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天利苑：最平呎價，最貴皮費
仲達
2014年7月29日
「你住緊個度管理費幾錢呎？」
這條問題，視乎受訪者的居所是資助房屋、私樓、樓齡、會所配套、公用設施多寡而各有不同，一般而言，管理費以建築面積計算，居屋管理費每呎由幾毫至一元不等、九十年代或以前落成的私樓多數每呎管理費一至兩元之間，千禧後落成的樓盤越趨豪宅化，管理費多數由每呎$1.5起，有些標榜酒店式服務的甚至要每呎兩三元，至於分層及洋房豪宅，差別太大，不一而足。
上周，房委會的房屋小組委員會宣佈，大澳天利苑的管理費每月由$2,043至$2,073，以屋苑單位實用面積由478方呎至485方呎計算，每實呎管理費高達$4.27！消息一出，市場嘩然，有不少準買家大表震驚，從無考慮過售價、呎價如此平的偏遠居屋之管理費如此高昂。
每實呎管理費高達$4.27，究竟有多高？筆者翻閱了好些報章，綜合以下知名屋苑管理費如下：
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屋苑
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每實呎管理費($)
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大澳天利苑(居屋)
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4.27
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太古城
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2.0
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半山帝景園
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4.1
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大潭浪琴園
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3.6
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貝沙灣第六期
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3.6
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尖沙咀名鑄
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2.2
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九龍站君臨天下
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3.0
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九龍站天璽
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4.23
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九龍站凱旋門
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4.95
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將軍澳天晉一期
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2.9
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大圍聚龍居
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2.4
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大埔比華利山別墅
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3.3
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元朗尚悅
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3.0
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屯門瓏門
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3.0
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資料來源：晴報、蘋果日報
註：以上管理費已換算作實用呎價計算，與傳統的每建呎管理費有別。
即使是對此範疇全無概念者，一看此表，也會被大澳天利苑的超高管理費嚇怕，基本上，除了九龍站凱旋門外，天利苑比所有知名屋苑的管理費更高！這就奇怪了，天利苑裝修豪華嗎？不是。有會所嗎？無。公用設施太多、面積太廣嗎？不是。只是因為全盤伙數僅85伙，屬蚊型盤，而需要分擔的基本開支(如清潔、保安等)已減無可減，加上地點偏遠，致使管理費如此高昂，只與每月供款相差一二千元！
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售價($)
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實用面積(方呎)
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實用呎價($)
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每月供款($)
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每月管理費($)
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最貴單位
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890,800
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481
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1,852
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3,457
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2,054
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最平單位
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641,100
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478
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1,341
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2,488
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2,041
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註：以九成按揭、供款利率2.15厘，25年還款計算
管理費對業主來說是不能輕視之開支，與供款不同，後者只是利息的那部份是真正的開支，本金的部份其實是儲蓄；相反，管理費是純粹的開支，金額越高越不利。筆者早於2012年6月11日之<仲達言 - HEYA(6) - 管理費之隱患>已詳細談及管理費之隱患，有興趣之讀者可翻閱一下。
地點偏遠，通勤時間長、成本高，連管理費都如此高昂，種種皮費都十分高昂，到底有多少抽中的幸運兒真的會購入？抑或，購入者才真的不幸？
一言蔽之：最平呎價之居屋，最貴皮費之居所。
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1. 亮劍 2014-07-29 10:02:12
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自從香港实施咗最低工資後，那些低技術嘅工種，要是辛苦無冷氣嘆、通勤時間長、要轉超過一程車船、真做要企又無停手嘅工，一定要重賞才有勇夫。 那間投倒天利苑管理合約的公司管理層，小弟提議你們可向天利业主或其家人提供就业机会，咁某部份成本，例如車船津貼可減唔少。而住天利可用零通勤時間返工，亦係唔錯的選擇。
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2. 上善若水 2014-07-29 10:19:49
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天利苑伙數太少，管理成本難以降低，不少單棟大廈單位的管理費以每呎計也是超高，情況一樣。天利苑唯一可能大幅降低管理費的辦法是：與同屋苑的龍田邨分享管理資源。不過此舉牽涉到太多協調工作，任重道遠，業主與區議員將有大量工作要做。
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管理費 = 2000 元 x 85 戶 = 17萬元 / 每月
當利潤係10%左右, 只剩15萬可以使用
看更同一時間大約要兩人, 一人坐, 一人巡
24小時 x 30日 x 2人 = 1440 小時/月
1440 小時 x 30 時薪 = 43200 元/月
都只係最低工資計...
管理處最少要坐兩人,
月薪10000 x 2 = 20000
管理處的皮費, 包括冷氣電費水費電腦系統等等, 幾千蚊走唔甩
打掃大樓同戶外, 要幾千蚊一個月
大廈內外的花草要有人打理, 又無幾千
倒垃圾都要幾千蚊
仲要搵垃圾車收走垃圾, 但我唔知幾錢, 斷估一個月都要幾千掛
數埋都唔見左近10萬
保安系統都要維護,
大廈內外周不時又會有各種維修,
仲要負擔管理公司的其他相關營運開支
攪完一大輪, 都只係賺你兩萬蚊咁多...
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4. nobody 2014-07-29 12:06:06
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新界（如男衫）樓平賣貴住，市區／地鐵樓貴買平住（時間都係錢，重同你既身價成正比）。 但樓價可上會，可升值，帶來較高租金，賣出後有買家比返錢你，但買平樓既交通費用左就係用左，上唔到會，下手買家亦唔會比返你。 |
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5. 亮劍 2014-07-29 13:00:29
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新居屋樓花年尾推 呎價最平$5250
4屋苑屬單幢 管理費料更高 樓價飈升，有意置業市民叫苦連天，就連年底推售的五個居屋屋苑樓花、逾2,000單位樓價也被推高，呎價料約5,250至6,300元；管理費方面，由於當中四個屋苑均是單幢樓，估計管理費呎價亦較其他居屋貴約一元。
細價樓呎價近日屢創新高，樓價升亦導致將於本年12月推售，分別位於青衣、沙田、元朗及荃灣的5個居屋屋苑，逾2,000個居屋樓花售價推高，按現時樓價推算，七折後每呎售價為5,250至6,300元，預計2016年底建成入伙。
除了荃灣外，其餘4個屋苑均是單幢樓，儘管大澳天利苑每月2,000元管理費前居可鑑，有房委會委員認為新居屋位置不偏遠，重蹈天利苑覆轍機會微，但亦有估計管理費呎價會較其他居屋貴一元左右。
五個屋苑中，以位於荃灣沙咀道、前身是大窩口工廠大廈的尚翠苑供應單位量最多，共962伙單位，其餘均是單幢樓，當中兩幢位於大圍。
高緯環球大中華區評值諮詢部董事張翹楚參考附近屋苑成交價，再以七折計算，估計大圍美盈苑、美柏苑因相隔一條城門河，故有差異，呎價分別為6,300、5,600元。
單位供應少 青俊苑呎價$5600
而青衣單位供應一向不多，但青俊苑位置不算方便，而荃灣尚翠苑較接近大窩口，故估計兩者呎價約5,600元，遠離市區的元朗宏富苑則估計呎價5,250元。
至於四個單幢式新居屋的管理費，會否重蹈覆轍如大澳天利苑的四元一呎「天價」，房委會資助房屋小組委員會主席黃遠輝早前透露，部分新居屋為單幢樓，估計管理費較其他居屋平均每呎貴約一元。
另一名委員、立法會議員黃國健則不為此擔心，他認為，新居屋位置並不偏遠，加上附近有其他公屋、居屋分擔管理費，而戶數至少有200多戶，是天利苑的三倍，認為單幢式新居屋管理費雖較座數多的屋苑高，但不會成天利苑的翻版。
樓市續升 估價或增1至2％
高緯環球大中華區評值諮詢部董事張翹楚提到，2014年整體樓價升幅估計在5％內，而現時累計已升了3至4％；他認為再升空間不多，若樓市升勢持續，估計年底時與上述估價可能有1至2％差距。
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6. BT 2014-07-29 14:47:39
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唔住都要交兩千, 仲慘過供多兩千按揭, 起碼有部份自己錢. 六七拾樓以為冇得輸, 點估到係輸俾管理費...唔知有幾多苦主.
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7. 引刀一快 2014-07-30 03:12:59
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亮劍兄
2－4個人，嘅每月交通費，攤成85份，差得幾多吖。
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