地產博客
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仲達言
滬港通與樓市
 
仲達
2014年4月14日
在談被戲稱為「港股直通車」的「滬港通」之前,先談談國際貨幣基金組織(IMF)對本港樓市的最新評論:長遠解決住屋問題的關鍵,在於確保市場有足夠供應,因此對政府最近公佈計劃增加房屋供應表示歡迎,但認為遠水不能救近火,因此在市場上升周期,實施金管局的逆周期審慎監管及辣招等的財政對策,有助促進樓市有秩序調整。然而,當市場正常化,便可逐步撤銷辣招,樓價急滑更可加快撤招。

IMF之前對於本港樓市多番品評,都是鼓勵政府有需要時加辣,而政府官員每次對其建議都十分受落;短短15個月後,IMF的建議便改為有需要時減辣,相信對於官員們來說,真是被殺了一個措手不及。當然,官員們也不是省油的燈,氣定神閒地答曰樓市調控初見成效,不能鬆懈,現在不是撤招時機------筆者奉勸各位高官,以上答案只能作為防止市場炒作撤招的藉口,不能真心相信,畢竟樓市要是真的大跌才考慮撤招,就回天乏術,到時說不定要立刻推出救市政策,以保樓市及金融體系穩定。

言歸正傳,上周國務院總理李克強一錘定音,為港滬股市建立市場互聯互通機制,簡稱「滬港通」,其中「滬股通」總額度3,000億元人民幣,「港股通」總額度則為2,500億元人民幣,共5,500億元人民幣。消息一出,港股風雲色變,除了肯定受惠的港交所大升外,不少AH股之間存在溢價或折讓的公司,紛紛被股民炒落炒上玩套戥,而市場亦十分憧憬恒指能重現2007年時盛傳港股直通車時的升勢,短短兩個月間急升近五成......

筆者不是股評人,此專欄也不是評論股市的地方,不過,滬港通的落實,對於樓市來說,很有值得反思之處。

首先,全世界的股市,都是大鱷盤踞、變幻莫測,據多個統計得出的結果,十個股民中,七個輸錢、兩個打和、只有一個能贏錢,「滬港通」能改變這個定律嗎?不能,客觀的事實是,內地股市的一窩蜂炒作、政策市干預,將極有可能改變本港股市的生態。孰好孰壞,言之尚早,惟市場波動加劇,小股民多數未能適應,慘被洗劫。

其次,為何政府落力配合「滬港通」推出?為何同樣具投資價值的本港樓市,政府就要以買家印花稅(BSD)懲罰非本地買家(及公司買家)?這種對金融市場及樓市的不平等待遇,已非首次,早在強積金推出時,已指定市民只能選擇不同種類的金融類基金,而不能將強積金供款用於供樓,要是有後者作選擇,筆者相信,超過九成打工仔會毫不猶豫選擇後者。

事實上,即使推行BSD之前,非本地及公司買家只佔一手私樓買家比例較多,約一成多至三成,佔整個樓市的交投比例仍然不高,基本上不足一成,欠缺足夠理據證明本港樓市是由非本地及公司買家炒起------結果後來樓市再升,要推出更辣的雙倍印花稅(DSD)降溫,就是BSD捉錯用神的證明。

如果按照民粹邏輯,落實「滬港通」不是會炒起股市嗎?不是會剝削本港市民以合理價錢購買股票的機會嗎?不是會使股市更為波動、大上大落、「淪陷」為更危險的賭場嗎?政府為何如此落力推動「滬港通」?不怕損害小市民的利益嗎?

行文至此,只想道出民粹絕對不應為執政者的施政方針,否則,像BSD之類破壞香港核心價值、自由經濟的惡法便會越來越多,後果不堪設想。

一言蔽之:股市樓市大細超,民粹政府設辣招。

 
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1. 撤辣招 2014-04-14 09:19:11

一言蔽之:股市樓市大細超,民粹政府設辣招。

一言蔽之:股市樓市大細超,民粹政府撤辣招。

2. peter2 2014-04-14 10:11:38
I cannot agree more to author's view.

I had been an ibanker myself and actively participated in the financial market across many products.

This current administration, armed by some distinguished professors as think-tank / ministers like Mr Kwan, Mr KK Chan, etc. do nothing less to dissuade people owning their property and encourage people to go into financial markets which put the person's wealth through even more undue risks and forces way beyond normal HK people gambit of control...

To say the least, they are doing their fellow citizens a huge disfavor,  I strong suggest people to scrutizes people's and politicians' motives
3. 山高雲低 2014-04-14 10:21:30
仲達兄果然有先見之明。
4. 亮劍 2014-04-14 10:30:54

十個股民中,七個輸錢、兩個打和、只有一個能贏錢------我強調呢個係揸實股同無做孖展先係呢个比例!

要是你運用衍生工具,咁你被提款率只有更高!

我亮劍在 2012-10-29 有下列剪貼:-

住宅土儲再縮水 「夠用兩年多」
政府評估391公頃 專家稱僅150

【明報專訊】政府公布的「空置住宅官地圖」,經本報揭發後證明嚴重「發水」,本報並特別邀請兩名專業人士分析該圖則,估計真正可建住宅的面積,可能只得150公頃土地,比起政府評估的391.5公頃足足少了超過六成;專家又預計這大為縮水的「住宅土儲」,只夠應付香港未來兩年多的房屋需求。

料可建11萬單位 大減六成

房產發展研究中心研究員、理工大學客席講師姚松炎分析政府圖則後說,根本沒有391.5公頃,估計只有150公頃官地可建住宅。姚松炎表示,他的假設是根據地積比率5倍、平均單位面積約700方呎計算。所以150公頃土地,大約只可建11.5萬個單位,若以本港每年公私營需求5萬個單位計算,意味政府手上的「住宅官地」,只夠本港「消耗」兩年多,也較原來的所謂391公頃「住宅地」可建30萬個單位、夠6年用,勁減逾六成。

事實上,391.5公頃土地相當於15個太古城的面積,若政府住宅土儲真如姚松炎推算一樣,大減至只剩150公頃,即意味政府手上住宅土儲,將由15個太古城減至只餘6個太古城。

姚松炎認為,政府圖則如此出錯實在難以置信,指樓價急升,社會正十分關注政府手上還有多少土地,現時政府公布這樣一個圖則,完全無助於社會討論。

推算「已相當寬鬆」 未計爭議地

姚表示,該圖則大部分空置住宅官地,都是極狹窄及斷斷續續,根本不能建樓,而他推算的150公頃住宅官地,其實已計算得相當寬鬆,因為他亦發現有不少地皮位於已建住宅的正前方,若重建,或會遇到區內居民強烈反對,但他計算的150公頃住宅官地,並沒有扣除這類地皮。他表示,150公頃住宅官地只夠香港使用兩年多,而全球先進的城市一般都為未來10年的土儲作出規劃。

工程師:大部分於屋苑邊難建樓

土木及結構工程師蘇耀坤分析政府的空置住宅官地圖後,批評圖則錯漏百出。蘇稱,首先,政府先表明該圖則已扣除4種不適合發展的類別,但同時又表示剩下的地皮也要視乎個別條件,才能決定可否建樓,此種表述方式會令市民感到十分混亂。蘇發現圖內大部分地皮都是位於屋苑邊緣,根本不可能建樓,推算只有大約190公頃土地可建住宅。

圖則誤導 倡撤回重繪

蘇耀坤估計,出現這些錯誤,可能由於政府某些紀錄不完善,加上主要依賴電腦分析繪圖,以及沒有委派足夠人手覆檢,但事件本身難以置信。由於這圖則誇大政府土儲及誤導市民,政府應撤回這圖則,重繪後再公布。

蘇耀坤表示,政府這次錯誤露出底牌,讓市民知道政府手上空置住宅地皮實在相當少,故建議政府除要加快覓地外,亦要考慮增加部分地皮的地積比率,以及加快舊區重建。

明報記者

 

如果明報無老作,咁就唔怪不得 CY 發啷厲,要出 BSD 止咳,呢個政府土地庫得兩年貨仔,肯定 BIG 5 收曬風,否則佢哋點敢喺屯門元朗都開 七八千

請問政府仲有乜嘢收收埋埋唔俾得我哋知,唔該一炮過講出來好喎,入唔入市都好,等大家作過打算。

否則大地產商同大型外資因為消息靈通,就可狂玩資訊不對等嘅內幕交易,小市民更處於不利嘅位置,敵暗我明俾人睇通晒咪仲傷!

如果大家唔知我講乜,請睇下便兩條影片先:

施凌:樓市剖析


Mike:貨幣系統


祈福黨可以一次過騙你幾拾年儲蓄,但現今世界貨幣政策就係騙足你幾拾年!

我幾年前開始喺呢度講,嗰陣時香港嘅 2 手樓嚴重錯價,喺大西北嗰度唔怕瞓身。

但跟手政府係咁出招,阻止最無助的人自救,其實係揾夠扮賊!

道理好清晰,供求失衡,你狂壓需求,咁供應亦會減少!

試想無辣招,MTR 大圍以及天水圍兩地應成功拍出!

四大嘅農地應有唔少於過万單位,處於供應鏈不同階段之中!

長江三寶及南昌站(流過標)可能已賣曬樓花!

而 2 手每月成交唔係 3 幾仟而係近万,而且以中小型單位為主!

政府高官的經濟學常識,肯定高過我呢件蛋散,CY你的打房政策,最終係將那個窿,同那條罅鑿到不可收拾的地步!

點解你們明知有人祈緊福,還要阻礙我們自救?

5. 路人 2014-04-14 12:05:08
6. 点解私人楼咁贵还有人肯買之原因…… 2014-04-14 13:27:40
港式戀人——
殘酷的公屋私樓考試

2014-04-14

      

公屋定私樓?成為社會上熱話一時的題目,男的看着自己身處的地方,女的想想男友的居所,本來勤奮孝順有上進心的男孩,頓時被貼上公屋的標籤,再沒有人會看他的內涵,是就是,不是就不是,沒有灰色地帶。

        Derek是個外國回流的大學畢業生,現在於跨國外資公司工作,有天他跟幾個男同事吃飯時得知這公屋私樓論後,失笑說:「OhJesus,香港人都瘋了嗎?」坦白說他從不擔心這問題,因為他住在寶馬山,公屋對他來說,是遙遠的事。

        這星期五他參加了一個單身派對,Derek忽發奇想,不如他這一晚就搖身成為一個「公屋仔」,看看會有甚麼效果。

        跟Derek一起來的同事Paul還跟他立了個賭約,如果這天晚上Derek能夠拿到一個女孩的電話,就當他輸,前提是他不得表明自己的身份,只能當一個徹頭徹尾的「公屋仔」。

        當他接觸了第十三個女孩後,他開始認輸了,只是機械式的走到女孩前面說:「我叫Derek,在銀行工作,但利申我是住公屋的。」

        有禮貌的還是會找個藉口離開,沒禮貌的……

        直到第二十五個女孩,竟然回話說:「你怎麼一來就利益申報家世啊?腦子壞了嗎?」女孩的笑容很燦爛,Derek發現這女孩的妝容很整齊,剛到肩的頭髮都梳到一邊,露出的耳朵戴着一顆珍珠耳環。

        「最近很流行的公屋私樓論啊,你不知道嗎?」Derek頹廢說。

        女孩聽後像銀鈴般笑了起來:「哈哈……學張家輝說,現在你沒有,但或者你將來有呢,選男人像看股票啊!你購入時未必有價值,將來有就行啦!」

        Derek對這女孩提起了興趣,回答道:「剛才我說過類似的話,但有個女孩直接說,當你有時再來吧……」

        「Somean……」女孩失望的說:「你終會找到一個好女孩的!」

        「那……我可以要你的電話嗎?」Derek好不容易遇到一個聊得上的女孩,連忙問道。

        「哎喲,沒想到你看起來很被動,但泡女的技巧卻是直接得很啊。」女孩瞪眼說,在暗暗的酒吧中她的眼睛就像星辰般明亮,Derek被她說得不好意思來。

        「好,你給我一個理由,為甚麼我會看上你這個『公屋仔』?」女孩帶點狡猾的說。

        Derek眼睛一轉說了一句,然後女孩便給了他電話。

        後面看得眼突的Paul連忙前來問道:「你剛才說了甚麼?沒犯規吧!」

        Derek鬆了一口氣說:「我只是說『我認為你很清楚憑自己努力去擁有私樓,遠比找一個擁有私樓但愛你的人容易』。」

        但Derek這刻看着手上的電話,喃喃說着女孩的名字──寧月。

        庸俗的人特別在意表面,因為他們根本沒有能力看到將來和內在,於股市之中,這種人死得特別快。

        蔣薇
7. 亮劍 2014-04-14 13:55:14
点解私人楼咁贵还有人肯買之原因……因為你冇私楼,便会冇女仔 鍾意你,那你便 因此失去繁殖下一代的權利!
那麼佢哋既老豆老母会点做?……
8. 小小小了 2014-04-16 22:38:59
各位網友呀,仲達這裡有好文章啊!!! 來吧,看吧,俾DD回應呀,喂。
9. (CC) 2014-04-18 22:21:53
“只想道出民粹絕對不應為執政者的施政方針,否則,像BSD之類破壞香港核心價值、自由經濟的惡法便會越來越多,後果不堪設想 。”

Agree !