤量乾旱!現在業主力量已去到另一個階段,就是「有資產者想樓價跌」,有資產為何想樓價跌?因為有資產者看好樓市,而且無打算短期放盤,甚至想買多間,當業主們都想樓價跌再買多間的時候,準買家不單只要面對強業主!還將要面對強業主隨時變身為比自己更強的買家!這個悲劇會繼續發展下去!

現在的環球貨幣及金融市場的發展是美元「墮落」!在新的金融霸主未醞釀完成之前,實際市場是運行著「磚本位」,即是只有房地產市場才能夠套戥和反映量化貨幣之後的資產價值!不要再詛咒樓價向上!因為如果沒有房地產「磚本位」,我們香港將會連這些資產也沒有,更大部分的金錢會被美國剝削了去!不久的2017年香港就進入大基建年代,香港十大基建陸續完成投入服務之後,香港的值會增加!樓價會更高!既然市場走向「磚本位」!買樓自用縱使不是挪亞的方舟,起碼不應該是罪惡,政府職責應該盡快幫年輕人手置業!而唱淡、求淡者,可能好心做壞事,始終,很遺憾地,投資者在市場得益的背後,其實都是因為有另一班人放棄機會而來!

樓市辣招出籠之後,我們會看到租成交倍增,租價本來是由幾個月因為供應量聚積增加而開始下跌,經此一役,租金必上升!還有更惡劣的情況就是多了業主封盤!時間仍短,我們不知道未來會否出現二手放盤量減少!只要放盤量比萎縮的購買力更加少的話,樓價一樣會繼續升!想樓價跌!難上難!(除了大升之後的大漲小回的「假跌」外),現在其實仍看不到樓價大跌的條件!現在政府做的是無可奈何的!要救樓市只有一個方法,就是增加細單位放盤,鼓勵細單位業主放盤,只有活化換樓!多一個業主換樓就多一個細單位放盤!很多人認為現在樓價向上是因為需求殷切,其實以現在樓價,買得起樓的成交其實不多,每月只有800-1000宗的細單位成交!只要放盤量多兩成,樓價就有下調和放緩的機會!我不知道這個方法可不可行,但這個是唯一的機會!

要樓價下跌難道沒有其他條件嗎!?有!經濟大衰退!香港大動盪!大幅加息?唔好再傻啦!

現在的世界「買或不買樓也是高風險」,偏偏每人風險處境不同,不要人云亦云,看官自己決定自己命運吧!

10. 朗晴 2015-03-07 07:59:52
所謂辣蕉對不同人有不同`效果,食得辣既會覺得完全唔辣,最慘肚仔餓果陣就幾辣都要食,因此除非用毒蕉否則解決不了這次世紀大牛樓市.
美國Q姨每月印850億美元銀紙到底有幾多呢? 我假設元朗綿繡花園平均賣價為一球美金,咁Q姨一個月就可以買到8萬5千間綿繡屋仔,但成個屋苑先得5040間,真係有$都無貨買,如果有人話去起多D咪得囉,無錯,只要有辦法起到17個綿繡繡花園咁就可以消化一個Q姨叻,但係埋個屋苑佔地有115萬平方千米喎,咁結論即係點呀? 
除非用毒蕉,唔升無天理!
11. 蜕变中嘅懒人 2015-03-07 08:10:10
懶人時常段嚿估咁諗,傳統經濟理論嘅DNA,經歷08金融海嘯一役、美國瘋狂QE重擊及各國爭相模仿抗衡之後,己見有明顯嘅變異產生,因而影响咗一部分人嘅理財思維。

现今世界流通嘅貨幣數量,比金融海嘯前多咗唔知幾多倍,懶人摸象理論上應該造成嚴重通漲,利率高升.....,但反而出現經濟不振形成通縮、反影經濟榮衰之石油需求大減,各國又再利QE、減息.....等己證明有反效果嘅手段去救經濟,等於反覆利用興奮劑去治療失眠,結果係眼仔碌碌人唔識郁。

懒人唔知咁多錢去咗邊度,不過段嚿估唔係去咗實際經濟,又再印咁多錢用嚟做乜?懒人更加唔知,但坐井觀天時就諗到世界好多有錢嘅人,同埋無乜錢嘅懒人己經對錢失去信心,經濟唔好時投資生意風險大;買股票?買美股、日股風險重大;擺喺銀行無息收;換人仔?而家重貶緊值;換晒美元等美國就嚟加息就有升有息?想死易過!

諗到無得諗,嘟係買資產實物最可靠,唔買淨同經濟有關嘅金、銀、銅、鐵、錫、石油,買同經濟民生嘟有關嘅樓就最安全,以前師傅教落經濟唔好楼價都會跌,但係现在經濟唔多好,全世界樓價好多大城市都係眾物皆跌我獨升,點解?因為經濟DNA改變咗,造成思维都变成經濟唔好要買楼,經濟愈唔好愈要買楼。

樓係經濟大海嘯再來時嘅挪亞方舟,幫你渡過狂風巨浪、得到彼岸再創生機。
哈你老也、啊彌陀佛。肺話講完、舒服晒。
12. TO樓上 2015-03-07 08:51:36
實物黃金係組合不可或缺
13. hkisland 2015-03-11 18:05:31

淡友恨到了,樓價已到非常抵買的時候

港島多區都出現大量抵買的樓盤, 唔買十間八間真係對唔住自己
港島西2013年的成交

柴灣2014年的成交
柴灣非常抵買的樓

港島東2015年的成交
鰂魚涌非常抵買的樓
西營盤非常抵買的樓

非常抵買的樓盤
14. 引刀一快 2015-03-11 22:07:59
恨到喇!!!!好嘢!!!!