某長沙灣有公務員合作社的一眾業主想以「需求主導」計劃申請重建，得到的答覆竟是該物業未夠殘爛散、石屎剝落、漏水、劏房多等惡劣情況未算嚴重，不屬優先處理類別，亦即未能重建---在現行情況下，連政府也無力處理自己的蘇州屎，真是慘不忍睹。

仲達你唔講我真係唔知, 不過現實總是諷刺, 聽落都十分無奈.

現在最麻煩嘅係，那些公務員樓普遍係有過仟呎實用，又座落喺市區先杰！

在呢個高位同你公務員樓補地價或樓換樓，攪得來九成會到樓市循環另一階段，就好似寶翠園咁，由於拒位處香港島西半山的貴重地皮之上，故於 80 年代初，吸引了多個地產發展商提出收購發展計劃。

經過多番磋商，於1989年8月與信德集團達成協議，信德並邀請新鴻基地產、廖創興企業及新世界發展共同發展，據悉每戶合作社可得到一筆搬遷費及獲得兩伙新建成的單位。重建後的寶翠園分為一、二期，並分別於2000年12月及2001年12月入伙。

想當年係沙士前後，我都有睇過地盆現樓示範單位，嗰陣標價好似六千銀左右，咁嘅價錢信德等發展商在扣除補地價、建築成本、搬遷費補償及 1 換 2 單位之後，應該做咗義工，唔賠大錢應該偷笑！

經此一役，還有誰敢於樓市高位玩這玩命遊戲？

公屋、居屋制度上的缺陷

樓市分析9 - 小康的故事 - 上集

睇完王于漸教授本書，將其對觀點，去分析公營房屋的限制如何影響社會資源運用。

其實香港公屋、居屋 (按出售時要補回地價) 的制度，只會迫使公屋租戶、居屋所謂半個 "假" 業主長期釘死在同一間屋內，影響住戶的流動性，會出現一些問題。我會嘗試用一個小故事（如有雷同，實屬巧合）去指出目前居屋及公屋制度上的缺陷，如何影響社會資源（包括房屋）運用。

今集主角叫小康，今年35歲，小康住係間自置上水居屋（假設2002年買入，好平），已婚，有一條化骨龍，嚮大埔做廚師，月入20,000元正。今日搵到份荀工，大老細打算係柴灣工廈開間中西 fusion私房餐廳，老細鍾意小康多鬼主意，搵小康做廚房二佬，月入多100%，阿媽、老婆、化骨龍，小康好開心，小康終於出人頭地啦。

但問題來，通勤時間來回要 3 - 3.5 小時，廚房日做11 - 12鐘好正常，翻到屋企就要上床睡，冇晒家庭生活，以及小朋友相處時間更大件事。唯一計計數，可唔可以搬出去？

另一問題又來，小康層上水居居因未補地價 (補地價要根據出售時的價值計算，會涉及一筆好大金額，對小家庭來說，好難搞)，又唔可以出租 (偷雞出租除外) 及賣走 (唔賣沒首期搬出市區)。上述補地價、转让及出租的限制，因為當小康有需要换屋時，這些限制基本上会嚴重削弱换樓的本錢，如果私樓升，而間未補地價的居屋的升值大部份會去左政府補地價，因此，小康賣居屋後的餘款一定唔夠換私樓。咁小康就煩，出面有份荀工，做唔做好??

其實政府已將間屋的居住權俾左小康，其他人已不能佔用小康間居屋，但又不是把整套產權 (包括自由轉讓、出租權) 俾小康。這樣，小康同政府一齊入左個死胡同。最終只會出現以下可能性：

<情況1>

小康要放棄柴灣份荀工，住番係上水及繼續屈係大埔做廚，賺少 $20,000收入。老細因為少左小康 D 鬼主意，少左好多靚妹、OL 客。政府又少收所得稅。由於制度上的缺陷減低住戶的流動性，小康天份並沒有被充份運用，以致社會產出沒有達至最大。小康損失、老闆損失、政府都損失，三輸。

<情況2>

原來小康老媽（嘛嘛）靜靜雞係大陸收埋好多人仔老本（小康老豆唔知），嘛嘛見小康終於生性，老懷欣慰，決定出手相助，幫佢俾$120萬首期、裝修，買間400呎九龍灣得寶花園，低層$290萬成交。小康轉左新工、搬左新屋，佢D鬼主意好掂，小康工作及老闆生意有穩定增長，好似大團圓結局。但是，事情還未結束。

小康上水間居屋點算？未補地價，又冇得出租及賣出，除非有親戚朋友唔打厘印私下出租，否則，唯有空置。反正2002年買入，好平，幾拾萬貨仔，依家低息，可以吉多一陣等下都冇大問題。

今天社會上對房屋的自住需求好大，出面租金升得好厲害。有人冇屋住，但係因居屋制度上的缺陷，使到有吉屋冇人住，資源沒有被充份利用，何其浪費？？

[居屋及私樓流轉率比較]

原來嘛嘛住係上水公屋，以前日日可以同化骨龍玩，好開心呀。依家化骨龍搬出市區，唯有得閑乘車出去市區探化骨龍。其實嘛嘛都想搬出去住陪多 D 個孫仔，目前，公屋入住後，租戶差不多完全不能搬遷轉去其他地區屋村，但是，房屋署要我搬走咩，好難。嘛嘛就算有D錢，都唔想放棄間上水公屋，唯有辛苦D搭多程車。或者，嘛嘛想，如果可以陳師奶咁有錢就好啦，雖然搬左出去上水新地靚盤皇府山，但仍然繼續 keep住間公屋，放下雜物。

從上述故事，我們可以得知幾個問題及重點：

<1>

無論公屋租戶、居屋 "次" 業主，他們實質只有房屋的居住權，住戶並沒擁有整套產權，當中包括轉讓及出租權利。把不把整套產權交給他們已不是太大問題，因為當他們入住後，其他人已不能佔用有關單位。

如按現有的公屋的及居屋（統稱公營房屋）的制度，由于住戶入住後須面對甚多限制，基本上，入往後，住戶只會被 "釘死" 在同一間屋內，不論之後家庭、生活、收入、工作有甚麼改變，也不能對居住地點及單位大小作出靈活改變，以適應新的生活。因為公營房屋的住戶只有居住權，而不是擁有整套產權，以致出現很多資源浪費，包括上述的公屋富戶、已搬出但仍然霸住間公屋等問題。

相對香港，新加坡公營房屋制度則簡單得多，只有組屋，沒有分什麼公屋、居屋、夾屋、已取消的置安心等。基本上，組屋只有五年轉售限制，五年之後，組屋住戶便可擁有整套產權。這樣的話，住戶可因應自身的需求作出靈活的資源調動，讓資源能按業主的意願發揮致最大。

To be continued.....

to 亮劍兄

- 最重要, 收租唔洗比稅, 賣出賺幾多都唔洗比稅, 稅局絕不會查

呢點似乎唔正確, 因為REITS收租所得為公司profit, 要比利得稅的; 正確黎講係一早已經收左稅, 剩番既所得再由信託人按機制派比investors, 所以在investors層面收的息當然唔駛再比稅, 否則便是double taxation 了.

你那位PB BANKER有誤導之嫌.