磨合優化，是物業投資者將手上質素較差之物業賣出，換馬買入優質資產之動作。這個動作，是物業投資界的正道，故此由小投資者、到發展商、大型房託，都會對物業組合定期作出磨合優化。

早年領匯的致勝之道，是靠翻新公居屋商場、重組商戶組合達致吸引人流、提升效率、提高租金，惟目前已有不少旗下商場完成翻新，也不是所有商場都適合進行資產提升計劃，如部份地點不佳、人口老化的商場即使翻新也回報甚低，倒不如賣掉，作為磨合優化的資金------所以，今年5月份，領匯標售5個商場，最終4個成功出售：包括香港仔華貴商場、藍田興田商場、葵興的葵興商場及筲箕灣東熹苑商舖，成功套取共12.38億元。

正當市場以為領匯會休養生息一段日子，短期內不會作出買賣時，日前領匯豪花13.8億元從嘉里建設購入現崇山商場(以樓面面積12.63萬平方呎計算，呎價1.09萬元)，上周更宣佈進一步擬售之6項商場及商舖資料，詳情如下：

資料來源：領匯估值報告

這批項目，規模偏細，亦難與附近項目發揮協同效應，棄之不足惜；相反，位於黃大仙的現崇山商場，與鄰近同屬領匯管理之黃大仙中心(約14.8萬平方呎)及龍翔廣場(約15.4萬平方呎)均屬中等規模之商場，換馬後能更靈活地安排商戶組合以發揮協同效應，乃難得之黃金機會，此舉絕對正確。

假如按領匯估值報告的市值計，上述6個項目總共可以變現14.26億元，但是，大家不要忘記，今年5月份成功出售的4個商場，成交價合共12.38億元，較估值7.6億元大幅高出63%(按2013年估值報告)！按此推算，今次的6個項目隨時總值23.24億元！

換言之，連同今次出售的項目，領匯可以成功套取至少26.64億元(按領匯估值報告的市值計)，如果成交價一如上次般高出六成多，更高達35.62億元。即使減去購入現崇山商場之13.8億元，仍淨袋12.84億元至21.82億元。

領匯積極磨合優化的行動，充份顯示其勵精圖治的決心，既然兩次行動後仍淨袋十多二十億元，想必繼續積極尋找並購入合適項目，進一步完善物業組合。

所以，不夠錢買舖買商場，不打緊------買領匯，隨時回報更理想。

一言蔽之：磨合優化是正道，協同效應價更高。