領匯，是不少人的心結。

對街坊顧客而言，它趕走了小商戶，引進集團式經營的連鎖店，貨品及服務因加租而加價，利益受損；「為民請命」的政黨經常以此對其作出攻擊，指領匯是地產霸權，唯利是圖、不理小商戶死活，是政治活動及鬥爭的目標；相反，也有人說，自從房委會將一眾公居屋商場及停車場賣給領匯後，領匯勵精圖治，不斷進行商場翻新及重新規劃、商戶重組、引入新潮吸引的商戶、又不時舉辦活動增加人流，使這些公居屋商場重拾活力。

誰是誰非，難以定奪，客觀的事實是房委會管理下的公居屋商場，管理不善、乏善足陳、商戶數目及種類甚少、空置率高……形成一個惡性循環，越來越少人光顧，當年甚至有些扮商戶者，僅擺放少許飲品及零食售賣，在店舖睡覺，當住宅用------與此相比，領匯的一系列資產提升計劃，至去年底共完成了33個項目，無不使商場重拾活力、人流暢旺、商戶數目及種類大幅增加……講多無謂，數據最實際：領匯的股價，已比上市時升了三倍(註：升了三倍等於400%，這個概念很多人混淆)，市值已達九百多億，以市值計屬亞洲區最大型的房地產投資信託基金(REIT)！

不過，也不是所有商場都適合進行資產提升計劃，數年前已有財經節目指部份地點不佳、人口老化的商場即使翻新也回報甚低，倒不如賣掉算了。近日，領匯真的標售5個商場，最終4個成功出售：包括香港仔華貴商場、藍田興田商場、葵興的葵興商場及筲箕灣東熹苑商舖；反應最熱烈，吸引一眾投資集團、據悉標書達13份的深水埗寶熙苑商場，反而流標，可能領匯認為奇貨可居，押後一些再賣可賺更多。

有趣的是，成功出售的4個商場，成交價合共12.38億元，較估值7.6億元大幅高出63%(按2013年估值報告)！即使按最新估值，也高出38%！

這個震撼的結果，有數個啟示：

1.資金缺乏出路，金融市場波動大，投資物業仍是港人，以至一眾財團的首選。

2.同一個商場，在大財團眼中缺乏亮點，卻可以是另一個財團的「大茶飯」------尤其是商用物業，可透過翻新及引入承租能力強的商戶提升回報率，更加吸引。

3.負責估值的測量師行，不論是對物業的潛在價值、還是對市場潛在買家的胃口，都掌握不到，以致出現成交價大幅高於估值的尷尬現象------也難怪，2009年時，一眾測量師恐慌性下調物業估價，甚至令部份人及財團被追收差額，結果一地眼鏡碎，相信他們而沽售物業者，今天悔不當初。

4.香港人的主要消費模式仍是「行街買野」，即使網絡購物逐漸流行，在內地更是一日千里，惟香港地少人多，反而使商用物業價值更高，這現象在未來數年也是難以改變。

無能力購買領匯出售的商場？不打緊，它是上市公司，大可買其股票，不用親自打理，又有息收，甚至股價上升。筆者的某些友人，就在其上市時大手掃貨，至今獲利甚豐，一樣痛快。

一言蔽之：測量師功力未夠，太低估市場胃口。