系列名:解讀購買力系列 
| |
|
| |
追蹤30破頂成交 投資者僅7%
二手樓價不斷破頂，本報追蹤其中30宗個案，發現半數購買力來自首次置業的上車族，其次是換樓客，投資者僅佔7%。大部分買家財務安排仍處於健康水平。
綜合本報追蹤的30宗破頂價個案，成交價介乎272萬至952.8萬元，涵蓋細價屋苑至中價藍籌屋苑。當中15宗屬於上車客（包括分支家庭、首次置業），佔整體比例的50%。
當中選用9成按揭的5宗個案也在此分類中，樓價介乎272萬至543.8萬元，主要分布在中下價及二三綫屋苑，例如青怡花園、新葵芳花園及屯門市廣場等，相信主要因為大型藍籌屋造價已經超出這批上車客的負擔能力，因而流入二、三綫屋苑。
另外，換樓個案共13宗，佔整體成交43%，成交樓價介乎351萬至952.8萬元，當中大部分是「高賣高買」的個案，個別甚至不造按揭借貸。其餘兩宗則為投資者，因看好租金升幅，買樓收租。
如果詳細分析15宗上車客個案，發現當中近一半（6宗）是由父母資助買樓的個案，例如將軍澳新都城2期3座中層F室，實用面積363平方呎，上月中旬以460萬元易手，實用呎價12,672元，打破屋苑呎價新高紀錄。買家是30餘歲的年輕人，首期由父母津貼；買家承造7成按揭，估計須支付首期約138萬元。
業界籲推首貸 助年輕人置業
另一類佔比較大的上車客是，採用9成按揭置業的個案，共追蹤到5宗個案，佔整體的17%。
例如屯門時代廣場E座高層8室，實用面積272平方呎，以272萬元易手，是屯門區首個呎價破萬的中小型單位。據悉，買方為一名80後的地產代理，見區內300萬元以下細價盤買少見少，於是選用9成按揭上車。
由父母資助上車或9成按揭個案，佔整體比例的37%，反映現時樓價已經遠超出年輕人的購買力範圍，故有業界人士建議，政府可考慮恢復首次置業貸款計劃，以低息借貸協助年輕人上車。
至於換樓客方面，追蹤結果顯示，大部分換樓屬「高賣高買」個案（佔7宗），即是近期先高價沽出手上單位，然後高價選購換樓單位。例如牛池灣海港花園2座高層D室，日前以448萬元易手，屬於兩房單位新高個案。買家便是高價沽出同區居屋單位，即時換購區內私樓單位。
換樓客「高賣高買」 毋須按揭
另一種換樓高賣是早年沽出手上單位，改為租樓住以觀望樓價回落的租客，有見近期樓價不跌反升，而且業主不斷加租，推動他們重投市場。例如荔枝角盈暉臺1座中層F室，日前以562萬元易手，實用呎價12,298元，創屋苑呎價新高。買家便是美孚區租客。而該批買家實力相對較雄厚，不少個案是以現金付款，不作按揭借貸。
總括而言，近期高價入市的買家仍處於理性階段，加上通過按揭壓力測試，有助支持二手樓價平穩發展。（系列二之二‧完）
撰文:黎煥成
