Maybe the Gov't doesn't want the DSD to become an legislation.  Hence, taking a stance which the legislators would oppose the legislation of the DSD.

The purchase of the 9th property by the Secretary for Labour and Welfare may indicate the Gov't's position on DSD

一向以上車樂園聞名的沙田第一城，入門版的「沙一395」(建築面積395方呎，實用面積284方呎)，售價可高達350萬元(實用面積呎價$12,324)，而近日一單同盤的三房單位(建築面積544方呎，實用面積451方呎)成交，竟低至395萬元(實用面積呎價$8,758)，兩房入門單位呎價比三房單位高四成！

昨日我行經中區行人自動電梯，見地代擺咗好多街站，其中有件西半山超級巨無霸做開放日，地代仲大字寫明「唔駛一万蚊，平過地價，千載難逢」實用 2015 呎、建築 2500 呎、開價「只係 」24.XX M----實呎價同沙一395相差無幾！！

真係『錶你有無』！

 

代亮劍貼：

DSD is in essence the middle man tax to increase the transaction spread... I also strongly object to it, to support it is to go backward in economic growth and argue that govt should take a bigger slice of buyer/seller's transaction price and we can ill afford this... Those pan-democrats if want to score some points should really speak up, I find 謝偉俊 has much more bone air than a lot other politica

上述呢件超級巨無霸，除非自住，如果買來收租的話，條數係咁計：

開價 24.XX M，咁當 24.80 M 成交啦！

銀行估價不足當你呢件嘢係 22.32 M，那麼首期就係 13.64M，餘額向銀行借 11.16 M ，分 15 年、利息計 2.15 %，每月供款就是 72,589 元。

買入上述單位收租的稅、費、裝修及傢电合共要 2.8M – 3 M (內含 DSD過百万) ！

呢啲單位因為金融客少咗，大約只租 60,000 元，每年差餉、管理費、稅及折舊準備每年約 20 多万，即實際你每年收嘅租只是 50 万！

 

首先做唔倒正現金流。

其次首四五六年的淨租金收入，要用來交乜交物 (睇下能否加租) 。

最後千幾万的機會成本還未計算！

如果預計樓價唔升的話，咁乜水會買呢 D 「豪宅」來收租？

 

那麼要是持有呢种豪宅嘅业主，有乜頭暈身庆要撲水的話，邊个人可施于援手？咁咪焗住被人抽水抽到呀媽都唔認得？

 

DSD拉闊上車盤與豪宅之間的租金回報差距，變相吸引資金投進上車盤

由於低價物業的印花稅稅率較低，就算要付DSD，都是有限錢。政府出招限買中上價住宅，只會令到聰明資金湧去到下價上車盤，變相加大上車客面對的競爭，原因如下：

• 上車盤、細單位的呎租較同區大單位差不多，甚至更高；
• 出租細單位較大單位容易，租客對內籠亦沒有太高要求；
• 上車盤及基層盤因公屋、居屋供應不足而對細單位而有強大屋住屋需求；

 

例如，一個香港人要買1間 $1,000萬的住宅物業，從價印花稅加 DSD合共要$75萬。但如果他買4間 $250萬的住宅物業，從價印花稅連DSD合共要$30萬。買 1間$1,000萬的物業與4間 $250萬的物業，單是印花稅上的支出已差 $45萬，這個差額相當於這1間$1,000萬物業約14 - 16個月的租金收入。

以今天的市況，1間 $1,000萬的住宅物業，每月租金約$28,000 - $29,000。一年差餉就係 ($29,000租金 x 12月x 5%) - $6,000 豁免 = $11,400 元。扣除差餉後的租金回報約為3.13%（$29,000租金 x 12月 - $11,400差餉）/ $10,750,000。

另一方面，4間$250萬，每間隨時可以收到約 $8,500 租金，而每間要付出的差餉金額應為零。理論上每月應課差餉租值低於 $10,000（$10,000租金x 12月 x 5% = $6,000），等如每年豁免差餉上限$6,000。扣除差餉後的租金回報約為3.96% （$8,500租金 x 4間物業 x 12月）/ $10,300,000。

由於上車盤的剛性需求大及空置率極低，同區的上車盤與中上價樓在租金回報上已有一定程度的差距；從價印花稅的稅率會隨所買的物業價值上升而急速上升，DSD的出現變相使到上車盤的租金回報更加吸引，且較低的印花稅支出，過去一年多上車盤樓價亦跑贏大市。

政府口中出招的其中一個目的是幫人上車 , 但出招後使到上車客更難上車 , 而上車客及用家面對更大及更強者的競爭，實質政府根本不想實力次等的買家上車。

PP 兄------一年差餉就係 ($29,000租金 x 12月x 5%) - $6,000 豁免 = $11,400 元------

14-15 年度差餉豁免最高只係 3,000！

另一方面，4間$250萬，每間隨時可以收到約 $8,500 租金------

基於14-15 年度差餉豁免最高只係 3,000，即呢個財政年度你要俾的差餉，係每間 2,550 元，而免交著數亦只係有 2,550 元 (如你咁黑仔俾人估足應課差餉的話)！

租金8500 的细单位应该已绝迹，劏房又无咁贵。。。

PP兄------如果大家求其捉一個香港人來問問，現在樓價貴唔貴？

答案好明顯，大比數勝出嘅係貴啦！

再問啲年青人想唔想上車？

答案好明顯，大比數勝出嘅喺想啦！

但再問一問嗰啲業主，如果政府以行政手段攪冧嗰樓市，好等年青人易啲上車，你又讚唔讚成呢？

答案好明顯，大比數勝出嘅唔讚成啦！

咁問題來啦，月入萬多元樓下有公屋呢個安全網，叁四萬幾銀樓上嗰啲人自己有對策上車，但中間呢班人點算？

政府現在用嘅藥係居屋同置安心，之前仲有夾屋、首置及租者置其屋，但以上各式各樣嘅資助房屋計劃，都同樓價有某程度上掛勾！

即係樓價升，政府就加大現金及土地資助力度、放寬多啲受助人仕限制、加大折扣成數就嗰個市場價！

通常樓價升得急，就算無迫切需要嘅人，都會一窩蜂地走去買樓，但政府嘅各種資助置業計劃，又間接上同樓價相互追趕，咁樓市唔升就真係有鬼！

可能你會講由於樓宇整體成本不變，拆不拆開地價算亦沒甚意義。

世界唔少樓市泡沫爆破嘅原因，是因為信貸政策過度寬鬆，這會使到那些之前唔夠首期及缺乏供款能力嘅人，都可以入倒市！

那些要政府幫手先可入市者，就係最後買家，咁連拒哋都出埋場，高位接曬火棒，購買力仲唔耗盡晒？

最惨呢班人因為實力不足，如果個市一回，拒哋唔少人會成為首批倒下來嘅犧牲者，攪得兩攪他們嘅物業會變成銀主盤，然後拖埋其他人落水，主政者愛你變成害你，世界就喺咁無可奈何！

任何一個負責任及有少少良心嘅政府，都要防止樓市狂飆暴跌，最好當然係人人有屋住，個個樂安居，地價以分期支付方式收取，以防止實力不足嘅人摸頂入市累街坊！

1 香港只得豆腐膶咁大，土地極之珍貴，講句現實啲就係，政府手上土地係賣一幅，少一幅，這連住喺非洲嘅土人都知道，樓價唔貴真係有鬼！

咁點解樓價高？小學 2 年班都知因為地價貴呀嗎！

點解地價貴？因為政府唔能夠將啲珍貴土地平賣囉！

點解平價賣地唔得？其一平賣會俾人話官商勾結、其二政府等開飯、其三嗰啲小業主會嘈！

咁地價唔平得，年青人如果無呀爸呀媽照住，咪唔使旨意買樓？佢哋隨時聚合起來攪事，天下大亂可期喎！

呢個上車難係第一死結！

2 地產商本有唔少土地喺手，點解又唔走去起屋？說穿係在香港建樓，要過甚麼規劃評估、乜乜環評、地區咨詢等幾拾關卡，但呢啲都係碎料，補地價係幾多先係關鍵！本來香港政府擁有土地的絕對擁有權 (除了中環聖約翰座堂的所在地), 都是屬於政府, 政府賣地其實只是將土地出租一定年期, 而建於土地上的樓宇亦屬於土地的一部份, 所以業主其實只購入地契年期內該單位的權益. 地契到期後, 政府可以收回土地及建於其上的所有建築物, 如果政府決定這樣做, 單位便不再屬於業主, 而有別於重建收地的情況, 政府沒有法定責任要給予賠償. ，例如九龍倉旗下嘅海運大廈地契到期，就要講故！當然, 政府亦可以將土地續租, 若政府決定續租, 那業主可繼續持有單位，當然嘔大筆錢出來係少不了的！

對於住宅用地, 為免擾民, 政府目前的政策是一般也會續租,  至於接近地契到期時買樓, 其實交易時買賣雙方都會知道這情況, 有關的風險自然會在價錢上反映出來, 而政府通常做法，係容許土地在地契到期後，不需再付地價而獲續期五十年，而地租只是差餉租值的3%，屬偏低水平，間接樓價居高不下。

呢個供樓難係第二死結！

3 我已幾拾歲，而我哋呢班人在打後拾幾弍拾年將會陸續退休「享福」！但政府所能賣嘅土地就越來越少，另一方面政府嘅總開支又會隨人口老化而越來越多，政府點保證有充裕嘅經常性收入去找數？

呢個巧婦難係第三死結！

 

4 喺現行居屋/公屋補地價機制之下，政府可使到一半居屋業主補回地價差額俾佢哋，我喺中環倒吊十分鐘都仲得！

 

呢個收銀難係第四死結！

5 呢個 MPF有幾「掂」已經有公論，費事浪費我口水，咁小市民唔想臨老無銀用，點攪？

呢個退休難係第五死結！

 

我喺呢度提出一個合理而可行的新土地政策，由今日開始，每年喺政府土地庫中抽出 5千個單位，或揼地產商心口「捐」地亦可，然後以免地價嘅方式，起樓俾啲年青人，而地價就用分期付款方式，於樓宇建成入伙之後，由呢班業主分期繳納！

以一個新界市值 2百幾萬嘅單位為例，建築成本連地產發展商利潤當一百多萬，小业主可以去銀行用 9成半上會，那首期連使費十萬應有找，而嗰1百萬地價就當地租咁每月收 2-3千，咁置業人士可望付出一個較低的樓價「上車」，這麼政府可以收租代賣斷，而地產發展商同銀行可以繼續做佢哋嘅生意。

實行我嘅 (Hire-purchase) 方案，就可分期收翻大部份補地價收益，我在十幾年前的提議係同應課差餉租值掛勾，大約係新界 3 成，市區 4成。

 

政府如推行此方案，有下列好處 –

1 香港嘅大型地產發展商都識得强化收租物業組合，以防每年盈利因售樓收益起落而大幅波動，咁政府用穩定收入來源已經攪掂好多議員把口！

2 年輕人點解未畢業就走去申請公屋？主因係佢哋恐怕成世都上唔倒車，臨老都過唔倒世，咁現在有條路，俾你十萬八萬就上倒車，係咪打定個底先！

3 而現在持有物業嘅小業主，呢個 (Hire-purchase) 方式對你哋嘅影響已經係最少，除非你係一個持有大量中小型單位出租嘅包租公！

4 銀行同發展商因為免除左地價大幅波動風險，可以做到薄利多銷，而因為呢啲屋只係用來住，無投資價值，咁就唔驚同胞將這些住宅炒到反轉！

5 最重要嘅係，現在樓價已經喺高水平，無論你係發展商或小買家，如要入市嘅話，都面對好大風險！發展商唔係第一日出來做生意，風險大---咁就大大聲、細細注，唔好玩咁大囉！咁本來可以做一萬個單位嘅胃納，都變成七千或六千啦，升市本應增加供應，但地產商因為避險而減少供應，你話係咪攪笑呢？

但實行分期支付地價方式賣出土地，樓價升降風險由政府負責，咁發展商就可以有數圍！

打後樓市唔係升就係跌，睇吓對買左呢啲樓嘅業主有乜影響？

樓市兩年之後大跌，咁小業主就可以俾少啲分期付款(補地價金額) ！

樓市繼續上，咁因為補地價金額係同應課差餉租值掛左勾，理應同市民負擔能力有重大互動關連，就算租金要升，都升得無咁離譜！

而最重要係政府可一次過解決上述五大死結！

 

那麼政府是否應收取買樓人士risk premium及利息呢﹖政府現在賣地，係一次過賣斷例如 50 年嘅土地使用權，政府有兩個方法收回呢筆錢：一

一係本加利息分五十年收翻！

一係與應課差餉租值掛勾！

補地價政府可幾時才收---我嘅提議係入伙之後數年先俾！

業主再多還款幾十年，那麼跟現在延長按揭年期令每月供款下降有何分別﹖還完銀行呢一筆，咁就等如用半價或四折租倒樓住，再加多個逆按揭，咁就唔怕老來做無殼蝸牛，呢樣就係分別！

發展商全包點解有問題？如果你提出的措施旨在“令樓價下跌從而令更多人可以置業”，那把地價拆開算並沒有降低成本。除非發展商甘願少賺些，否則售價不會下跌。

發展商全包(地價加建築成本加發展商的利潤) ，其實就係香港樓價高企嘅核心！

當你係一個買大陸平價手袋嘅商人，每個包包入貨價只係十幾銀，你會賣行電視廣告；或係大道中、時代廣場、IFC、太古廣場同人搶租天價舖經營嗎？咁人同此心，發展商如果入塊地都講緊十億八億，加埋建築成本又講緊十億八億，咁以後唔賣翻三十億樓上又點維皮？又點對冲期間風險？但實行我嘅 (Hire-purchase) 方案，政府可以要求發展商「價低者得」，同之前私人參與居屋一樣，咁發展商嘅風險及利息支出會降低唔少，隨時政府自己起埋都仲得！單計大數----請想一想(建築成本加地價)乘合理利潤率大，或者係建築成本乘合理利潤率大？

當然發展商會以「市價」賣樓，但回本加利潤率點都會計埋考慮。

仲有因為發展成本少左，入場門檻會降低埋，競爭大加上投標係以私人参建居屋嘅價低者得形式運作，單單建屋成本都可以減低唔少！

而地價因為以分期 50 年支付形式運作，以自用為主，無曬炒作成份，成本點會唔降低？

點解我提議分期補地價係同應課差餉租值掛勾，主要原因是整體私樓租金一定要同潛在租客嘅負擔能力掛勾，而且租金唔同樓市，係無得囤積居奇，無得俾人炒嘅！

 

現時不能負擔買樓的人仍是買不起----咁十隻手指都有長短，香港要做世界金融中心，呢個高樓價困擾中產會如影隨形。

而且比起租私樓，交租二十年會得到乜？起碼唔使每兩年就面對業主迫遷呢度已經賺左！

相對新居屋方案，我嘅提議係合理得多。

 

如果措施旨在"維持樓價水平但幫助人置業"，那將按揭比率放寬至95%或以上已可以了，犯不著把地價拆開算-----世界唔少樓市泡沫爆破嘅原因，係因為信貸政策過度寬鬆，這會使到那些之前唔夠首期嘅人都可以入倒市，連最後賣家都出埋場，咁嗰啲貨尾揾乜水來接？唔爆有鬼！！

我提出以分期支付形式繳納地價，係睇倒於可見嘅將來，會有排山倒海，仲要係腰纏萬貫嘅同胞走來香港買樓！

上幾年將西九同新界屋仔買上兩皮嘅同胞，先遣部隊黎咋，下一波係市區一手、二手，跟手就新市鎮一手、二手-----

現在唔盡快將「港人自住」同「樓房投資」兩個市場分割，咁如果最後連大西北嘅中小型二手都賣成千萬起錶嗰陣，政府先黎發矛，咁就蛇都死！

 

方案財務負擔沉重會無以為繼-----現在起一間公屋，地價係全面補貼的，建築費用連利息就隨時過百万，另一方面你房屋署收回的租金，就連請實蕉及維修都只係緊緊夠，每間公屋使你政府過百万，呢度就真係無以為繼，但(Hire-purchase) 方案，建築費可收回，地有發展商出，政府只係出七通一平基建支出，每呎當一仟啦，有剩咪當攪建築社區囉，而且呢D支出可分幾拾年分期回收喎，而且當(Hire-purchase) 樓越來越多，呢筆數絕非少嘢，政府每年在呢 D 項目中的支出，應越來越少才是。

 

公屋弍三仟租，乜水會買(Hire-purchase) 先？------有層自己樓才是真理乃中國人傳統，所以連租者置其屋都有客，加上輪候公屋嗰班人應有唔少人責緊界，那麼每年幾仟個客會難揾嗎？

 

你政府善後工作一大串喎------應課差餉租值每年都要估價一次，咁於差餉單加多行又有多難？

 

今次大家意見相左有分歧，好事一件，希望之後再同你互相切磋！