自從政府合理化雙倍印花稅(DSD)的換樓期限，樓市轉趨活躍，惟二手業主普遍看好後市而反價封盤，故新盤大量吸走準買家。然而，並非所有新盤都銷情暢旺，一些發展商見市旺，回歸比二手市價高出幾成的高溢價推盤策略，致使不能清貨(即使首批單位只是數十伙)。最極端者，要數九龍塘區的某新盤，由11月上旬開售至今，竟然未錄任何成交。至於貼市價推盤者，皆大收旺場，當中最矚目、收票超額倍數最高者，乃房協位於長沙灣的HEYA系列，不論是較早推出的喜盈，還是上周末才開售的喜韻，皆錄十多倍至三十倍超額認購，結果兩次推盤皆一Q清袋，成績驕人。

到底HEYA系列為何如此受歡迎？主要原因如下：

1.          市區新盤：港人皆鍾情市區，皆因就學就業機會多、各式配套齊備、通勤時間及成本低。

2.          戶型合適：大致上都是傳統的一至三房戶，沒有被譏諷為劏房的開放式單位或豪宅級的四房或以上戶型，適合大多數準買家。

3.          分支家庭：長沙灣屬舊區，有潛在的換樓及分支家庭買樓需求，就如在五月推售的荃灣環宇海灣，定價並非特別便宜，但舊區的潛在換樓及分支家庭需求十分驚人，結果推售多次都去貨理想。

4.          呎價吸引：以折實呎價論，喜盈大致上由實呎一萬至一萬二千元左右，喜韻約加價3%，比鄰近的西九四小龍及同系的喜雅略低，新盤還要低於二手價，自然多人搶購。

要數原因，可能還有不少，但主要的原因就是以上幾個。不過，筆者想補充一點，就是總價效應(筆者之前稱之為銀碼效應)：即是買家着重的是物業的總價，而不是呎價。這個現象在早前不少市區單幢盤已得以印證，即使是蚊型開放式單位，呎價比二手樓高出三四成，只要總價還在500萬以下，往往極速售罄。事實上，同區恒基出品的曉悅(主要提供開放式及一房單位)就是一大例證，除了首批單位外，之後的批次，如果只看呎價，簡直不敢相信是長沙灣樓的呎價。

自從政府逐步收緊按揭條款，使400萬或以下單位才能借足九成，在此總價以下的樓盤便出現全港性的乾水現象；發展商為了盡量賺多些錢之餘保持單位的總價仍在大部份潛在買家的預算範圍，便一窩蜂推出實用面積一百多至三百多呎的開放式及一房單位。基於總價效應，直至今天這些超細單位仍是非常搶手。

雖然喜盈及喜韻並非所有單位都低於500萬，惟總價效應仍非常明顯，故能一Q清袋。喜字系列的餘下兩盤只要開價相若，相信要重覆一Q清袋的神話，易如反掌。

一言蔽之：呎價已非主考慮，總價效應極明顯。

明天是聖誕節，在此預祝各位聖誕快樂！