政府擱置「港人港地」，特首梁振英指原因是樓市已不再熾熱，辣招已見效果，所以不用再採用相關措施，但仍可「備用」。其實，辣招除了令樓市交投大減，人們是否真的較以往容易買樓，頗有商榷餘地。香港亞太研究所經濟研究中心經濟政策研究計劃主任羅祥國認為，香港作為國際大城市、大都會，租金高和樓價高乃是難以避免的，政府為打壓樓價而收緊按揭，反而令一般市民更難上車買樓，政府若想幫助低下階層改善居住問題，應集中提供多一些公屋或居屋，打殘樓價反會造成不良影響。
羅祥國表示，全球的主要大城市如倫敦及紐約，吸收經濟活動、人才和資金的能力強大。資金無限，土地卻有限，於是供應愈加匱乏，尤其是市中心、擁有海景的豪宅或港鐵上蓋等，有關地段的物業價值，便一定會水漲船高。他指出：「BBC曾報道，英國倫敦的新樓高達85%的買家來自海外，如中國、中東和俄羅斯等。香港再推出辣招前，也曾有一段時間，新樓買家多達三成或以上為內地客，外地資金不斷流入香港樓市，樓價焉能不貴？」
羅又指出，如倫敦及紐約，住宅區還可向外擴張，愈住愈遠，車或乘地鐵上下班，花上一個多小時是等閒事，但香港卻受限於深圳河；一般人平時交通只要超過半小時車程，又或不是住在港鐵上蓋，便已覺得不方便，導致港鐵上蓋或市區樓，被愈搶愈貴。
他說：「其實，香港的高地價和高樓價，等同變相的間接稅，因如商舖租金高企，令商品和服務價格也被抬升，市民消費便等同被抽稅。話又說回來，香港地價高，政府的賣地及印花稅收入也高，往往佔政府總收入達一成半，令到香港既可維持不錯的福利，一般人也不用繳交高額的直接稅，所以一味怪責香港租金高，樓價高，也未必合理。」
羅祥國又指出，樓價不斷攀升，固然增加了年輕人上車的困難度，但政府藉收緊按揭打壓樓價，卻是好心做壞事，令市民買樓更不容易：「早兩三年，市場還有一些200萬元以下樓盤，若可做九成按揭，年輕人只要儲20萬元首期便可以上車，現在樓價升至300萬元，一般人卻被限要儲足三成或更多首期才可以買樓，那首期便隨時100萬元或以上，除非有父母幫忙，否則低收入的年輕人，如何去儲那100多萬元的首期？」
他認為，政府有責任照顧市民的居住需要，但可透過多建公屋和居屋來紓緩樓價和租金上升的能力，政府一來沒有責任，二來沒能力照顧所有人置業的需求，「居住不一定要買樓，一般人希望買樓，除了自住，還憧憬樓價會升，帶來投資升值」。
他又指出：「香港樓價升了10多年，令人覺得買樓一定好過交租，其實在樓價低迷時，人們往往沒有了買樓的意欲。如2003年SARS時，樓價極低殘也沒有人買，又如2008年金融海嘯時，政府重售居屋，反應也極為冷淡。」
羅祥國指出，香港在聯繫匯率下，要追隨美國長期低息政策，中國長期高速經濟增長，又令香港輸入通脹，以至過去30年，香港建築成本按年升幅，平均高於通脹率約一倍。在此建築成本不斷升下，要樓價大跌，除非經濟出現逆轉，到這時候，人們可能憂心失業問題，更遑論買樓？
另羅祥國認為，香港已實施30年、與美元掛的聯繫匯率，其功能愈來愈受質疑，政府應研究備用可替代方案，以在有需要時可隨時作出改變。
「美元長期走弱和美息長期低企，在聯繫匯率下，港元和港息也長期偏低，造成資源扭曲。不說樓市，現在的士牌價可達750萬元，全因利息低，加上政府打壓樓市，令資金湧去炒賣的士牌所造成。」他說。
羅續說，他曾聽過一個快退休的的士司機說，「他在1975年入行，當時的士牌價僅20萬元，了3年的士便儲得首期買的士牌，到1985年已供滿，之後加按再買的士牌，生活愈來愈好，現快退休也無憂。但是，現在的士牌要750萬元，要儲300萬才夠首期，一世的士也沒可能儲得到，令新入行的沒有希望。」
他認為，在聯繫匯率下，香港樓價也表現相若，所以如為退休，能夠有首期的話，還是買樓的好。
羅在1994年前後先後買入兩個比華利山單位自用及投資，樓價有起有跌，現在子女大了去外國讀書，兩夫婦改買入在東區較細的舊樓單位居住，原有比華利山則出租，租金夠新單位供款之餘，更有餘錢生活養老。這個故事反映，若退休時擁有物業收租，生活憂愁可較少。
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撰文：陸振球（明報地產版主管）
